Rynek magazynowy w Polsce ma potencjał, by jeszcze rosnąć

Lokalizacja Polski w Europie, dostępność działek, wydajni pracownicy to elementy, które będą napędzać rynek magazynowy – ocenia Damian Kołata, partner w Cushman&Wakefield.

100 tys. mkw. magazynów wynajął właśnie globalny operator logistyczny LX Pantos – to największa transakcja w tym roku. Jednak dane za I kwartał 2024 r. mówią o dużym skurczeniu się popytu, do poziomów najmniejszych od 2019 r. W jakiej kondycji jest zatem branża? Zacznijmy od klientów z rynku logistycznego – jakie są perspektywy?

To, co szczególnie cieszy w tej konkretnej transakcji, to fakt, że obejmuje ona nie tylko renegocjację dotychczasowego kontraktu, ale i zwiększenie powierzchni o 30 tys. mkw. w sąsiadującym budynku. Cieszy to, że mówimy o globalnym operatorze logistycznym. Ta grupa zawsze nadawała ton polskiemu rynkowi nieruchomości magazynowych, odpowiadając za 35–40 proc. wszystkich umów najmu. W tej chwili poziom spadł do około 20 proc. Widzimy obecnie oznaki ożywienia wśród third party logistics i operatorów logistycznych, którzy otrzymując zapytania od swoich klientów, kierują zapytania o powierzchnie magazynowe i o doradztwo logistyczne do nas. Dlatego jestem przekonany, że za sześć–osiem miesięcy będzie to widać w statystykach i będziemy mówić już o delikatnie pozytywnym trendzie.

Co z innymi grupami najemców? Z jednej strony słyszymy o trendzie nearshoringu, przenoszeniu operacji z Azji do Europy, z drugiej strony w Polsce – o zamykaniu czy przenoszeniu fabryk: przestajemy być krajem, gdzie siła robocza jest tania...

Jeśli chodzi o nearshoring, niewiele jest takich namacalnych przykładów przenoszenia produkcji z innych krajów do Polski. Musimy być jednak świadomi, że to nie jest coś, co można wykonać z dnia na dzień, to dłuższy proces związany z różnego rodzaju scenariuszami, analizami, decyzjami zarządu, dyskusjami ze związkami zawodowymi. Już kilka takich transakcji mieliśmy, to się dzieje, Polska jest wymieniana w pierwszej trójce krajów, biorąc pod uwagę nearshoring, ale nie będzie to coś, co zaleje polski rynek i nagle wszystkie zakłady produkcyjne do nas się przeniosą.

Płaca minimalna w Polsce bardzo mocno urosła, ale za zachodnią granicą ta stawka jest wciąż dwa razy większa. Ponadto, czy płaca minimalna zawsze jest tą realną płacą, którą otrzymują błękitne kołnierzyki? Jestem przekonany, że w obecnej sytuacji, kiedy bezrobocie jest bardzo niskie, płaca minimalna nie jest odniesieniem, jeśli chodzi o pracę na magazynach, pracodawcy wręcz walczą o pracownika. Doceniają też wydajność polskich pracowników. Jeszcze jeden aspekt: mamy doskonałą infrastrukturę transportową.

Zasoby magazynów w Polsce rosły dynamicznie w ostatnich latach, obecnie to ponad 33 mln mkw. Czy rynek jest już nasycony, czy jest potencjał dalszego wzrostu?

To pytanie, które pada często, a na które nie ma prostej odpowiedzi – tym ciekawsza jest nasza praca. Możemy porównać Polskę z innymi rynkami. Czechy to około 12 mln mieszkańców i 12 mln mkw. magazynów, rynek znacznie mniejszy od nas, z bardzo ograniczoną dostępnością działek i odsetkiem pustostanów rzędu 1 proc. Rumunia – kraj 20-milionowy, i tylko 7 mln mkw. Polska to rynek nr 3 w kontynentalnej Europie, wyprzedziliśmy Holandię, przed nami tylko Niemcy i Francja. Jednak cały czas nasza lokalizacja, dostępność działek i informacje od inwestorów, którzy mają zabezpieczone tereny pod 20 mln mkw., pozwalają domniemywać, że ten sufit to 55–60 mln mkw. Cały czas kwartał do kwartału będziemy rosnąć, myślę, że dwucyfrowo. W budowie jest teraz 2 mln mkw.

Jak starzeją się nieruchomości magazynowe? Czy w kontekście dyrektywy budynkowej, ESG, właściciele magazynów mogą spać nieco spokojniej niż biurowców?

Myślę, że mogą. Na Zachodzie eksploatowane są budynki 40–50-letnie. Jedna trzecia z 33 mln mkw. magazynów w Polsce powstała w ciągu ostatnich trzech lat, a połowa zasobu liczy nie więcej niż pięć lat. Oczywiście, w międzyczasie zmieniały się np. normy dotyczące izolacyjności, dlatego budynki dostarczone dziesięć lat temu nie są tak atrakcyjne z punktu widzenia oszczędności operacyjnych, jak te najnowsze. Z drugiej strony poprawa izolacyjności nie jest aż tak kapitałochłonna.

Generalnie magazyny są coraz bardziej zielone i zmierzamy w stronę zeroemisyjnych budynków – niebawem pojawi się w Polsce pierwszy budynek z pompami ciepła połączonymi z ogrzewaniem podłogowym. Przy inwestycjach deweloperskich czynniki ESG mają coraz większe znaczenie – nie tylko te ekologiczne, ale i pozostałe (społeczne, ład korporacyjny – red). To z jednej strony sposób konkurowania o najlepszych najemców, a i fundusze inwestujące w nieruchomości mają swoje cele ESG do osiągania, będą więc wybierać odpowiadające tej polityce budynki.

Na koniec przenieśmy się właśnie na rynek inwestycyjny, ostatnia lata to dominacja magazynów jako klasy nieruchomości komercyjnych, która przyciągała najwięcej funduszy. Czy cały czas magazyny będą na topie?

W 2023 r. nastąpiło delikatne uspokojenie inwestycyjne w ostatnim roku. Widzimy jednak coraz więcej zapytań ze strony inwestorów. Myślę, że obniżenie stóp procentowych w strefie euro, a w dalszej kolejności obniżenie SWAP-ów (transakcja zabezpieczająca ryzyko zmienności stóp procentowych – red.) spowoduje, że pieniądze wrócą na rynek nieruchomości komercyjnych, a to pomoże rozwojowi rynku magazynowego, bo deweloperzy – widząc mniejsze ryzyko braku możliwości sprzedaży budynków – zaczną odważniej patrzeć na budowy spekulacyjne (czyli bez zebrania umów przednajmu – red.). Wiemy, że poziom przednajmu, który był wskazywany jako minimalny do rozpoczęcia budowy nowego magazynu, w ostatnich latach mocno się zwiększył. Liczę na to, że ta atrakcyjność budynków magazynowych jako dobrego produktu finansowego pozostanie na niezmienionym poziomie i I kwartał br. już powoli nam takie znaki pokazuje.

CV

Damian Kołata

Damian Kołata z firmą doradczą Cushman & Wakefield związany jest od 2019 r. (z krótką przerwą), obecnie jest partnerem, szefem działu przemysłowo-logistycznego w Polsce i e-commerce na region CEE. Pracował m.in. dla Fiege, ThyssenKrupp i TZMO.
Absolwent Wydziału Prawa i Administracji na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu.