Atrium European Real Estate właśnie ogłosiło zakup za nieco ponad 300 mln euro (blisko 1,3 mld zł) Warsa, Sawy i Juniora – prestiżowych centrów handlowych w samym sercu Warszawy. Na początku roku Griffin Real Estate z amerykańskimi funduszami zamknął jedną z największych w tym czasie na świecie transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych – zakup za 1 mld euro 28 obiektów handlowych, m.in. centrów M1. Nasz rynek wciąż jest gorący.

Wolniejsze tempo

Jak szacują analitycy BNP Paribas Real Estate, w I półroczu zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej sięgnęły 14,4 mln mkw., z czego 73 proc. skupiają tradycyjne centra handlowe. W I półroczu rynek powiększył się o 191 tys. mkw., z czego 110 tys. przypadło na sam II kwartał. Prognoza na cały 2018 r. mówi o oddaniu do użytkowania pół miliona mkw.

Eksperci zwracają uwagę, że po obserwowanym w ostatnich latach dynamicznym wzroście rynku o średnio 0,66 tys. mkw. rocznie tempo przyrostu od 2017 r. się zmniejsza i trend powinien się utrzymać do końca dekady, co świadczy o dojrzałości naszego sektora, kurczącej się chłonności, a także jest odzwierciedleniem nadchodzących zmian w handlu stacjonarnym.

Na koniec czerwca w budowie było 550 tys. mkw. powierzchni – chodzi zarówno o duże obiekty, jak i parki handlowe w mniejszych miejscowościach, jak Świebodzin czy Gubin.

Analitycy spodziewają się, że w najbliższym czasie około 20 proc. nowej podaży będzie efektem rozbudowy istniejących już obiektów – zarówno galerii, jak i parków.

– Rynek inwestycyjny będzie napędzany pozytywnymi wynikami polskiej gospodarki oraz wciąż atrakcyjnymi cenami naszych nieruchomości w porównaniu z cenami na rynkach Europy Zachodniej – ocenia Mateusz Skubiszewski, dyrektor działu rynków kapitałowych w BNP Paribas Real Estate. – Wyzwaniem będzie sytuacja większości operatorów handlowych w kontekście zmniejszającej się liczby dni handlowych, a w konsekwencji spadku obrotów w stosunku do obowiązujących stawek czynszowych. Istotną kwestią jest także konsolidacja detalicznych sieci handlowych. Ponadto z uwagi na fakt, że Polski rynek inwestycyjny w ponad 90 proc. jest zależny od inwestorów zagranicznych, kwestie postrzegania naszego kraju na arenie międzynarodowej grają równie istotną rolę – dodaje. Po stronie czynników ryzyka wymienia też rosnące koszty wykonawstwa inwestycji budowlanych.

Ekspert wskazuje, że z uwagi na obecny poziom nasycenia powierzchnią handlową nowe duże obiekty będą naturalnie coraz rzadsze. – Inwestorzy coraz częściej będą się decydować na przebudowy czy rozbudowy istniejących obiektów. Jest to naturalna konsekwencja rozwoju rynku. Działania te będą skupione na spełnieniu oczekiwań klientów i operatorów centrów. Nowa powierzchnia będzie przygotowywana głównie pod funkcje usługowe, rozrywkowe i gastronomiczne – mówi Skubiszewski.

Wciąż trudno ocenić wpływ niedzielnego zakazu handlu na rynek najmu. Z analiz BNP Paribas Real Estate wynika, że wiodące centra handlowe utrzymują stawki czynszu rzędu 110–130 euro za mkw. miesięcznie w Warszawie i 45–60 euro w aglomeracjach. Presja na niższe stawki lub zwiększanie nakładów na fit-out (wyposażanie lokali najemców) pojawia się w obiektach gorzej działających i tracących pozycję rynkową.

Trzy silniki

Jak wskazuje Hadley Dean, prezes EPP – firmy systematycznie rozbudowującej liczący już 640 tys. mkw. portfel nieruchomości handlowych nad Wisłą – polski rynek nieruchomości handlowych jest jednym z najdynamiczniej rozwijających się i jednocześnie najbardziej dochodowych na świecie.

– Wpływ na taki stan rzeczy mają przede wszystkim trzy czynniki. Po pierwsze, stale rosnące PKB w połączeniu z jedną z najniższych stóp bezrobocia w Europie i nieustannie umacniającą się klasą średnią przekładają się na systematyczny wzrost wydatków na konsumpcję. Podwyższający się standard życia i rosnące dochody gospodarstw domowych sprawiają, że Polacy wydają więcej nie tylko na artykuły pierwszej potrzeby, ale też różnego rodzaju dodatkowe dobra i usługi, a to w naturalny sposób napędza handel – wylicza Dean. Po drugie, w Polsce praktycznie nie istnieją ulice handlowe, a co za tym idzie, aż 71 proc. zakupów dokonywanych jest w centrach.

– Wreszcie po trzecie, polski rynek nie jest tak przesycony powierzchnią handlową, jak wiele rynków zagranicznych. Przeciwnie, na terenie całego kraju nadal jest miejsce na wysokiej klasy obiekty spełniające potrzeby i oczekiwania współczesnych konsumentów – wskazuje Dean. Jego zdaniem w Polsce występuje stosunkowo niewiele czynników ryzyka dla sektora nieruchomości handlowych.

– Według niektórych zagrożeniem dla tradycyjnych centrów może być wzrost popularności e-commerce, ale – obserwując polski rynek – jestem przekonany, że taka sytuacja nie będzie go dotyczyła. W Polsce zakupy postrzegane są jako przyjemna forma spędzania wolnego czasu, a Polacy – w odróżnieniu od klientów zachodnioeuropejskich – przywiązują ogromną wagę do „doświadczenia zakupowego". Co więcej, wielu z nich wciąż pozostaje bardzo konserwatywnych, zwłaszcza w podejściu do pieniędzy, co powoduje, że nie lubią dzielić się swoimi danymi personalnymi czy finansowymi online – mówi Dean. Dodaje, że co prawda Polacy często wybierają produkty i składają zamówienia w internecie, to jednak zakupione towary najchętniej odbierają w punktach stacjonarnych. W rezultacie e-commerce nie tyle konkuruje pod względem sprzedaży detalicznej z tradycyjnymi sklepami, ile przyczynia się do umacniania ich pozycji.