Aleksandra Gawrońska, JLL: Czas wyczekiwania w mieszkaniówce

II kwartał przyniósł spadek sprzedaży i w kolejnym należy oczekiwać stabilizacji lub kontynuacji trendu. Jest szansa na ożywienie pod koniec roku, jeśli konsumenci uwierzą, że „Na start” wejdzie w życie od 2025 r. – mówi Aleksandra Gawrońska, ekspertka w JLL.

Publikacja: 05.07.2024 16:05

W programie prowadzonym przez Adama Roguskiego gościła Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań ry

W programie prowadzonym przez Adama Roguskiego gościła Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Foto: Mat. prasowe

Od szczytowego III kwartału ub.r., kiedy w sześciu największych miastach deweloperzy znaleźli nabywców na 16,4 tys. lokali, sprzedaż się kurczy. W I kwartale br. wyniosła 11 tys., o 23 proc. mniej kwartał do kwartału. Jak wypadł II kwartał?

Mamy kolejny spadek, liczony kwartał do kwartału nieco łagodniejszy, bo o prawie 11 proc., do 9,8 tys.

Przyznam szczerze, że na początku roku i nabywcy, i deweloperzy, i analitycy trochę bardziej wierzyli we wprowadzenie nowego programu dopłat do kredytów, byliśmy przekonani, że II kwartał może być lepszy. W kwietniu ministerstwo pokazało projekt ustawy, jednak kolejne miesiące przynosiły nam informacje, że program przesuwa się w czasie, co odebrano jako pewną niedogodność, jednak później przyszedł zimny prysznic – w koalicji nie ma zgody, pojawiły się wątpliwości, czy program w ogóle wejdzie w życie. W efekcie grupa konsumentów, która jest tym programem bezpośrednio zainteresowana, weszła w tryb oczekiwania i obserwowania, co przyniosą kolejne miesiące.

Warto też podkreślić, że poszczególne rynki zachowywały się w II kwartale bardzo różnie. W Krakowie i Warszawie spadek sprzedaży był mocny, odpowiednio prawie o 30 proc. i 20 proc. kwartał do kwartału. We Wrocławiu był 18-proc. wzrost, ale do poziomu, który trudno uznać za świetny. W Trójmieście, Poznaniu i Łodzi spadki były jednocyfrowe, też z niskiego już poziomu.

Wiemy już na pewno, że kredyt „Na start” nie wejdzie w tym roku. Być może w przyszłym – ale i to nie jest pewne. Dokładnie 9,8 tys. mieszkań deweloperzy sprzedali dwa lata temu, w II kwartale 2022 r., czyli kiedy rynek był już przyciskany rosnącymi stopami, a program tanich kredytów jeszcze się nie pojawił. W III kwartale 2022 r. sprzedaż runęła do 6,6 tys.

To gorzej niż w pandemii. Czego można się spodziewać w III kwartale 2024 r.?

Jesteśmy jednak w zupełnie innej sytuacji niż w 2022 r. Tamten rok był generalnie bardzo trudny, wciąż pod wpływem covidu i z kolejnym szokiem – wojną, co wpłynęło na otoczenie rynkowe. Obecnie perspektywa makroekonomiczna jest według ekspertów dość optymistyczna. Inflacja też jest zdecydowanie niższa. Stopy to jeden z najważniejszych czynników. W 2022 r. były wysokie i dodatkowo bufor bezpieczeństwa wymagany przez KNF od banków przy ocenie zdolności kredytowej powodował, że te pożyczki przestały być dostępne. Teraz bufor jest znacznie niższy, a stopy są delikatnie niższe. Kredyt dalej jest drogi. Gdzieś w tle jest program „Na start”. Rynek jest po prostu w zawieszeniu – to jest w tej chwili główne przesłanie. Dodatkowo zaczął się sezon wakacyjny, urlopowy, co istotne także dla parlamentarzystów – a przecież projekt ustawy o programie „Na start” musi przejść całą ścieżkę legislacyjną.

Zatem III kwartał pod względem sprzedaży może być wobec II kwartału stabilny lub nawet słabszy. Dopiero w końcówce roku są szanse na to, że sprzedaż wzrośnie, o ile będzie wiara w deklaracje polityków co do tego, że program dopłat wejdzie w życie od początku 2025 r. Wtedy zobaczymy większy ruch w biurach sprzedaży, wyjście przez deweloperów z ofertami umów rezerwacyjnych na poczet kredytu „Na start”. Te 175 tys. zapowiadanych kredytów (75 tys. w 2025 r. i po 50 tys. w dwóch kolejnych – red.) to w sumie dość sporo wobec np. programu „Rodzina na swoim”, który przełożył się na 200 tys. kredytów w ciągu kilku lat, „Mieszkanie dla młodych” to było około 110 tys. Program „Na start”, jeśli wejdzie w życie, będzie mieć istotny wpływ na rynek w latach 2025–2027.

Co się wydarzyło z cenami w II kwartale i jakie są zapatrywania, jeśli chodzi o tę drugą część roku? Oczekiwania są takie, że ponieważ sprzedaż zwalnia, deweloperzy powinni coś opuścić...

Powinny pojawić się promocje i upusty, już je trochę widać. Kiedy patrzymy na średnie ceny mieszkań, które są w ofercie, to nie widzimy spadku poza Poznaniem, gdzie jest minimalna korekta – dlatego że do sprzedaży trafiła po prostu duża pula nieco tańszych projektów, co miało wpływ na średnią cenę. Na pozostałych rynkach mieszkania wprowadzone w II kwartale do oferty były dość drogie – w Warszawie czy Trójmieście z wyższej półki, premium – albo wyceniane podobnie jak w I kwartale. To nie do końca oddaje sytuację rynkową. Warto też patrzeć na to, co dzieje się z cenami mieszkań sprzedanych. One również idą w górę, ale są na nieco niższym poziomie niż ceny mieszkań w ofercie. Zatem promocje i upusty się pojawiają, ale my nie do końca je widzimy w średnich cenach. Podobnie jak w poprzednich latach, promocje i upusty obejmują np. miejsca postojowe, komórki lokatorskie, pokrycie kosztów aktu notarialnego itp. Sama cena mieszkania rzadko jest obniżana. Te promocje są też dość punktowe, na wybraną pulę mieszkań, na przykład przy przedsprzedaży. Zwróćmy uwagę, że w II kwartale nowe wprowadzenia były na wciąż na wysokim poziomie, w sumie 15,1 tys. lokali, o niecałe 10 proc. mniej kwartał do kwartału. Część to projekty przygotowane z myślą o programie „Na start” i w takich inwestycjach przedsprzedaż trzeba rozruszać, stąd promocje.

Fenomenem są Poznań i Łódź  najmniejsze miasta z wielkiej szóstki, gdzie podaż urosła skokowo wobec tempa sprzedaży. Pod względem oferty Łódź jest teraz za Warszawą, a Poznań czwarty, za Wrocławiem. Czy w Łodzi można się zatem spodziewać spadków cen?

Łódź jest na drugim miejscu już od trzech kwartałów. To proces, który trwał od kilku lat: łatwość zakupu ziemi po innych zupełnie cenach, dużo szybszy proces przygotowania, lepsza współpraca z miastem. Dziś widzimy efekty. W Łodzi tempo wyprzedaży robi się niepokojąco długie. To może powodować, że pojawią się nieco większe promocje czy upusty, bo jeśli klientów nie ma, inwestycja nie może być realizowana z wpłat i trzeba zaciągnąć kredyt, co pogarsza rentowność projektu. Jak zwykle duże firmy poradzą sobie lepiej, bo mają finansowanie na taki przejściowy czas. Trudniej mają mniejsi gracze. Ale to nie znaczy, że Łódź czeka jakieś tąpnięcie cenowe.

Nieruchomości
Cieplejszy czerwiec u deweloperów – znowu ruch na budowach
Materiał Promocyjny
Financial Controlling Summit
Nieruchomości
Karol Bulenda, Origin Investments: Widzimy duży popyt na lokale serwisowane dla seniorów
Nieruchomości
Kurs akcji Develii pod presją. Analityk: Gorsze perspektywy branży deweloperskiej
Nieruchomości
Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości: Program dopłat „Na start” to zły pomysł
Nieruchomości
Zachód Europy przyciągnie kapitał
Nieruchomości
Certyfikacja podnosi wartość budynków