Wiemy już na pewno, że kredyt „Na start” nie wejdzie w tym roku. Być może w przyszłym – ale i to nie jest pewne. Dokładnie 9,8 tys. mieszkań deweloperzy sprzedali dwa lata temu, w II kwartale 2022 r., czyli kiedy rynek był już przyciskany rosnącymi stopami, a program tanich kredytów jeszcze się nie pojawił. W III kwartale 2022 r. sprzedaż runęła do 6,6 tys.
To gorzej niż w pandemii. Czego można się spodziewać w III kwartale 2024 r.?
Jesteśmy jednak w zupełnie innej sytuacji niż w 2022 r. Tamten rok był generalnie bardzo trudny, wciąż pod wpływem covidu i z kolejnym szokiem – wojną, co wpłynęło na otoczenie rynkowe. Obecnie perspektywa makroekonomiczna jest według ekspertów dość optymistyczna. Inflacja też jest zdecydowanie niższa. Stopy to jeden z najważniejszych czynników. W 2022 r. były wysokie i dodatkowo bufor bezpieczeństwa wymagany przez KNF od banków przy ocenie zdolności kredytowej powodował, że te pożyczki przestały być dostępne. Teraz bufor jest znacznie niższy, a stopy są delikatnie niższe. Kredyt dalej jest drogi. Gdzieś w tle jest program „Na start”. Rynek jest po prostu w zawieszeniu – to jest w tej chwili główne przesłanie. Dodatkowo zaczął się sezon wakacyjny, urlopowy, co istotne także dla parlamentarzystów – a przecież projekt ustawy o programie „Na start” musi przejść całą ścieżkę legislacyjną.
Zatem III kwartał pod względem sprzedaży może być wobec II kwartału stabilny lub nawet słabszy. Dopiero w końcówce roku są szanse na to, że sprzedaż wzrośnie, o ile będzie wiara w deklaracje polityków co do tego, że program dopłat wejdzie w życie od początku 2025 r. Wtedy zobaczymy większy ruch w biurach sprzedaży, wyjście przez deweloperów z ofertami umów rezerwacyjnych na poczet kredytu „Na start”. Te 175 tys. zapowiadanych kredytów (75 tys. w 2025 r. i po 50 tys. w dwóch kolejnych – red.) to w sumie dość sporo wobec np. programu „Rodzina na swoim”, który przełożył się na 200 tys. kredytów w ciągu kilku lat, „Mieszkanie dla młodych” to było około 110 tys. Program „Na start”, jeśli wejdzie w życie, będzie mieć istotny wpływ na rynek w latach 2025–2027.
Co się wydarzyło z cenami w II kwartale i jakie są zapatrywania, jeśli chodzi o tę drugą część roku? Oczekiwania są takie, że ponieważ sprzedaż zwalnia, deweloperzy powinni coś opuścić...
Powinny pojawić się promocje i upusty, już je trochę widać. Kiedy patrzymy na średnie ceny mieszkań, które są w ofercie, to nie widzimy spadku poza Poznaniem, gdzie jest minimalna korekta – dlatego że do sprzedaży trafiła po prostu duża pula nieco tańszych projektów, co miało wpływ na średnią cenę. Na pozostałych rynkach mieszkania wprowadzone w II kwartale do oferty były dość drogie – w Warszawie czy Trójmieście z wyższej półki, premium – albo wyceniane podobnie jak w I kwartale. To nie do końca oddaje sytuację rynkową. Warto też patrzeć na to, co dzieje się z cenami mieszkań sprzedanych. One również idą w górę, ale są na nieco niższym poziomie niż ceny mieszkań w ofercie. Zatem promocje i upusty się pojawiają, ale my nie do końca je widzimy w średnich cenach. Podobnie jak w poprzednich latach, promocje i upusty obejmują np. miejsca postojowe, komórki lokatorskie, pokrycie kosztów aktu notarialnego itp. Sama cena mieszkania rzadko jest obniżana. Te promocje są też dość punktowe, na wybraną pulę mieszkań, na przykład przy przedsprzedaży. Zwróćmy uwagę, że w II kwartale nowe wprowadzenia były na wciąż na wysokim poziomie, w sumie 15,1 tys. lokali, o niecałe 10 proc. mniej kwartał do kwartału. Część to projekty przygotowane z myślą o programie „Na start” i w takich inwestycjach przedsprzedaż trzeba rozruszać, stąd promocje.
