Dopłaty do kredytów. Marzenie ściętej głowy?

Jeśli po wprowadzeniu programu dopłat do kredytów popyt na mieszkania gwałtownie wzrośnie, nieuniknione będą też wzrosty cen. Jak duży wybór będą mieć potencjalni beneficjenci tanich kredytów?

Nie milkną echa zapowiedzi resortu rozwoju objęcia dopłatami do kredytów tylko mieszkań i domów kupowanych na rynku wtórnym. Limity cen metra kwadratowego lokali w programie „Klucz do mieszkania” to 10 tys. zł (11 tys. zł w pięciu największych i najdroższych miastach). Prawo do ustalania progów miałyby mieć też gminy.

W portalu Nieruchomosci-online.pl oferty mieszkań na rynku wtórnym z ceną do 10 tys. zł za mkw. to 49 proc. ogłoszeń (dane na 24 lutego). – Ale skorzystanie z programu „Pierwsze klucze” w pięciu dużych miastach może być marzeniem ściętej głowy, pomimo podwyższenia limitu do 11 tys. zł – zaznacza Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl. – Dotyczy to zwłaszcza Warszawy, gdzie mieszkania z drugiej ręki w tym limicie to zaledwie 1,5 proc. oferty. W Krakowie to 3 proc. Nieco lepiej jest w Gdańsku (14 proc.) i we Wrocławiu (19 proc.), a najlepiej w Poznaniu (ok. 40 proc.).

Ile lokali w limicie

W pozostałych miastach wojewódzkich, gdzie limit cen ma wynosić 10 tys. zł za mkw., odsetek mieszkań w ofercie rynku wtórnego jest taki: Rzeszów – 34 proc., Lublin – 47 proc., Białystok – 50 proc., Szczecin – 57 proc., Kielce – 64 proc., Katowice – 65 proc., Opole – 66 proc., Toruń – 68 proc., Zielona Góra – 70 proc., Łódź – 75 proc., Olsztyn – 75 proc., Bydgoszcz – 81 proc., Gorzów Wlkp. – 89 proc.

– Poza pięcioma największymi miastami wybór ofert mieszkań kwalifikujących się do zakupu na kredyt z rządową dopłatą jest duży: w zależności od rynku to od kilkudziesięciu do nawet stu procent – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon-Gratka. – Tam gdzie program obejmuje całość oferty, możliwy byłby zakup każdego typu mieszkania, z każdego segmentu (kawalerki, mieszkania dwupokojowe itd.), praktycznie o każdym standardzie. W ośrodkach, w których mieszkania w cenie do 10 tys. zł za mkw. mają mniejszy udział w podaży, trzeba się liczyć, że w grę będą wchodzić większe lokale w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, o niższym standardzie.

Oznacza to, jak dodaje ekspert, że mieszkania jedno- czy dwupokojowe w nowym budownictwie, w centrum miasta lub jego pobliżu, wykończone i wyposażone, mogą się już nie mieścić w limicie.

– Pewną wskazówką, jakie mieszkania być może załapią się do programu, mogą być dane o średnich cenach ofertowych mieszkań z rynku wtórnego wg standardu – dopowiada Rafał Bieńkowski (dane z końca IV kw. 2024 r.). Analiza serwisu uwzględnia standardy mieszkań: do odświeżenia, do remontu, do wykończenia, stan dobry, bardzo dobry i wysoki. – W Warszawie, Krakowie i Gdańsku średnia cena ofertowa mieszkań w każdym z wymienionych standardów jest wyraźnie wyższa niż limit 11 tys. za mkw. – podkreśla Rafał Bieńkowski.

Jak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl, we Wrocławiu potencjalni beneficjenci programu będą mieli szansę tylko na mieszkanie w stanie do remontu. – I to pewnie po negocjacjach, bo średnia takiego lokalu to 11,3 tys. zł za mkw. – wskazuje Bieńkowski. – W Poznaniu poniżej limitu są mieszkania w stanie do odświeżenia (średnia cena ofertowa 10 tys. zł), do remontu (9,9 tys. zł) i w stanie dobrym (10,9 tys. zł). – W pozostałych miastach wojewódzkich, gdzie limit cen to 10 tys. zł za mkw., wybór będzie naturalnie większy. W takich miastach, jak Bydgoszcz, Gorzów Wlkp., Łódź, Olsztyn czy Zielona Góra, średnie ceny ofertowe mieszkań we wszystkich analizowanych standardach są niższe niż przewidziany limit – zauważa Bieńkowski. – Ale już w Białymstoku, Lublinie i Rzeszowie to może być za mało na mieszkanie w stanie bardzo dobrym lub wysokim, w Katowicach – na lokal do wykończenia lub w wysokim standardzie, a w Opolu na wysoki standard.

Nóż na gardle

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, dopowiada, że sytuacja w poszczególnych metropoliach jest bardzo zróżnicowana pod względem wielkości oferty mieszkań i cen. – Z danych wyszukiwarki portali nieruchomości Adradar i portalu BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu i w Trójmieście mieszkań z drugiej ręki jest więcej niż w ofercie deweloperów – mówi. – Odwrotnie jest w Łodzi, Poznaniu i Katowicach. Wydawałoby się więc, że to w tych pierwszych czterech metropoliach sprzedający używane mieszkania będą mieli żniwa. Tak jednak nie będzie ze względu na ceny, które są porównywalne lub nawet wyższe niż mieszkań oferowanych przez deweloperów.

O wiele bardziej przystępne cenowo mieszkania na rynku wtórnym są w Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. – Większość lokali z drugiej ręki spełnia tam kryterium ceny metra kwadratowego (11 tys./10 tys. zł). Są to jednak metropolie, gdzie duży udział w ofercie rynku wtórnego mają mieszkania w PRL-owskich blokach i starych kamienicach – dodaje.

Rafał Bieńkowski zauważa, że choć programy wsparcia mieszkalnictwa własnościowego z definicji są skierowane do kupujących, to właściciele mieszkań też je śledzą. – Dla jednych może to być szansa na sprzedaż lokalu w lepszej cenie, dla innych – okazja, by znaleźć kupca na trudną nieruchomość, której przez lata nie udawało się sprzedać – mówi. Ale jak zauważa ekspert serwisu Nieruchomosci-online.pl, trzeba się liczyć z tym, że część sprzedających tańsze lokale podciągnie ceny do limitów. – Jest więc ryzyko wzrostu cen starszych mieszkań. A czy będą tacy, którzy obniżą cenę, by przyciągnąć klienta z programu? Jeśli w momencie jego ogłoszenia sprzedający będzie oferował lokal w cenie minimalnie wyższej niż limit, być może rozważy taki ruch – ocenia Bieńkowski. – Jeśli ktoś będzie sprzedawał np. 60-metrowe mieszkanie, gdzie rynkowa wartość metra w danym mieście to, powiedzmy, ok. 10,5 tys. zł, to może nie chcieć już tak łatwo zrezygnować z 30 tys. zł. Ważne też, na ile sprzedający będzie zmuszony do szybkiej transakcji. Jeśli ktoś będzie miał nóż na gardle, będzie skłonny zejść z ceny.