Wykluczając typowo fiskalne stymulowanie popytu na mieszkania, których przejawem są programy, takie jak „Mieszkanie dla młodych" czy „Rodzina na swoim", kluczowym czynnikiem dla rozwoju rynku mieszkaniowego jest polityka kredytowa banków.
Polityka ta kształtuje się zarówno w oparciu o wewnętrzne procedury, jak również pod wpływem zaleceń organów nadzorujących. Świadomość wpływu tych czynników sprawiła, że część inwestorów wyrażała pewien sceptycyzm wobec sensowności inwestycji giełdowych deweloperów. Od początku tego roku bowiem po raz kolejny zaostrzone zostały regulacje dotyczące udzielania kredytów mieszkaniowych. Rekomendacja S określająca listę dobrych praktyk dla banków przy udzielaniu finansowania zabezpieczonego hipotekami wskazuje, że od 1 stycznia br. wskaźnik obrazujący relacje pomiędzy wartością kredytu a wartością nieruchomości, na którą ten kredyt został udzielony, spada o 5 punktów procentowych do 90 proc.
Według danych GUS przeciętna powierzchnia mieszkania w Polsce to ok. 70 mkw. Z kolei według danych NBP średnia cena transakcyjna mieszkania w największych miastach Polski przekracza 6 tysięcy złotych. Dzięki tym danym jesteśmy w stanie określić, że przy zakupie nowego średniego mieszkania statystyczny klient będzie musiał zgromadzić dodatkowo ponad 20 tysięcy złotych, co z kolei jest równowartością wynagrodzenia osiąganego przez osobę zarabiającą średnią krajową przez blisko 8 miesięcy. Mocno uproszczona analiza pokazuje, że sceptycyzm inwestorów miał pewne uzasadnienie. Należy pamiętać, że o ile wartość kredytu spadła, to jego koszt dzięki obniżce stóp procentowych, a właściwie dzięki rynkowym oczekiwaniom sprzed tej obniżki zmniejszył się. Jednocześnie, jeżeli policzymy, o ile zmieniła się rata kredytu udzielonego na opisane wyżej standardowe mieszkanie dzięki wspomnianemu spadkowi stóp rynkowych, to okaże się, że jest to mniej niż 100 złotych miesięcznie. Wydaje się więc, że w bardzo niskim stopniu obniżka stóp mogła skompensować zaostrzenie regulacji. Pozytywny wpływ obniżki stóp na popyt na mieszkania wydaje się być znacznie mniej istotny niż negatywny wpływ regulacji, co w obliczu stabilnych danych o sprzedaży mieszkań wskazuje, że nadal mamy okazję obserwować silną koniunkturę na tym rynku.
