Na podbój Warszawy i Trójmiasta

Rozmowa z Dariuszem Małaszkiewiczem, prezesem Ganta Development, oraz Henrykiem Feliksem, wiceprezesem spółki i prezesem powiązanego z deweloperem Budopolu Wrocław

Gant właśnie zakończył road show przed rozpoczynającą się w tym tygodniu sprzedażą nowych akcji. O co najczęściej pytali potencjalni nabywcy papierów?

Henryk Feliks: Prezentacje w ostatnim tygodniu były specyficzne, gdyż spotykaliśmy się już wyłącznie z przedstawicielami funduszy, które - jak wynika z naszej wiedzy - posiadają już pewne pakiety Ganta i są zdecydowane objąć nowe akcje.

Najczęściej poruszanym tematem była kwestia ubezpieczenia się od ryzyka towarzyszącego firmom budowlanym, czyli emigracji zarobkowej robotników czy rosnących kosztów materiałów budowlanych.

Czy Gantowi udało się zatem przekonać fundusze, że potrafi ograniczyć to ryzyko?

H. F.: Jeśli chodzi o Wrocław, który jest naszym głównym rynkiem działalności, mamy tę przewagę, że w ubiegłym roku kupiliśmy znaczący pakiet Budopolu Wrocław (33 proc. - przyp. red.), który zaraz rozpocznie realizację jednej z największych naszych wrocławskich inwestycji. Mamy więc własną firmę wykonawczą, która już wykaraskała się z problemów, okrzepła i może teraz realizować bardzo duże - patrząc na historię Budopolu - zadanie dla spółki matki.

Czy jednak podoła zadaniu? Wartość tego jednego kontraktu (Budopol wybuduje dla Ganta osiedle przy ul. Opolskiej we Wrocławiu za ponad 53 mln zł) przekracza o ponad 50 proc. całoroczne przychody tej spółki...

H. F.: Nie tylko podoła temu zadaniu, ale będzie też w stanie realizować jednocześnie inne. Projekt przy ul. Opolskiej zakłada wybudowanie około 17 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkań. Budopol dziś jest w stanie realizować jeszcze dodatkowo 12-15 tys. mkw., czyli niemalże drugie tyle. Sądzę, że jeszcze w I połowie tego roku spółka otrzyma kolejne znaczące zlecenie od Ganta. Oczywiście Budopol może też "wymaszerować" na rynek, pozyskując mniejsze zlecenia, przy czym byłyby to raczej kontrakty przemysłowe. Nie zależy nam na tym, aby nasza spółka budowała konkurencję. Poza tym "przemysłówka" jest mniej ryzykowna pod względem gwarancji i szybsza w realizacji.

Innymi słowy, Budopol się rozkręca i ma jeszcze zapas, jeśli chodzi o potencjał wykonawczy. Realizację mniejszych wrocławskich projektów zlecamy innym firmom, natomiast główne będą kierowane właśnie do Budopolu.

Budopol nie powinien więc narzekać na brak zamówień. A jaka będzie rentowność projektów zlecanych przez Ganta?

H. F.: Przed ustaleniem warunków i ceny kontraktu - zgodnie z prawem - przygotowaliśmy model cen transakcyjnych. Odpowiednią dokumentację sporządziła firma zewnętrzna. Wskazała, przy jakich parametrach powinny być zawierane umowy pomiędzy podmiotami. Jeśli więc teraz rentowność brutto dla firm wykonawczych wynosi 12-14 proc., inwestorzy mogą być pewni, że Budopol nie podpisze z Gantem umowy na gorszych warunkach.

Czy w Budopolu są jakieś zaszłości, które mogą obciążać przyszłe wyniki spółki?

H. F.: Takimi zaszłościami są gwarancje, które w mieszkaniówce są dosyć długie - minimum 3-letnie, i które mogą odbić się na rentowności spółki. Jednak te dotyczące najgorzej zrealizowanych kontraktów wygasają w 2008 roku.

Znając skalę tych gwarancji i ewentualnych kosztów z nimi związanych, czy może Pan zapewnić inwestorów, że Budopol zakończy jednak ten rok na plusie?

H. F.: Tak, Budopol zakończy rok dodatnim wynikiem. Bieżąca działalność, po uwzględnieniu wszystkich kosztów funkcjonowania firmy, jest na plusie.

Wróćmy do Ganta. Mówiliśmy o Wrocławiu. A jak wygląda sytuacja na pozostałych rynkach?

H. F.: W Krakowie, gdzie obecnie realizujemy nasz największy projekt, również nie powinno być problemów z zapleczem wykonawczym. Pierwszą naszą inwestycję realizuje Mostostal Ventures, spółka Mostostalu Export. Otrzymujemy również zapytania od kolejnych firm, które chciałyby dla nas wykonywać zadania na tym rynku.Czy w świetle zrezygnowania z joint venture z Mostostalem Export (Gant odkupił 49 proc. udziałów w spółce celowej realizującej projekt Pod Fortem w Krakowie i jest teraz jej jedynym właścicielem) zmieniło się coś w kwestii drugiego wspólnego projektu - Pod Fortem 2, który ma być dwukrotnie większy?

H. F.: Plany się nie zmieniły. Kontynuujemy współpracę. Nie ma żadnych zgrzytów.

Kiedy więc ruszy ta inwestycja?

H. F.: Zakładaliśmy, że drugi krakowski projekt rozpoczniemy na przełomie tego i przyszłego roku. Trzymamy się tego terminu. Wiele będzie jednak zależeć oczywiście od tego, jakie będą wówczas warunki pogodowe.

Gant za wybudowanie pierwszego projektu zapłaci Mostostalowi o 1/4 więcej niż pierwotnie ustalono, czyli 78,4 mln zł. Z czego wynika taka zwyżka ceny?

H. F.: Rozruch tego kontraktu trwał trochę za długo, co spowodowało, że wzrosły koszty jego realizacji. Aneks natomiast wyeliminował dwojakie ryzyko. Po pierwsze: poniesienia straty na tym kontrakcie przez Mostostal Ventures, co z kolei wyeliminowało ryzyko zerwania przez tę spółkę umowy.

Czy sytuacja na rynku krakowskim jest na tyle dobra, że dodatkowe koszty uda się zrekompensować podwyżką cen mieszkań?

H. F.: Zakładaną w prognozie rentowność na tym projekcie osiągnęlibyśmy już przy sprzedaży mieszkań po 4,7 tys. zł za metr kwadratowy. Natomiast zamierzamy sprzedawać je po 5,7 tys. zł za 1 mkw. Są to ceny, które uzyskują inwestorzy w sąsiednich lokalizacjach.

Kiedy inwestycje Ganta pojawią się w Warszawie?

Dariusz Małaszkiewicz: Nie podpisaliśmy jeszcze żadnej umowy nabycia gruntów. Natomiast rozmowy dotyczące kilku nieruchomości są na tyle zaawansowane, że gdy będziemy kończyć emisję akcji, przyjdzie czas na to, aby zdecydować, który projekt będziemy realizować. W grę wchodzą inwestycje o różnej wielkości (od 5 tys. do nawet 100 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkań) i rentowności. W naszej ofercie chcemy mieć szeroki wachlarz lokali: od mieszkań z segmentu popularnego po wysokiej klasy apartamenty.

Decyzja o tym, że wchodzimy do Warszawy, jest już przesądzona. Liczymy się z tym, że będziemy musieli ponosić wysokie koszty nabycia gruntów. "Na tapecie" mamy 5 projektów i zapewne na realizację 2-3 z nich wkrótce się zdecydujemy.

W prospekcie emisyjnym wymieniona została już lokalizacja jednej z planowanych inwestycji w Warszawie. Chodzi o nieruchomość przy ul. Belwederskiej, której nabycie może kosztować ok. 25 mln zł. Co to za projekt?

D. M.: Zawiązaliśmy już spółkę celową do realizacji tego projektu. Chodzi o budowę wysokiej klasy apartamentowca o powierzchni ok. 8 tys. mkw. Jego realizacja powinna ruszyć w lipcu lub sierpniu tego roku.

O jakiej półce cenowej mówimy w przypadku tego projektu?

D. M.: Powyżej 15 tys. zł za metr kwadratowy. W wersji z wykończeniem cena będzie o co najmniej 1/4 wyższa.

Ile inwestycji Gant zamierza rozpocząć w Warszawie w tym roku i ile docelowo będzie prowadzić projektów w jednym czasie?

D. M.: Oprócz wspomnianego chcielibyśmy również ruszyć z co najmniej jednym większym projektem, ale z niższej półki cenowej. Sadzę, że najpóźniej od połowy przyszłego roku będziemy już budować średnio około tysiąca mieszkań rocznie.

Przesądzone jest już również wejście Ganta do Trójmiasta...

H. F.: Zgadza się, przy czym nie chcielibyśmy odsłaniać teraz kart, gdyż jesteśmy na etapie negocjacji dotyczących zakupu bardzo dużej nieruchomości.

Rozmawiamy o dwóch działkach. Pierwsza to około 40-hektarowy teren, na którym można wybudować ok. 150 tys. mkw. mieszkań. Druga, alternatywna - to obszar od 8 do 30 hektarów. Na 8 hektarach można będzie realizować budownictwo wielorodzinne, w pozostałej części - jednorodzinne. W przypadku realizacji pierwszego projektu mielibyśmy zajęcie w Gdańsku na najbliższe 3 lata.

Trójmiasto jest o tyle atrakcyjne, że wszystkie te nieruchomości mają już uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennegGant zapowiadał rozpoczęcie działalności w segmencie centrów handlowych. W prospekcie nie ma tymczasem o tym mowy.

H. F.: Tę część działalności chcemy finansować ze środków własnych. W ubiegłym miesiącu Gant kupił 75 proc. udziałów spółce Rafael Investments, która z kolei podpisała umowę przyrzeczenia zakupu nieruchomości: centrum handlowego we Wrocławiu o powierzchni ponad 20 tys. mkw. Jest to funkcjonujące centrum, aczkolwiek nieco schyłkowe. Mamy już też ofertę jednej z sieci, która by chciała od nas odkupić ten obiekt. Za parę tygodni staniemy więc przed wyborem, czy to centrum będzie inwestycją portfelową, z której będziemy czerpać korzyści w postaci wpływów z najmu, czy też sprzedamy obiekt, realizując natychmiast zysk.

Przymierzamy się również do innych, mniejszych projektów handlowych. Chodzi raczej o supermarkety niż centra handlowe. Przykładowo: na obu działkach w Gdańsku, o których wspominaliśmy, można by właśnie postawić takie obiekty.

Czy Gant zamierza angażować się kapitałowo w kolejne firmy wykonawcze?

D. M.: Obecnie nie są prowadzone żadne rozmowy dotyczące przejęcia firm wykonawczych. Do tego tematu podchodzimy patrząc przez pryzmat ograniczania ryzyka. Gdyby więc w Gdańsku lub w Warszawie, gdzie będziemy obecni, pojawiła się okazja do zakupu jakiegoś wykonawcy, na pewno bacznie byśmy się jej przyjrzeli.

Domyślam się, że w Pana pytaniu zawarta była również kwestia Elektromontażu-Warszawa, o przymiarki do którego jesteśmy "podejrzewani". Powtórzę, że nie ma żadnych rozmów na ten temat. Prowadzimy natomiast wstępne rozmowy z niedużą firmą zajmującą się wynajmem dźwigów, przy czym nie jest to spółka giełdowa.

Dziękuję za rozmowę.

fot. A. Cynka