Ziemia dla dewelopera po Mieszkaniu+

Deweloperzy chcą, by rząd uwolnił tereny rezerwowane pod nieudany program mieszkaniowy. Zwiększenie podaży działek to szansa na stabilizację albo spadek cen lokali. Najbardziej brakuje dobrze skomunikowanych parceli blisko centrum, z jasną sytuacją prawną.

Ogłoszony siedem lat temu rządowy program „Mieszkanie+” odchodzi do historii w niesławie. Do końca 2019 r. miało powstać 100 tys. lokali z plusem, a do 2030 r. – nawet milion. Tymczasem, jak podaje resort rozwoju i technologii, „w ramach rynkowej i społecznej części programu wybudowano 19,8 tys. mieszkań, a 32,4 tys. jest w budowie (stan na koniec I kwartału br.)”.

Teraz rząd, kilka miesięcy przed wyborami, postanowił skompromitowany program zamknąć. Deweloperzy natychmiast podchwycili temat. Apelują o uwolnienie ziemi rezerwowanej pod „Mieszkanie+”.

Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), szacował na niedawnej konferencji, że na odzyskanych działkach mogłoby powstać co najmniej 80 tys. mieszkań. Niewykluczone, że i dwa razy tyle. Pod budowę osiedli „trzymano” dużo więcej terenów niż na 100 tys. mieszkań.

Wiercenie dziury

– Grunty w największych miastach, które miały być przeznaczone pod „Mieszkanie+”, są często położone w atrakcyjnych miejscach: blisko centrum lub na dobrze skomunikowanych obrzeżach – mówi Ewa Palus, kierownik działu consultingu w RedNet Property Group.

Tymczasem, jak dodaje, oferta gruntów pod inwestycje jest dziś niewielka. Zakup atrakcyjnej działki w dużych aglomeracjach jest dużym wyzwaniem. Właściciele parceli podnoszą ich ceny. Są one tak wysokie, że – jak mówi Ewa Palus – część spółek wycofuje się z przetargów. Bardzo często jest też tak, że zakup negocjuje kilka spółek. – Wygrywa ta, która zapłaci najwięcej – mówi ekspertka. – Cena gruntu ma coraz większy udział w kosztach całej inwestycji.

Jak dodaje, tańsze grunty znajdują się w nierozwiniętych lokalizacjach. – Dlatego przystępne cenowo mieszkania powstają na dalekich obrzeżach, czasem w szczerym polu – zauważa Ewa Palus.

Jej zdaniem powiększenie zasobów terenów o działki po „Mieszkaniu+” umożliwi deweloperom odbudowę banków ziemi bez walki o każdy kawałek ziemi i bez podbijania cen przez sprzedających. – Powinno się to przełożyć na wzrost dostępności mieszkań – ocenia.

Jednocześnie zauważa, że wielu deweloperów buduje wieloetapowe, wielofunkcyjne osiedla w pobliżu stacji kolejowych czy ważnych tras na bliższych i dalszych obrzeżach. – Budowa takiego wieloetapowego osiedla i tworzenie atrakcyjnej przestrzeni jest dużym wyzwaniem. Mogą sobie na to pozwolić najwięksi gracze – mówi. – Na szczęście metropolie dynamicznie się rozwijają, szczególnie w zakresie infrastruktury komunikacyjnej, więc pojawiają się nowe perspektywiczne lokalizacje, których atrakcyjność będzie z biegiem lat rosła.

Barbara Bugaj, analityk rynku nieruchomości, potwierdza, że w dzielnicach bliżej centrów dużych miast niełatwo o działkę budowlaną. – Nie mówiąc już o terenach z jasną sytuacją prawną – mówi. – Za to na obrzeżach działek jest jeszcze wiele, co skutkuje znanym już wszystkim zjawiskiem rozlewania się miast.

Ekspertka zauważa, że największe spółki wciąż mają zapasy ziemi. – Czasem imponujące – mówi Barbara Bugaj. – Chodzi jednak o pewien problem strukturalny dotyczący gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Jeżeli sytuacja może się poprawić poprzez ciągłe wiercenie dziury w brzuchu rządzącym, to warto to robić. A jak wiadomo, przed wyborami rynek mieszkaniowy jest języczkiem u wagi.

Zdaniem Barbary Bugaj w Polsce kuleje zarówno proces administracyjny przy zakupie i przekształceniu gruntów pod zabudowę, jak i cały obszar zagospodarowania przestrzennego. – Winą za chaos przestrzenny obarcza się deweloperów, a w istocie powodem chaosu jest brak miejscowych planów – ocenia. – Tracą na tym nie tylko inwestorzy, ale głównie mieszkańcy, którzy w takiej przestrzeni żyją lub płacą duże pieniądze za mieszkania na osiedlach bez odpowiedniej infrastruktury.

Zwiększenie podaży

Jarosław Szanajca, prezes spółki Dom Development, zgadza się ze stanowiskiem PZFD (firma jest członkiem związku), że działki, które można by odzyskać po „Mieszkaniu+”, są rynkowi potrzebne. – Kurczenie się zasobów gruntów spowodowało wzrost ich cen. Uwolnienie terenów miałoby wpływ na możliwość zwiększania podaży mieszkań – podkreśla Jarosław Szanajca. – Szacuje się, że luka mieszkaniowa w Polsce to ok. 2 mln mieszkań. Deweloperzy nie są w stanie pokryć całego zapotrzebowania, ale znacznie przyczyniają się do poprawy sytuacji. Dlatego tak ważna jest poprawa płynności powstawania inwestycji.

Pytany, jakich gruntów brakuje najbardziej, prezes Szanajca wskazuje na nieruchomości o jasnym statusie prawnym i planistycznym, które umożliwiają szybki start budowy. – O działki o dużym potencjale jest coraz trudniej, ale nie są niemożliwe do znalezienia – zastrzega. Podkreśla, że jego firma kupuje działki „w sposób przemyślany i rozważny”. – Pozwala nam na to dobra sytuacja finansowa i zdywersyfikowany bank ziemi – tłumaczy.

Na zgromadzonych terenach Dom Development może wybudować ponad 16 tys. lokali. Jarosław Szanajca tłumaczy, że przy założeniu rocznej sprzedaży na poziomie z 2021 r. oznacza to potencjał na mniej więcej cztery lata.

Grupa Echo-Archicom dysponuje wspólnym bankiem ziemi umożliwiającym wybudowanie niemal 11 tys. mieszkań. – Zakładając średnioroczną sprzedaż na poziomie 3–4 tys. lokali, spółka może zarządzać bankiem trzy–cztery lata – mówi Dawid Wrona, członek zarządu w spółce Archicom.

Podkreśla, że firma nie przestaje poszukiwać dobrych terenów. – Dobrze skomunikowane działki w atrakcyjnych miejscach, z uregulowanym stanem prawnym, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową coraz trudniej pozyskać – potwierdza Dawid Wrona. – A znaczna część terenów rezerwowanych pod wygaszany program „Mieszkanie+” spełnia te kryteria. Ich uwolnienie i wprowadzenie do publicznej oferty pomogłoby rynkowi deweloperskiemu.

Kwadransowe miasta

Piotr Tarkowski, członek zarządu spółki Allcon, uważa, że deweloperom brakuje działek w lokalizacjach, które spełniają koncepcję 15-minutowego miasta – czyli tych z rozwiniętą infrastrukturą, najlepiej w centralnych dzielnicach. – Takie grunty albo są już w rękach deweloperów i czekają na zabudowę, która zależy od wewnętrznej polityki inwestycyjnej, albo nie są jeszcze objęte planami miejscowymi – mówi. – Zdarza się, że ich sytuacja prawna wymaga wieloletniego postępowania, zanim będzie można zacząć proces projektowania. Zakup terenu z dobrym adresem, pozbawionego wad prawnych jest możliwy, ale to wyjątkowe sytuacje. Głównie są to działki zajmowane przez prywatne przedsiębiorstwa albo należące do samorządu.

Parcele są najczęściej sprzedawane w przetargach. – Niejednokrotnie osiągają ceny nieadekwatne do sytuacji na rynku mieszkań – mówi Tarkowski. Zbudowany przez Allcon bank ziemi pozwala na prowadzenie inwestycji przez dziesięć lat. – Oczywiście, nasz dział akwizycji gruntów śledzi sytuację na rynku – zaznacza Piotr Tarkowski.

Cena gruntu ma coraz większy udział w kosztach inwestycji mieszkaniowych. Zakup atrakcyjnej działki w dużych aglomeracjach jest dużym wyzwaniem. Fot. Damian Lugowski/shutterstock

Damian Lugowski