Sprzedaż mieszkań idzie coraz lepiej

Najwięksi deweloperzy z GPW niemal podwoili w 2010 r. liczbę sprzedanych lokali. Mniejszym zaszkodziła ograniczona oferta

[[email protected]][email protected] [/mail]

Miniony rok na rynku mieszkaniowym przyniósł stabilizację cen oraz stopniową odbudowę popytu. Jak wynika z danych firmy RedNet Consulting, średnie ceny transakcyjne spadły w 2010 r. o niespełna 2 proc., podczas gdy stawki ofertowe obniżono o ponad 6 proc. To znak, że deweloperzy wprowadzają do swoich ofert coraz więcej mieszkań popularnych, przykrojonych do pokryzysowych możliwości finansowych Polaków. Nowe ceny są już akceptowalne dla klientów, stąd wysokość rabatów, jakie skłonni są udzielać sprzedawcy, nie przekracza 10 proc., jak to było w 2009 r.

[srodtytul]Deweloperzy z GPW rosną szybciej niż rynek[/srodtytul]

Choć ceny mieszkań nie przypominają tych z czasu hossy, deweloperzy nie mają powodów do narzekań. Nie najgorsza sytuacja gospodarcza w kraju i poluzowana polityka kredytowa banków sprawiają, że sprzedaż mieszkań rośnie, co obrazują wyliczenia „Parkietu”. Łączna liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów z GPW ujętych w naszym zestawieniu wzrosła o ponad 50 proc., do 5,8 tys. lokali.

Nie oznacza to jednak, że cały rynek urósł w ciągu roku o połowę. Szacuje się, że w 2010 r. sprzedano w całym kraju o około 30 proc. więcej mieszkań niż rok wcześniej. Najmocniej zyskiwali najwięksi gracze, mający szeroką ofertę mieszkań.

[srodtytul]Na podium bez zmian[/srodtytul]

Kto okazał się największym wygranym? Powody do zadowolenia mogą mieć akcjonariusze lidera polskiego rynku mieszkaniowego, Domu Development. Z naszych szacunków wynika, że kierowana przez Jarosława Szanajcę spółka sprzedała w 2010 roku ponad 1,37 tys. mieszkań netto (czyli po odliczeniu rezygnacji z wcześniej zawartych umów), o ponad 75 proc. więcej niż w 2009 r. Niewiele gorszym wynikiem pochwalić może się J.W. Construction, które w całym roku znalazło nabywców na 1,26 tys. lokali. Kontrolowana przez Józefa Wojciechowskiego spółka nie ujawnia, ilu klientów zrezygnowało z zakupu mieszkań, jednak nawet zakładając stosunkowo wysoki 15-proc. odsetek rezygnacji w 2010 r., spółka może pochwalić się ponad 1 tys. sprzedanych mieszkań netto.

Trzecie miejsce na podium, podobnie jak przed rokiem, zajął dolnośląski Gant. Z naszych szacunków wynika, że spółka zakończyła rok z 930 sprzedanymi mieszkaniami netto. Prognoza na 2010 r. zakładała co prawda sprzedaż blisko 1 tys. lokali, jednak opóźnienie startu części nowych projektów uniemożliwiło jej realizację.

Podczas gdy liderzy rynku zwiększyli sprzedaż, mniejsi giełdowi gracze, jak Ronson, Wikana czy Marvipol, praktycznie nie poprawili osiągnięć z 2009 r. Dlaczego? Problemem okazał się nie tyle popyt na lokale, ile wyprzedana oferta mieszkań. Nowych mieszkań nie przybywało, bo start części inwestycji się opóźniał. Problem z podażą został jednak rozwiązany, co obrazują wyniki sprzedaży za IV kwartał.

[srodtytul]Zyski mogą być wyższe, ale przychody – niekoniecznie [/srodtytul]

Czy dynamicznie rosnąca, przynajmniej u największych firm, sprzedaż, przełoży się na równie imponującą poprawę wyników finansowych? Niekoniecznie. Niższe ceny i przebudowa ofert (więcej lokali tanich) sprawiają, że przychody nie rosną już tak dynamicznie. Zyski powinny być jednak widocznie wyższe od tych wypracowanych na mieszkaniach sprzedanych w 2009 r. Powodem jest spadek kosztów budowy. Ponadto wyższy wolumen sprzedanych mieszkań sprawia, że udział kosztów stałych w cenie lokali się zmniejsza.

Warto podkreślić, że poprawa raczej nie będzie widoczna w wynikach za 2010 r., lecz za bieżący. Zgodnie z międzynarodowymi standardami rachunkowości (MSR 18) wpływy ze sprzedaży mieszkań wykazuje się bowiem w momencie przekazania lokali nabywcom. A większość ze sprzedanych w 2010 r. lokali zostanie ukończona i oddana do użytku dopiero w tym roku.