Rynek mieszkań dopiero się rozkręci. Czy ceny lokali pójdą w górę?

Po obniżce stóp procentowych klienci częściej pytają o nieruchomości, trudno jednak mówić o eksplozji popytu. Kupujący chcą większych przecen, sprzedający mieszkania nie palą się do szybkich dużych rabatów. Kredyty hipoteczne nadal są drogie.

Główną stopę referencyjną Rada Polityki Pieniężnej (RPP) obniżyła z 5,75 do 5,25 proc. w środę ,7 maja. Niższe stopy przekładają się na tańsze kredyty mieszkaniowe i wzrost zdolności kredytowej klientów. Mogą więc sobie pozwolić na większe nieruchomości.

Czy po decyzji RPP rozdzwoniły się telefony w biurach nieruchomości? Kupujący idą na zakupy? Sprzedający dosypują do oferty, licząc na wzrost popytu?

Większy ruch na rynku zauważa Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Pytań jest rzeczywiście więcej. Sądzę, że to się dopiero rozkręca – mówi. Na razie, jak zaznacza, sytuacja na rynku jest stabilna. – Mieszkań w ofercie jest sporo. Ostatnia obniżka stóp procentowych nie jest spektakularna. Oczywiście, wpłynie na rynek, bo raty kredytów będą mniejsze, trochę zwiększy się może zdolność kredytowa klientów – mówi Katarzyna Liebersbach-Szarek. – Kredyt nadal nie jest jednak tani. Na razie nie widzę miejsca na podwyżki cen mieszkań. Będą najprawdopodobniej rosły, jeśli kredyt stanie się bardziej dostępny. Nie będzie to jednak taki wzrost jak przy „Bezpiecznym kredycie 2 proc.”. I dobrze, bo rynek potrzebuje stabilizacji.

Szybsze transakcje

Delikatny wzrost liczby pytań o mieszkania po majowej decyzji RPP odnotował Łukasz Wydrowski, prezes trójmiejskiej agencji Estatic Nieruchomości. – Pytają głównie osoby, które już szukały nieruchomości, a teraz chcą sobie „zaklepać” najciekawsze okazje, zanim uderzy potencjalna fala zainteresowania – mówi prezes Wydrowski. – Nie jest to efekt lawinowy. Większego ruchu spodziewam się dopiero za kilka tygodni, kiedy potencjalni nabywcy na nowo przeliczą swoją zdolność kredytową. Redukcja stóp może zmniejszyć miesięczne raty o ok. 150–170 zł przy kredycie na 400 tys. zł. To nie jest kwota, która przewraca rynek, ale może działać jak impuls psychologiczny.

Wysypu nowych ofert nieruchomości Łukasz Wydrowski nie odnotował. – Wśród właścicieli nie ma wielkiego entuzjazmu – ocenia. Prezes Estatic Nieruchomości przyznaje, że rynek jest w fazie stabilizacji, a w niektórych jego segmentach – lekkiej korekty. – Jeśli mamy zmiany cen, to częściej w dół niż w górę – zauważa. – Widać też coś nowego: przy rynkowej cenie decyzje o transakcji zapadają szybciej. Oferty, które kiedyś wisiały w portalach miesiącami, dziś budzą większe zainteresowanie.

Z analiz portalu Gethome.pl wynika, że przeciętne ceny lokali z drugiej ręki w Warszawie od kwietnia ub.r. do kwietnia br. spadły o 4 proc., do niespełna 17,8 tys. zł za mkw. W Krakowie mieszkania staniały o 3 proc., do 17,1 tys. zł za mkw. Tylko o 1 proc. poszły w górę przeciętne ceny lokali w Poznaniu (średnia cena mkw. w kwietniu br. to ponad 11,6 tys. zł/mkw.) i aglomeracji katowickiej (niemal 8,6 tys. zł/mkw.). W Trójmieście mieszkania z drugiej ręki podrożały przeciętnie o 2 proc., do niemal 15,8 tys. zł za mkw.

Łukasz Wydrowski zaznacza, że jedna obniżka stóp to za mało, żeby odmienić rynek. – Realne pobudzenie popytu mogłoby nastąpić dopiero przy dalszym cięciu stóp o 2–3 pkt proc., połączonym z reformą systemu kredytów hipotecznych. Prawdziwym problemem nie są dziś same stopy procentowe, ale wysokie marże banków – uważa.

Wzmożonego zainteresowania mieszkaniami nie odnotowała pośredniczka z Warszawy Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). – Kupujący są bardzo ostrożni. Od pewnego czasu ceny nieruchomości – i z rynku pierwotnego, i wtórnego – są stopniowo obniżane – akcentuje. Wielu klientów wstrzymuje się z transakcjami, licząc na jeszcze większe przeceny.

Takie informacje, jak mówi Joanna Lebiedź, niepokoją sprzedających nieruchomości. – Z decyzją o korekcie cen zwlekają tak długo, jak to możliwe – mówi ekspertka PFRN. – Mamy do czynienia z wyczekiwaniem i obserwacją rynku do granic wytrzymałości – opowiada. Dodaje, że do sprzedaży po niższej niż zakładano cenie skłania czasem sytuacja życiowa (rozwód, choroba, powiększająca się rodzina).

Joanna Lebiedź zauważa, że rynek mieszkań był, jest i zawsze będzie w dość dużej inercji. – To oznacza, że klienci naprawdę długo „trawią” wszelkie zmiany. Dłużej oczywiście te o pogarszającej się koniunkturze – mówi. – Jeśli obniżka stóp napełni kupujących optymizmem, to możemy się spodziewać dużego ożywienia rynku i wzrostu koniunktury – przewiduje.

Drogie kredyty

O ostrożności klientów mówi też Rafał Bieńkowski, ekspert portalu Nieruchomosci-online.pl.

– Majowa obniżka stóp procentowych to dopiero pierwszy krok do zwiększenia dostępności kredytów hipotecznych. Te wciąż są drogie, a zdolność kredytowa wielu osób wciąż jest ograniczona – potwierdza Bieńkowski. – W uprzywilejowanej pozycji negocjacyjnej są kupujący, zwłaszcza ci z gotówką. Kluczowe będą kolejne decyzje RPP i realny wzrost dostępności kredytu hipotecznego – zauważa. Wpływ na rynek będzie też mieć start programu dopłat do kredytów.

Aleksander Skirmunnt, ekspert agencji Maxon Nieruchomości, nie ma wątpliwości, że rynek potrzebuje bardziej dostępnych kredytów. – Reakcja rynku na obniżkę stóp? Deweloper, którego cennik akurat badałem, szybko, z dnia na dzień, podniósł ceny mieszkań – nawet o kilkadziesiąt tys. zł – wskazuje.

Z tzw. indeksu nastrojów deweloperów portalu Tabelaofert.pl (badanie przeprowadzono w kwietniu), wynika, że 20 proc. deweloperów prognozuje obniżki cen mieszkań. Udział respondentów oczekujących wzrostów jest niewielki, coraz mniej firm przewiduje stabilizację. – Rynek próbuje odzyskać równowagę bez uciekania się do obniżek – komentuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.

Rynek balansuje

Czego rynek nieruchomości potrzebuje najbardziej? – Przede wszystkim spokoju. No i rozsądnej polityki kredytowej – uważa Joanna Lebiedź. – Każdy program „podpierający” konkretny segment nieruchomości (a tak było z „Rodziną na swoim”, „Mieszkaniem dla młodych” i „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”) oznacza zaburzenie cyklu i skierowanie popytu na wybrany typ nieruchomości, co przynosi odwrotny do zakładanego skutek. W konkretnym segmencie ceny rosną. Ci, którzy kupują mieszkanie pod koniec działania programu, zderzają się z takimi wzrostami cen, że nie ma mowy o spodziewanych „ulgach” – mówi pośredniczka. – Pomocne byłyby też rozsądne programy uwalniania terenów pod zabudowę, czyli mądre planowanie przestrzenne.

Zdaniem Łukasza Wydrowskiego rynek mieszkań wciąż nie otrząsnął się z efektów „Bk 2 proc”. – Choć minęło półtora roku od wygaszenia programu, nadal jest to rynek, który balansuje – mówi. – Rosnąca podaż nie spotyka się z równie dużym popytem. To naturalnie wywołuje presję na spadki cen. Nie spodziewam się dramatycznych przecen, ale złote czasy, gdy każda nieruchomość sprzedawała się w tydzień, są już za nami. Rynek szuka równowagi. I bardzo dobrze – bo tylko na zdrowym fundamencie da się budować bezpieczne i długofalowe perspektywy rozwoju tej kluczowej gałęzi gospodarki – podkreśla.

Prezes dodaje, że rynek potrzebuje uczciwego finansowania. – A więc: tańsze kredyty, transparentne warunki i większa odpowiedzialność instytucji finansowych. Plus trochę spokoju, bo po dwóch latach emocjonalnego rollercoastera czas na rynek, który daje kupującym i sprzedającym więcej pewności, a mniej adrenaliny – akcentuje.