Sowite zyski GTC z Bałkanów

W jaki sposób austriacki Immoeast może przyczynić się do zwiększenia zysków konkurenta - GTC? Inwestując grube miliony w regionie, w którym Globe Trade Centre realizuje gros przedsięwzięć, powoduje, że ich wartość rynkowa rośnie, a z nią zarobki. GTC zatem pewniej przystępuje do kolejnych projektów

Europa Środkowo-Południowa trafia na celownik coraz większej grupy międzynarodowych firm działających na rynku nieruchomości. Naturalne jest zatem, że konkurencja w regionie się zaostrza.

Jak się na nią przygotowało giełdowe GTC? - Mamy tę przewagę, że byliśmy pionierami na tych rynkach. Zdobyliśmy doświadczenie, nawiązaliśmy współpracę z renomowanymi agencjami nieruchomości, prawnikami i architektami. Podczas gdy inni dopiero snują plany wejścia do krajów bałkańskich, my dysponujemy w każdym z nich zespołami profesjonalistów, w pełni zdolnymi do realizacji projektów deweloperskich - wskazuje Eli Alroy, przewodniczący rady nadzorczej GTC.

GTC Hungary stawia

na biura i apartamenty

Na Węgrzech Globe Trade Centre pojawiło się już w 1999 roku. Był to drugi kraj, po Polsce, działalności warszawskiego dewelopera. Spółka zależna - GTC Hungary - zatrudnia obecnie 18 osób, na czele których stoi Robert Snow. Firma koncentruje się na stolicy. Jej pierwszym projektem komercyjnym był biurowiec Center Point, otwarty w 2004 roku (II etap ukończono w ubiegłym roku), oferujący łącznie 42 tys. mkw. powierzchni do wynajęcia. Wyceniany jest obecnie na 109,5 mln euro. - We wrześniu zostanie prawdopodobnie ponownie przeszacowany - zapowiada R. Snow.

Stanie się tak za sprawą malejących stóp kapitalizacji, czyli tzw. yields (jest to stosunek rocznych dochodów z najmu do wartości rynkowej nieruchomości). Zdaniem Thierrego Delvaux z Jones Lang LaSalle, w tym roku stopy kapitalizacji dla najlepszych lokalizacji w Budapeszcie mogą spaść do 5,75 proc. A to oznacza, że wycena Centerpoint (obecną jego wartość oszacowano przy 6,3-proc. yield) może wzrosnąć o ponad 12 mln euro i o tyle powiększy się zysk GTC Hungary.

Podobnych, o ile nie większych profitów węgierska spółka może spodziewać się już w II kwartale br. GTC Hungary właśnie ukończyło budowę Riverloft - projektu apartamentowego z częścią biurową. Dotychczas sprzedano 81 proc. ze 184 lokali.

Zachęcone dotychczasowymi sukcesami GTC Hungary przyszykowało kilka nowych projektów biurowych oraz ogromną inwestycję apartamentową (Sasad Resort, wspólnie z funduszem Deutsche Banku, za około 114 mln euro), po ukończeniu których portfel zrealizowanych inwestycji na Węgrzech obejmie 275 tys. mkw. powierzchni biurowej i 120 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej.

Realizacja tylko już zatwierdzonych kompleksów biurowych (Spiral, Sasad Resort Offices, GTC Metro, Szeremei Gate i GTC Renaissance Plaza) pochłonie ponad 200 mln euro. Zyski z tych inwestycji, księgowane w momencie ukończenia projektów, niemal na pewno przekroczą 100 proc. Jak twierdzi przedstawiciel Jones Lang LaSalle, stopy kapitalizacji będą bowiem wciąż spadać, co oznacza drożejące nieruchomości. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest napływ kapitału inwestycyjnego. Wśród jego dawców wymienia Immoeast, który wchodząc w maju na GPW, zapowiedział realizację imponującego programu inwestycyjnego o wartości 6 mld euro w ciągu roku (z czego większość ma trafić do Europy Południowej).

Paradoksalnie więc austriacki konkurent GTC, wydając pieniądze w regionie, przyczynia się po części do tego, że Globe Trade Centre notuje kolejne zyski z przeszacowania swoich aktywów. Eli Alroy wręcz nie postrzega Immoeastu jako konkurenta. - Nasze biznesy istotnie się różnią. GTC tworzy aktywa, Immoeast je kupuje. My jesteśmy deweloperem, a Immoeast - głównie inwestorem - wskazuje przewodniczący rady nadzorczej. Dodaje, że w odróżnieniu od austriackiej firmy, GTC zyskuje nie tylko na wzroście wartości posiadanych nieruchomości, lecz także wypracowuje marżę dewelopera, realizując własne projekty.

GTC Serbia: centra

handlowe poza zasięgiem

Tak duży napływ kapitału inwestycyjnego nie jest jeszcze obserwowany w Serbii, gdzie działa GTC Serbia (na jej czele również stoi Robert Snow, szef GTC Hungary). Stopy kapitalizacji na koniec ub. r. dla najlepszych lokalizacji w stolicy kraju wynosiły około 9 proc. Nawet przy takim poziomie Globe Trade Centre może spodziewać się sowitych zysków. GTC Serbia zamierza w tym roku ukończyć dwa projekty komercyjne: 19 Avenija (III kwartał) i kompleks GTC Square (jego budowa ruszyła na początku tego roku i ma być ukończona jeszcze przed jego końcem). Koszt obydwu inwestycji można szacować na około 55 mln euro, a wartość rynkową gotowych projektów - na ponad 95 mln euro. Daje to około 40 mln zarobku, który powiększy tegoroczne rezultaty dewelopera. Jeśli natomiast przyjmiemy, że stopy kapitalizacji spadną w podobnym tempie jak w roku poprzednim (czyli o około 1,5 pkt proc.), kwota ta rośnie o kolejne 20 mln euro. W takim przypadku dodatkowe miliony "dorzuci" też GTC House, pierwszy biurowiec spółki w Belgradzie (jego obecna wartość wynosi 35,5 mln euro).

Nie wszystko jednak udało się GTC w Serbii, jak by sobie tego życzył polski deweloper. Globe Trade Centre chciało również zaistnieć w serbskim sektorze centrów handlowych. Próby wejścia na ten rynek nie przyniosły dotąd skutku. W czym tkwi problem? - Jest to rynek zdominowany przez serbskich inwestorów. Nie bez znaczenia jest fakt, że tereny w Belgradzie, które można by wykorzystać pod takie projekty, należą do państwa - tłumaczy R. Snow. Dodaje, że GTC Serbia być może spróbuje sił poza stolicą.

Sieć centrów Galleria

w Rumunii i Bułgarii

Taki model sprawdza się w GTC Romania i GTC Bulgaria, którymi kieruje Shimon Galon. Rumuńska spółka córka to obecnie najmocniejsza zagraniczna firma dewelopera. Zatrudnia 25 osób i działa w trzech sektorach: biurowym, centrów handlowych i mieszkaniowym. Jeszcze w tym roku GTC Romania zamierza ukończyć trzy centra handlowe poza Bukaresztem (w Buzau, Suceava i Piatra Neamt) o łącznej powierzchni 36,4 tys. mkw. Koszt tych projektów szacowany jest na 46 mln euro. Zakładając, że centra te będą generować łącznie 8,7 mln euro dochodu z najmu rocznie, ich wartość rynkową można szacować na ponad 120 mln euro. Daje to imponujący zysk: przeszło 70 mln euro.

W przyszłym roku ma być gotowa placówka sieci Galleria w Arad, a wkolejnym - w Bukareszcie. Podobne centra powstaną też w Bułgarii. O pierwszym, w Warnie, spółka niedawno informowała. S. Galon ujawnia kolejne lokalizacje: Stara Zagora i Burgas. Koszty tych projektów nie są jeszcze znane, natomiast biorąc pod uwagę wpływy, jakich spodziewa się GTC po otwarciu tych trzech obiektów, ich łączną wartość rynkową można szacować na ponad 300 mln euro. - Przymierzamy się również do realizacji podobnych inwestycji w Baia Mare i Oradea - zapowiada dyrektor generalny GTC Bulgaria. Na zyski z tych projektów będzie trzeba jednak poczekać co najmniej do 2009 roku.

Wcześniej będzie widoczny zarobek z rumuńskich projektów biurowych. Nie chodzi tylko o nowe inwestycje (City Gate czy Aurora Business Park), ale również o America House - dotychczas najbardziej zyskowny projekt GTC Romania. Biurowiec ten na koniec ubiegłego roku został wyceniany na 101,3 mln euro (przy stopie kapitalizacji równej 6,2 proc.). W III kwartale br. zostanie prawdopodobnie znowu przeszacowany w górę. Powód: spadek yields, do czego - podobnie jak na rynku węgierskim - również przyczynił się Immoeast. - Austriacy deklarowali, że zainwestują w Rumunii prawie 2 mld euro. Immoeast kupuje niemal wszystko, co zostaje wybudowane - zauważa Bogdan Georgescu, dyrektor zarządzający w Colliers International, monitorujący bukareszteński rynek nieruchomości od 11 lat. Wskazuje, że projekty najwyższej klasy w topowych lokalizacjach mogą być wyceniane w tym roku przy stopie kapitalizacji poniżej 6 proc.

GTC Romania jest również najbardziej aktywna spośród zagObecnie realizuje lub przygotowuje cztery inwestycje (Rose Garden, Green Dream, Felicity i Jasmine), które będą oddawane w latach 2008-2010. Projekty te będą liczyć blisko 1,9 tys. mieszkań i apartamentów.

GTC Croatia otwiera

Avenue Mall

Wiele wskazuje na to, że ubiegłoroczny rekord GTC pod względem zysku netto (grupa zarobiła na czysto 783,4 mln zł) zostanie w tym roku pobity. Do już wspomnianych projektów, które zostaną ukończone w 2007 roku, należy doliczyć Avenue Mall. Centrum handlowo-rozrywkowe w Zagrzebiu zostanie otwarte w II połowie sierpnia. Prawdopodobnie jednak już w II kwartale zostaną zaksięgowane zyski z przeszacowania wartości tej inwestycji.

Jeśli przyjmiemy, że koszt budowy Avenue Mall był zbliżony do nakładów na realizację podobnej wielkości Galerii Kazimierz w Krakowie (około 70 mln euro), a dochody z najmu powierzchni w chorwackim centrum sięgną 10 mln euro, projekt może być wyceniony nawet na ponad 150 mln euro. Wykazany zysk sięgnąłby zatem około 80 mln euro, przy czym na GTC Croatia przypadłoby 70 proc. tej kwoty.

Tylko inwestycje realizowane na Bałkanach gwarantują GTC utrzymanie wysokich zysków w najbliższych latach, a pamiętajmy, że spółka kontynuuje też ekspansję w Polsce.

komentarze

Thierry Delvaux

dyrektor

zarządzający

Jones Lang

LaSalle

Węgierskie nieruchomości wciąż będą drożeć

Na Węgry inwestorzy spoglądają jako na część regionu, a nie oddzielny rynek. Wzrost zainteresowania Europą Środkowo-Południową przekłada się na rozwój węgierskiego rynku nieruchomości. Jeśli chodzi o sektor biurowy, 2006 rok był rekordowy pod względem podaży nowych powierzchni - oddano do użytku 226,7 tys. mkw., w porównaniu z 96,4 tys. mkw. w 2005 r.

Jeszcze szybciej rósł jednak popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe, co sprawiło, że wskaźnik powierzchni niewynajętej pierwszy raz od lat spadł poniżej 10 proc.

Miesięczne czynsze w topowych lokalizacjach sięgają nawet 22 euro za metr kwadratowy. Średnie stawki wynoszą od 10,5 do 15 euro za mkw. miesięcznie. Największym zainteresowaniem cieszą się inwestycje wzdłuż ulicy Vaci, pod którą biegnie metro. Rozkwit obserwowany jest także wzdłuż nabrzeża i Hungaria Bulevard.

Duży napływ kapitału międzynarodowego sprawił, że stopy kapitalizacji zaczęły spadać. Szacujemy, że w tym roku osiągalne będą poziomy od 5,75 do 6,25 proc. dla nieruchomości biurowych i od 5,75 do 6 proc. dla obiektów handlowych. Oczekujemy dalszej kompresji stóp kapitalizacji i wzrostu stawek czynszowych, a co za tym idzie - wzrostu wartości nieruchomości.

Bogdan Georgescu

Zakupy Immoeastu obniżają stopy kapitalizacji

dyrektor

zarządzający

Colliers

International

Romania

Popyt na rynku powierzchni biurowych w Bukareszcie generują głównie międzynarodowe firmy z sektorów IT i finansowego. Podaż jest go w stanie zaspokoić zaledwie w 20 proc., czego efektem jest to, że wskaźnik powierzchni niewynajętej w centrum wynosi tylko 1 proc. Stawki czynszowe wynoszą tu 20-25 euro za mkw. W przypadku nowych projektów, których liczba mocno rośnie, umowy pre-leasing opiewają na około 16 euro za metr kwadratowy za miesiąc.

W segmencie centrów handlowych jest podobnie - bardzo niewielka podaż na tle innych stolic europejskich sprawia, że stawki czynszowe są najwyższe w Europie (25-30 euro za metr kwadratowy). Poza Bukaresztem nie przekraczają 25 euro.

Na rynku najbardziej aktywni są inwestorzy z Wysp Brytyjskich (są numerem jeden pod względem liczby zawieranych transakcji) oraz Austrii (dominują pod względem wartości umów). Immoeast, który chce zainwestować w Rumunii około 2 mld euro, kupuje niemal wszystko, co jest wybudowane.

Napływ kapitału inwestycyjnego ma bezpośredni wpływ na spadek stóp dochodowości. Yields dla nowych projektów biurowych w tym roku sięgnie zapewne 5,7-5,8 proc., a dla centrów handlowych można przyjąć, że bęNieco mniej zyskowne od projektów komercyjnych są dla GTC przedsięwzięcia mieszkaniowe. Mieszkania na Bałkanach i Węgrzech mogą być natomiast doskonałą inwestycją

dla ich nabywców. Luksusowe lofty i apartamenty w ukończonym właśnie projekcie Riverloft w Budapeszcie (na zdj. z lewej) GTC sprzedaje po około 1,4 tys. euro netto.

Podobne ceny uzyskuje za lokale w budowanym kompleksie Rose Garden w Bukareszcie. W Warszawie takie mieszkania sprzedają się kilkakrotnie drożej.

Fot. Krzysztof Woch