Victoria Dom liczy na większą sprzedaż mieszkań i ma apetyt na przejęcia

Będziemy mieli do czynienia ze stopniową obniżką stóp. W ciągu najbliższych kwartałów będziemy obserwować na rynku powolny, a nie skokowy, wzrost sprzedaży mieszkań – mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes firmy Victoria Dom.

Victoria Dom to deweloper, który specjalizuje się w budowie i sprzedaży mieszkań dla osób, które kupują pierwsze lokale w życiu. Za nami pierwsza obniżka stóp procentowych i pytanie oczywiste: czy w maju, a może już w kwietniu – bo już sama zapowiedź cięć stóp przełożyła się na spadek WIBOR-u – widać większy ruch w biurach sprzedaży, wzrost rezerwacji?

Gołębia wypowiedź szefa Narodowego Banku Polskiego spowodowała, że na początku kwietnia trzymiesięczny WIBOR, który jest podstawą wyliczenia zdolności kredytowej klientów, zaczął spadać – i od razu widać, że przekłada się to na zwiększony ruch klientów w biurach sprzedaży. W 2024 r. to było smutne, że wiele osób szukających mieszkań odchodziło z kwitkiem po weryfikacji zdolności kredytowej. Dzisiaj rzeczywiście widzimy zdecydowanie większe zainteresowanie, co pozytywnie wpływa na zawierane umowy rezerwacji. Kwiecień był pod tym względem znacznie lepszy od poprzednich miesięcy. Warto zauważyć, że zainteresowanie mieszkaniami z segmentu popularnego rośnie mniej więcej od pierwszych miesięcy tego roku i każdy miesiąc jest coraz lepszy. Patrzymy zatem bardziej pozytywnie na to, co się może wydarzyć w ciągu najbliższych kilku kwartałów.

Duży boom na mieszkania w segmencie popularnym był w 2023 r., kiedy kredyty były oprocentowane na około 5 proc. w skali roku. Wydaje się, że do podobnego poziomu oprocentowania kredytów wrócimy – zapewne pod koniec przyszłego roku. W najbliższym czasie będziemy obserwować stopniowe obniżanie stóp. Czy te cięcia będą po 0,25 pkt proc., czy więcej – zobaczymy, decyzje będą podejmować członkowie Rady Polityki Pieniężnej. Zdecydowanie z każdym miesiącem powinno to coraz pozytywniej wpływać na obraz rynku mieszkaniowego. Dzisiaj klienci, którzy przychodzą do biur sprzedaży, mają bardzo szeroki wybór lokali.

W I kwartale sprzedaliście 278 mieszkań, jakiego wyniku spodziewacie się w całym roku?

Chcielibyśmy w tym roku sprzedać między 1200 a 1500 mieszkań wobec 1014 rok wcześniej. Spadek w 2024 r. wynikał też m.in. z ciągłych problemów wynikających z uzyskaniem pozwoleń na budowę – dopiero w IV kwartale udało nam się wprowadzać nowe projekty do naszej oferty. Z większą ofertą, w lepszych warunkach rynkowych, powinno się to przełożyć na lepszą sprzedaż. W ciągu najbliższych kwartałów będziemy obserwować na rynku powolny, a nie skokowy wzrost sprzedaży.

Z powodu bardzo wysokiej oferty ceny mieszkań powinny być w miarę stabilne, bo nie będzie presji wynikającej z braku towaru.

Spółka wyrosła z rynku warszawskiego, budujecie też w Krakowie i Trójmieście. Czy są plany dalszej ekspansji?

Dużą część wzrostów na rynku warszawskim mamy oczywiście za sobą, niemniej mamy bardzo ciekawy bank ziemi, który pozwoli na rozszerzanie naszej oferty. Rynki krakowski i trójmiejski wydają się jednymi z lepszych poza warszawskim. W Gdyni realizujemy na razie jeden duży projekt, będziemy starać się kupować kolejne grunty w całej aglomeracji trójmiejskiej. W najbliższych kilku latach będziemy chcieli zwiększyć skalę działalności poza Warszawą. W Krakowie i Trójmieście mamy dużo do zrobienia.

Victoria Dom rozwija się organicznie, ale w branży widać ruch: dopalaczem są joint ventures czy wręcz przejęcia firm. Czy taki scenariusz jest brany pod uwagę w przypadku Victorii?

Patrzymy na możliwości powiększenia naszego banku ziemi i zwiększenia skali działalności. Na rynkach, na których raczkujemy, czyli poza Warszawą, jest to bardzo sensowna propozycja, żeby wejść w joint venture czy dokonać przejęć lokalnych graczy. Nie zamykamy się przy tym na ewentualne przejęcia w Warszawie – jeżeli trafiłby się podmiot z dobrym bankiem ziemi. Partnerem idealnym dla nas byłby ktoś, kto działa na dwóch, trzech rynkach.

Obniżka stóp to także tańsze finansowanie dłużne, mniejsze odsetki od obligacji. Jesteście w trakcie oferty obligacji na zrolowanie długu zapadającego w 2026 r. i drogiego – z marżami powyżej 6 pkt proc. Kilka miesięcy temu wykupiliście serię z marżą 7 pkt proc. Na jaki popyt liczycie, wszyscy wiemy, co się dzieje na rynku obligacji – przede wszystkim duże zawirowania z Ghelamco i wystraszeni inwestorzy detaliczni.

Tak, mieliśmy w portfelu obligacje z marżą 7 pkt proc., pamiętajmy, że były one emitowane w bardzo trudnym otoczeniu, po bardzo trudnym dla branży 2022 r. – wtedy nie było ani rynku sprzedaży mieszkań, ani obligacji. Dopiero perspektywa wprowadzenia programu wspierającego nabywców kredytowych umożliwiła wielu deweloperom uplasowanie obligacji. Dzięki tym droższym emisjom rozbudowaliśmy bank ziemi. Teraz polepszają się warunki rynkowe, polepszają się wyniki finansowe spółek, jest perspektywa obniżki stóp, więc jesteśmy w stanie plasować obligacje z niższym kuponem. Od dwóch kwartałów emitujemy obligacje po to, by inwestować w grunty, oraz po to, by rolować droższe serie i obniżać koszty odsetkowe.

Tym razem ruszyliśmy z ofertą obligacji wyłącznie na wcześniejszy wykup w całości lub częściowo serii zapadających – to w sumie 110 mln zł. Wartość oferty wynosi 60 mln zł z opcją zwiększenia do 110 mln zł. Obligacje te będą miały mniejszą marżę, ale też dłuższy okres zapadalności. W komunikacji z rynkiem podkreślamy kwestię zarządzania płynnością, standingiem finansowym. Od kilkunastu lat jesteśmy bardzo aktywni na rynku obligacji, udało nam się pozyskać wielu inwestorów instytucjonalnych oprócz detalicznych. Cieszymy się, że w ostatniej ofercie, którą przeprowadziliśmy w marcu tego roku, udało nam się również pozyskać dwa otwarte fundusze emerytalne. To kolejny milowy krok dla spółki. Myślę, że w najbliższych latach również będziemy aktywni, a inwestorzy będą beneficjentami wzrostu spółki, uzyskując relatywnie wyższe oprocentowanie, przy bardzo sensownym, naszym zdaniem, stosunku ryzyka do nagrody.