Bułgaria i Malezja popularne dla inwestorów, Hiszpania już niemodna

Coraz mniej opłaca się już kupowanie domów w Hiszpanii. Chorwacja jest zdecydowanie za droga na polską kieszeń. Na topie są teraz inwestycje w nowych krajach unijnych albo egzotycznej Azji

W ubiegłym roku ceny na polskim rynku nieruchomości wzrosły średnio o 30 procent. W Warszawie ceny skoczyły o 50 proc., w Poznaniu - o 74 proc. - Nie ma możliwości powtórzenia tych wzrostów - uważa Łukasz Madej, analityk rynku nieruchomości z firmy Home Broker. Jego zdaniem Polacy, którzy traktują nieruchomość jako inwestycję, zaczną poszukiwać okazji za granicą, choć nadal 90 proc. rodaków pozostawi pieniądze w Polsce.

Powrót na Wschód

Z danych Home Broker wynika, że w 2006 roku 10-15 proc. transakcji kupna nieruchomości w Polsce odbyło się z udziałem Brytyjczyków i Hiszpanów... Hiszpanie kupują w Polsce, a Polacy w Hiszpanii. - Ten kraj odwiedza rocznie 50-55 milionów turystów, a ich liczba rośnie z roku na roku o około 5-10 proc. Część z nich korzysta z prywatnych mieszkań. Dlatego sądzę, że 8-10 proc. wszystkich mieszkań w Hiszpanii przeznaczonych jest na obsługę turystów - mówi Łukasz Madej.

Hiszpańskie banki są gotowe skredytować do 80 proc. wartości nieruchomości. Jaką kwotą trzeba dysponować? W ubiegłym roku za metr kwadratowy mieszkania trzeba było zapłacić średnio 2 tysiące euro. Przykładowo, apartament o powierzchni 110 metrów kwadratowych na Costa del Sol (ze słonecznymi tarasami i widokiem na morze) kosztuje około 229 tys. euro.

Hiszpania wciąż przyciąga kupców, ale roczne tempo wzrostu cen nieruchomości słabnie od końca 2003 roku. Jeszcze cztery lata temu wzrost sięgał ponad 18 proc. (w 2006 roku było to już około 9 proc.).

O ile w ubiegłym roku 80 proc. klientów Carismy - polskiej agencji działającej na rynku nieruchomości europejskich - wybierało Hiszpanię, teraz więcej osób inwestuje w Bułgarii.

- Szacujemy, że w tym roku uda nam się zamknąć 200 transakcji sprzedaży nieruchomości w Bułgarii, około 150 - w Hiszpanii. W przypadku Chorwacji możemy liczyć na 30 umów. W dość drogich Włochach i Francji sprzedamy nie więcej niż 20 nieruchomości - mówi Jacek Szyc, prezes Carismy.

Zmianę tendencji potwierdza Aleksandra Żyłka, dyrektor zarządzająca w LifeHouse Properties. - Obecnie 80 proc. naszych klientów interesuje się zakupami w Bułgarii i Rumunii. 20 proc. stanowią inne kraje, takie jak: Hiszpania, Włochy, Francja, Portugalia, Chorwacja. Nasi klienci, nauczeni polskim boomem nieruchomościowym oraz zachęceni stosunkowo niskimi cenami, inwestują chętnie na nowo wschodzących rynkach, licząc - nie bez powodu - na wysoki i szybki zysk - mówi.

Przyjemne z pożytecznym

Bułgarię wybierają klienci o mniej zasobnych portfelach. - Ceny są porównywalne do tych z Polski, a perspektywę ich wzrostu szacuje się na 20 proc. rocznie - mówi Jacek Szyc.

Na zakup trzeba przeznaczyć od 40 do 80 tys. euro W przeciwieństwie do Hiszpanii, trzeba mieć jednak gotówkę. Kupno nieruchomości w Bułgarii klienci traktują zdecydowanie jako inwestycję.

- Bułgarię kupuje się z zamysłem sprzedaży, natomiast Hiszpanię (uważaną za miejsce prestiżowe) raczej jako miejsce do spędzania wakacji - twierdzi Jacek Szyc z Carismy.

Aleksandra Źyłka z LifeHouse Properties opowiada: - Większość klientów łączy przyjemne z pożytecznym - dobrze inwestując kapitał, zyskują jednocześnie wymarzone miejsce wakacyjnego wypoczynku. We wszystkich krajach działają wyspecjalizowane agencje zarządzające nieruchomościami: wielu klientów korzysta z ich usług, ustalając termin własnego urlopu, jednocześnie zlecając wynajem nieruchomości w pozostałym okresie.

Bułgaria najzyskowniejsza na świecie

Bułgarię namierzyli już zachodni inwestorzy (pomogła akcesja tego kraju do Unii Europejskiej). Niektóre amerykańskie agencje nieruchomości utrzymują, że inwestycje na tym rynku będą jednymi z najbardziej zyskownych na świecie. - Bardzo atrakcyjna i niedroga jest dzisiaj Turcja - twierdzi Edward Stevenson, dyrektor inwestycyjny londyńskiej agencji Letterstone. - Trudne może być jedynie zaciągnięcie tam kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Polacy mogą rozejrzeć się po słowackiej stronie Tatr. Jest taniej niż w Zakopanem - proponuje. Zdaniem Stevensona, cała Słowacja jest ciekawą opcją dla polskich inwestorów.

Zarobić można wszędzie

Gdzie jeszcze warto zainwestować pieniądze? - Można zarobić na każdym z rynków rozwijających się. Warto zwrócić uwagę na kraje, w których boom na rynku nieruchomości dotyczy dużych miast. Na Ukrainie, Litwie, w krajach nadbałtyckich różnice między stolicą a resztą kraju są spore. Następnym etapem będzie wzrost cen w mniejszych miejscowościach - radzi Łukasz Madej.

- Szansą są tereny jeszcze niezagospodarowane turystycznie - mówi Urszula Słowik z Katedry Inwestycji i Nieruchomości Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie. Urszula Słowik dodaje jednak, że czas ogólnego wzrostu cen nieruchomości we wszystkich niemal krajach już minął. - Na nieruchomościach można zarobić zawsze. Trzeba tylko rozważyć, na ile ich aktualne ceny oddają poziom zaawansowania w rozwoju danej lokalizacji - zaznacza.

Jak prognozy dotyczące rynku

nieruchomości mają się do rzeczywistości?

Urszula Słowik, Katedra Inwestycji i Nieruchomości Szkoły głównej handlowej

1. Nie ma dwóch takich samych nieruchomości, są tylko podobne. Uogólnienie prognoz w odniesieniu do nieruchomości ignoruje tę ich cechę.

2. Co możliwe jest w Warszawie, nie jest realne w innych rejonach. To znaczy, że w prognozach dość często pomija się lokalny charakter rynku.

3. Prognozy opierają się na założeniu: jeżeli coś rosło do tej pory, to będzie rosło w przyszłości (bez uwzględniania stopnia nasycenia rynku, tempa wzrostu gospodarczego itp.);

4. Brak jest informacji o metodologii i źródłach informacji stanowiących o prognozie. Można odnieść wrażenie, że ani pierwsze, ani drugie nie istnieje, a podstawą jest wyobrażenie autorów prognozy. I mała uwaga: analizy i prognozy rynku z wykorzystaniem metod stosowanych na rynku kapitałowym są możliwe, ale wtedy, gdy rynek nieruchomości może być oceniany przez giełdę (np. przez fundusze nieruchomościowe).

5. Prognozy mają stanowić samospełniającą się przepowiednię. Jeśli ci, którzy ją czytają, uwierzą, że będzie wzrost, to zaczną działać i w efekcie wzrost faktycznie nastąpi.

6. W przypadku każdej inwestycji w nieruchomości powinno się wykonać analizy indywidualnie, co przy większych projektach jest dokonywane, choć nie jest już bezpłatnie przekazywane poprzez publikację.

7. W odniesieniu do rynku nieruchomości istnieje zauważalny, niespotykany na innych rynkach, optymizm prognoz.

(wybór tych elementów jest subiektywny i dokonany na podstawie oceny sprawdzalności

prognoz dostępnych od wielu lat)

Globalni gracze już tam są

Piotr Kuczyński

główny analityk Xelion. Doradcy Finansowi

Inwestowanie poza granicami Polski staje się modne. Coraz więcej funduszy oferuje takie możliwości, a media informują, że zagraniczne inwestycje mogą przynieść bardzo duże zyski. Wydaje się, że rzeczywiście okazją jest kupowanie akcji i nieruchomości w Rumunii czy Bułgarii, bo przecież są to kraje, które niedawno weszły do Unii Europejskiej. Logiczne wydaje się więc, że czeka ich ten sam boom, który obserwujemy w Polsce. Problemem jest jednak to, że o tym globalni gracze wiedzieli już dużo wcześniej i kilka lat temu zajęli tam pozycje. Nie ma gwarancji, że obecna hossa, która trwa teraz na wielu rynkach, będzie kontynuowana jeszcze przez kilka lat. Można wręcz założyć z dużą pewnością, że niedługo się skończy (jesteśmy teraz w jej euforycznej fazie), a wtedy akcje wszędzie stanieją.

Zdecydowanie bardziej bezpieczny wydaje się rynek nieruchomości, ale przecież i tam czyhają niebezpieczeństwa (nie znając lokalnych warunków, możemy być narażeni na duże ryzyko - kupimy za drogo lub padniemy ofiarą oszustwa). Inwestowanie za pośrednictwem funduszy wydaje się zdecydowanie bezpieczniejsze. Ale i tutaj nie unikniemy ryzyka, jeśli fundusz, który wybierzemy, nie będzie miał oparcia w dużej instytucji (najczęściej banku). Ryzyko bankructwa jest wtedy zdecydowanie większe.

Pęd do szukania okazji na rynkach dla Polaków egzotycznych wynika przede wszystkim z globalnego, niezwykłego wprost apetytu na ryzyko i poczucia braku zagrożenia. Taka sytuacja też jednak nie będzie trwała wiecznie. Coraz częściej poważne instytucje (Międzynarodowy Fundusz Walutowy, amerykański bank centralny) ostrzegają, że ta beztroska może się źle skończyć. Oczywiście, dotyczy to również inwestycji w Polsce, ale czy nie lepiej inwestować w to, co dobrze znamy? Czy nie będzie nam łatwiej przeczuć, że zbliża się zagrożenie i zareagować? Uważam, że tylko ludzie o dużej tolerancji ryzyka powinni podejmować wyzwanie, lokując swoje pieniądze na rynkach im nieznanych.

3 procent zysku w Hiszpanii

i nawet 40 procent w Bułgarii

Łukasz Niewola

analityk Home Broker - doradcy ds. nieruchomości

Czy w Rumunii i Bułgarii powtórzy się boom inwestycyjny - taki jak w Polsce po wejściu do Unii Europejskiej? To jeden z najgorętszych tematów w rozmowach inwestorów, którzy zainteresowani są lokatą kapitału za granicą. Z jakimi problemami muszą się zmierzyć?

Rumunia: Będąc członkami Unii Europejskiej, możemy stać się właścicielami nieruchomości. Problemem są jednak grunty - obcokrajowcy nie mogą ich kupić. Jest jednak sposób na obejście tego przepisu - należy zarejestrować w Rumunii firmę (kapitał może w 100 procentach pochodzić z zagranicy).

Rynek rumuński oferuje pełną różnorodność lokalizacji: od wybrzeża Morza Czarnego, przez Bukareszt, aż po górskie osady Karpat. Najbardziej prestiżowe lokalizacje wydają się atrakcyjne inwestycyjnie jedynie w perspektywie długoterminowej - ceny są tam mocno wyśrubowane i bardzo często przekraczają 4 tys. euro za metr kwadratowy. Najszybszy wzrost cen obserwuje się w Bukareszcie, gdzie jest duży niedobór mieszkań. W rumuńskiej prasie można przeczytać analizy o możliwej powtórce hossy z Polski i 100-proc. wzroście cen do 2009 roku. Jednak porównując siłę nabywczą Rumunów z siłą nabywczą Polaków, wydaje się, że powtórka scenariusza z Polski jest niemożliwa.

Bułgaria: Wraca do łask jeden z ulubionych kurortów wakacyjnych Polaków, szczególnie w latach 70. i 80. ubiegłego stulecia. Z jednej strony inwestorzy, dla których cena na poziomie 700 euro za metr kwadratowy wydaje się mieć duży potencjał wzrostu, z drugiej - amatorzy bułgarskich plaż, dla których kupno 53 metrów kwadratowych mieszkania (kilkadziesiąt metrów od morza, za 158 tysiące złotych) jest wydatkiem akceptowalnym. Prawo w Bułgarii, w przeciwieństwie do przepisów rumuńskich, zezwala na kupno domów wraz z działką. Dla obcokrajowców nie są dostępne tylko działki rolne. Przez pierwszych kilka lat po akcesji Bułgarii do UE przewiduje się wzrosty cen na poziomie 40 procent rocznie.

Hiszpania: Wśród inwestorów, którzy boją się ryzyka bądź nie chcą kłopotów z formalnościami, popularna jest Hiszpania. Zakup apartamentu na Costa Blanca to teraz wydatek ok. 2,7 tys. euro za metr kwadratowy. W przypadku rynku pierwotnego dużą zaletą jest korzystny system płatności (bardzo często przy podpisywaniu umowy wystarczy wpłacić 20 proc. wartości inwestycji, a resztę po oddaniu obiektu). Raty kredytu łatwo będą się spłacać, jeśli kupiony apartament wynajmiemy np. przez firmy wyspecjalizowane w tego typu działalności. Kupno mieszkania w nadmorskim pasie Hiszpanii to także stały wzrost wartości inwestycji na poziomie 3-6 proc. rocznie.