Działki szybko nie sprzedam, czyli jak zarobić więcej z deweloperem

Jesteś posiadaczem działki budowlanej w dobrej lokalizacji? Dlaczego jej sprzedaż nie jest najlepszym rozwiązaniem? Inwestując na własną rękę lub wspólnie z deweloperem w projekt mieszkaniowy - można zarobić dużo więcej

Ceny mieszkań rosną w szaleńczym tempie. W największych aglomeracjach Polski metr kwadratowy zdrożał od 2004 r. o przeszło 100 procent. Zaczęło się od Warszawy. Później gorączka cenowa ogarnęła Kraków, Wrocław, Trójmiasto. Pod koniec 2006 r. ożywiły się rynki Łodzi i Poznania.

- To nie koniec. Prognozy pokazują, że kolejne lata przyniosą dalszy wzrost cen. O ile w dużych miastach będzie on już na niższym, stabilnym poziomie, o tyle ceny w nieco mniejszych miastach (Szczecinie, Kielcach, Katowicach, Olsztynie, Bydgoszczy, Kołobrzegu) mogą piąć się zdecydowanie szybciej - twierdzi Paweł Grząbka, członek zarządu spółki CEE Property Group, która bada polski rynek nieruchomości i doradza w inwestowaniu.

Ciągle brakuje 1,5 mln mieszkań

Dlaczego ceny lokali rosną? Odpowiedź jest prosta: jednym z powodów wzrostu jest ogromna nadwyżka popytu nad podażą nowych mieszkań. - W Polsce buduje się nieco ponad 100 tys. mieszkań rocznie i nic nie wskazuje na to, żeby ta sytuacja się szybko zmieniła - mówi Paweł Grząbka. - Na przeszkodzie stoją uwarunkowania prawno-administracyjne, które utrudniają dostęp do gruntów i wydłużają czas realizacji inwestycji. Szacunkowe dane pokazują, że w naszym kraju brakuje aż 1,5 mln mieszkań. Ograniczona oferta projektów deweloperskich sprawia, że te, które pojawiają się na rynku, cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem. Zdecydowana większość mieszkań sprzedawana jest jeszcze przed ukończeniem budowy - zaznacza ekspert CEE Property Group.

Duże pieniądze za dobre miejsce

Na tak dobrej sytuacji korzystają firmy deweloperskie - świetnie zarabiają i nie muszą się martwić o niepowodzenie inwestycji. Mają jednak problemy: brak rąk do pracy, rosnące koszty wykonawstwa i ceny materiałów budowlanych. Największą bolączką jest poszukiwanie gruntów pod nowe inwestycje. Terenów w dobrych lokalizacjach, z uregulowaną sytuacją prawną, jest coraz mniej.

- Deweloperzy są w stanie zapłacić duże pieniądze za interesującą działkę. Sumy, za jakie dziś sprzedawana jest ziemia, jeszcze kilka miesięcy temu wydawały się fantastyką - mówi Paweł Grząbka. - Nie dziwi zatem fakt, że w obliczu dużego zysku wielu posiadaczy działek decyduje się na ich sprzedaż. Nie jest to jednak jedyny sposób osiągania zysków. Warto zastanowić się nad realizacją projektu mieszkaniowego na własną rękę. Jeśli deweloper może wyłożyć pieniądze na działkę, a później zarobić na niej jeszcze kilkanaście procent, to dlaczego pozbawiać się tego zysku? - proponuje Grząbka. - Można rozejrzeć się za solidnym partnerem posiadającym know-how w działalności deweloperskiej. Można przeprowadzić inwestycję samemu, lecz jest to dość ryzykowne rozwiązanie. Bez odpowiedniego doświadczenia i znajomości rynku nieruchomości trudno jest samemu od początku do końca zrealizować takie przedsięwzięcie - ostrzega.

Współpraca się opłaca

Na polskim rynku działa kilka firm, które oferują współrealizację projektów deweloperskich. Współpraca taka przyjmuje najczęściej formę spółki celowej. Właściciel działki wnosi ją jako aport do spółki. Może również zaangażować gotówkę. Firma realizująca projekt także wnosi do spółki kapitał pieniężny. Innym rozwiązaniem jest objęcie 100 proc. udziałów w spółce celowej przez posiadacza gruntu (wówczas firma zaproszona do projektu jest usługodawcą wobec spółki celowej; koszt usługi określany jest na etapie założenia spółki i najczęściej wynosi kilka procent całkowitej wartości inwestycji; odtąd większość obowiązków przejmuje firma odpowiedzialna za budowę, która działa pod nadzorem udziałowców spółki celowej).

ABC budowania, czyli o czym każdy nowy deweloper wiedzieć powinien

Kiedy inwestor ma już potrzebne zezwolenia (uzyskanie wszystkich może potrwać nawet kilkanaście miesięcy), można rozpocząć budowę. Kto to zrobi? Albo wyłonimy w przetargu generalnego wykonawcę, odpowiedzialnego za realizację projektu, albo własnymi siłami będziemy nadzorować prace, zlecając podwykonawcom etapy budowy.

- Zdecydowanie mniej ryzykowne, choć bardziej kosztowne, jest związanie się z generalnym wykonawcą - mówi Paweł Grząbka. - Mając na uwadze trudną sytuację na rynku budowlanym, ta droga jest o wiele pewniejsza i warto nią podążyć. Choć wybór i negocjacje z generalnym wykonawcą to etap wymagający bardzo dużego doświadczenia, a także znajomości rynku budowlanego, warto powierzyć prace dużym firmom budowlanym o stabilnej sytuacji ekonomicznej.

Eksperci CEE Property Group radzą również, by logistykę przedsięwzięcia starannie zaplanować przed rozpoczęciem budowy (od organizacji strony budowlanej, przez promocję marki i projektu, otwarcie biura sprzedaży, sprzedaż lokali, po zamknięcie i rozliczenie strony finansowej przedsięwzięcia).