Artur Kaźmierczak, Grupa Mzuri: Na wynajmie mieszkań nadal można zarabiać

#PROSTOzPARKIETU | Indeks Mzuri dotyczący kondycji rynku spadł, ale wciąż jest pozytywny.

Grupa Mzuri publikuje swój autorski wskaźnik dotyczący rynku mieszkaniowego. Jak tworzycie indeks Mzuri? Z jakich danych?

Bazujemy na trzech grupach danych. Pierwszą są ogólne dane ekonomiczne, takie jak tempo wzrostu PKB czy bezrobocie. Kolejną grupą są dane związane z rynkiem nieruchomościowym, np. ceny gruntów czy mieszkań – te dane pozyskujemy z zewnętrznych źródeł. A trzecia grupa, jak ceny czynszów czy stopy zwrotu, pochodzi z naszej wewnętrznej bazy. Zarządzamy 6 tysiącami mieszkań na wynajem w całej Polsce i mamy szeroką wiedzę.

Z ostatniego wskazania wynika, że indeks Mzuri na 2020 r. spada do 3,6 pkt z 4,2–4,4 pkt w zeszłym roku. Jak należy to rozumieć?

Generalnie wskazanie powyżej 2,5 pkt jest pozytywne. Indeks jest skonstruowany w skali od 1 do 5 pkt. To, że spada do 3,6 pkt, nie oznacza, że będzie źle, a tylko, że będzie „mniej dobrze". Nadal mamy pozytywne spojrzenie na to, co się będzie działo na rynku mieszkań na wynajem, ale przewidujemy, że nie będzie się on rozwijał tak szybko, jak w 2019 r.

Jak kształtowały się czynsze, jeśli chodzi o najem? Mocno rosły w zeszłym roku?

Tempo było wolniejsze niż dynamika cen mieszkań. Było też wolniejsze niż tempo wzrostu czynszów w 2018 r. – ale nadal dosyć szybkie. Oscylowało w okolicach 3–4 proc. w większości miast, a więc było wyższe niż inflacja. Natomiast były też takie miasta (np. Warszawa, Gdańsk), w których było rzędu 6–7 proc. Z kolei cena mieszkań na rynku wtórnym, a my się koncentrujemy właśnie na nim, średnio wzrosła o około 10 proc.

Czyli nieco mniej niż na rynku pierwotnym, bo tutaj te zwyżki – w zależności od miasta – były 15-proc.

Na rynku wtórnym były takie miasta, w których ten wskaźnik osiągnął nawet 17 proc. To m.in. Szczecin i Wrocław. Nie sądzę jednak, aby takie tempo mogło się utrzymać w kolejnym roku.

Czy bazując na waszym wskaźniku, można szacować, jaki będzie wzrost cen mieszkań w 2020 r.?

Takie szacowanie to karkołomne przedsięwzięcie, ale spodziewamy się, że ceny będą nadal rosły. Przemawia za tym szereg fundamentalnych powodów. Mowa tu m.in. o cenach i dostępności gruntów, kosztach budowy i generalnie o deficycie mieszkań na rynku polskim. Tak więc ceny będą rosły, chyba że nastąpi jakaś światowa katastrofa, wtedy emocje mogą przeważyć nad czynnikami fundamentalnymi.

Trwająca epidemia koronawirusa może być takim impulsem?

Skala zjawiska – a przynajmniej ta, która jest podawana do publicznej wiadomości – jest na tyle mała, że nie powinno to być tak wielkim newsem, jak jest. Albo tam się dzieje coś więcej, niż słyszymy, albo to bańka medialna.

Wróćmy do rynku nieruchomości. Jak dużo mieszkań pomogliście kupić klientom w zeszłym roku i czy w tej chwili zakup mieszkania na wynajem jest nadal opłacalny?

Obrazowo rzecz ujmując – w zeszłym roku pomagaliśmy naszym klientom kupić jedno mieszkanie dziennie. Czyli w sumie pomogliśmy w zakupie około 350 mieszkań. To wciąż dobra inwestycja. Mieszkanie kupione „przypadkowo" powinno dać 3–4 proc. zwrotu. A dobrze kupione – 5–6 proc., a nawet więcej. Generalnie odnosząc to np. do inflacji czy stopy oprocentowania depozytów w bankach, wciąż jest to kilkakrotnie więcej. Natomiast jest to mniej, niż można było uzyskać kilka lat temu. Wtedy stopy zwrotu z najmu były o 1–1,5 pkt proc. wyższe.

Co w tej chwili najlepiej się wynajmuje, czy macie dużo pustostanów?

To zależy od miasta. Są takie, w których mamy niższe pustostany na kawalerkach, a w innych na mieszkaniach dwupokojowych. Generalnie jednak najlepiej wynajmują się kawalerki i mieszkania dwupokojowe, słabiej trzypokojowe. Jak będzie w przyszłości? W perspektywie kilku lat ta struktura raczej się nie zmieni, ale np. za 20 lat, już tak. Wtedy najemcy – którzy teraz są singlami lub nie mają jeszcze dzieci – nadal będą chcieli wynajmować mieszkania, ale już większe.

Czy popyt na wynajem będzie cały czas rósł? Jednym z istotnych jego źródeł mogą być imigranci?

Dziś już jedna czwarta naszej bazy to cudzoziemcy. Jeśli chodzi o popyt, to za jego wzrostem przemawiają też trendy społeczne: dużo większy odsetek młodych ludzi woli wynajmować mieszkanie, niż kupić własne. Powody są różne – słyszą o kłopotach frankowiczów, nie chcą się wiązać z bankami na kilkadziesiąt lat, nie mówiąc już o tym, że jest inna mentalność, zgodna z modelem „you live only once". Do tego dochodzi podejście Komisji Nadzoru Finansowego, która w obawie przed przegrzaniem rynku nie zwiększa dostępności kredytów hipotecznych.

Tak więc mimo iż na rynek najmu cały czas wchodzą nowe mieszkania, mamy obecnie najniższe pustostany w historii rzędu 4 proc.

Opis do waszego raportu zatytułowaliście „Na horyzoncie nie widać czarnych chmur, ale trzeba szykować się na deszcz". Jak to rozumieć?

Dwojako. Po pierwsze, ten rynek staje się coraz trudniejszy m.in. dlatego, że jest coraz większa podaż i coraz większa profesjonalizacja właścicieli mieszkań na wynajem. Po drugie, patrząc przez pryzmat makroekonomii – rynek mieszkaniowy wydaje się wprawdzie mieć podstawy do dalszych zwyżek, ale przecież nie jest on oderwany od gospodarki krajowej i globalnej. Cykl wzrostowy trwa już kilkanaście lat i należy się spodziewać, że kryzys wreszcie przyjdzie.

Mzuri ma też w ofercie produkty wspólnego inwestowania – ktoś, kto nie chce przeznaczać dużych kwot na zakup mieszkania, może przyjść do was i zainwestować. Jak wypadł w tym segmencie 2019 r. i jakie macie plany na 2020?

Rzeczywiście tworzyliśmy tę ofertę z myślą o osobach, których nie stać na zakup mieszkania. Ale dziś już widzimy, że mamy liczne grono inwestorów wpłacających kwoty, za które mogliby sami kupić nawet kilka mieszkań...

Wracając do pytania – w 2019 r. pozyskaliśmy 24 mln zł do naszych spółek, czyli nasze aktywa urosły o 60 proc. W tym roku mamy ambitny plan podwoić ten poziom i przekroczyć 100 mln zł pozyskanego łącznie kapitału.

Inwestujecie głównie na rynku wtórnym?

Tak, ale nie wyłącznie. Nasze spółki dzielą się na dwie kategorie – rentierskie i deweloperskie.

Macie problem z ekipami remontowymi?

Jesteśmy w tej uprzywilejowanej pozycji, że mamy dużą skalę i możemy mieć ekipy pracujące na naszą wyłączność. Indywidualny inwestor jest w znacznie gorszej sytuacji, ponieważ jest duży problem z dostępnością ekip i ich rzetelnością.

Jakie jest największe ryzyko związane obecnie z rynkiem nieruchomości?

To zależy, czy jesteśmy inwestorem, który dopiero zamierza na niego wejść, czy takim, który już na nim jest. Jeśli mamy już portfel zbudowany – to głównym ryzykiem jest spadek czynszów, ale to ryzyko postrzegamy jako bardzo niewielkie. Jeśli chce się dopiero budować portfel, to głównym ryzykiem jest dalszy wzrost cen nieruchomości. kmk