Spadek popytu, podaży i cen mieszkań, spadek wartości transakcji na rynku lokali na wynajem instytucjonalny – z tym boryka się niemiecka mieszkaniówka. Za Odrą inwestycje prowadzą Victoria Wohnungsbau – spółka siostra Victorii Dom – oraz Atal.

Kwestia wysokich stóp

Victoria w Berlinie działa od 2016 r., a od 2020 r. także w Lipsku. – Projekty w Niemczech realizowane są zgodnie z harmonogramami i w tym roku oddamy klientom dwa w Berlinie, a na początku 2025 r. jeden w Lipsku – mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes spółki Victoria Dom. – Sprzedaż mieszkań rzeczywiście spadła na niemieckim rynku bardzo mocno, chociaż w naszym przypadku był to najlepszy rok na tamtejszym rynku, podobnie jak w Polsce – podkreśla.

Jak relacjonuje, marże osiągane w Niemczech są podobne co w Polsce, ale istnieje presja cen, bo klientów jest niedużo ze względu na wysokie koszty kredytów mieszkaniowych i wysokie ceny lokali. – Potrzeby mieszkaniowe w dużych aglomeracjach są mocno niezaspokojone, co winduje ceny najmu w skali roku co najmniej 5–10 proc. w zależności od aglomeracji i sprzyjać będzie szybkiemu odbiciu w górę w kolejnych latach, gdy koszty kredytów hipotecznych będą spadać – przewiduje Wasiluk.

Z kolei Atal zaangażowany jest w wieloetapową inwestycję w Dreźnie – ma 49 proc. udziałów w spółce ze swoim prezesem i głównym akcjonariuszem Zbigniewem Juroszkiem. – I etap inwestycji został w całości sprzedany inwestorowi PRS, od pół roku prowadzony jest II etap i również w planie jest sprzedaż jednej bądź dwóch części do funduszy, ale to kwestia jeszcze około dwóch lat – powiedział Juroszek pytany o sytuację w Niemczech na ostatniej konferencji. – Dużo się mówi o spadkach cen, ale nie jesteśmy w mieście, gdzie te ceny były najwyższe, i według naszej wiedzy korekty cen są głównie tam, gdzie w poprzednich latach były największe wzrosty, czyli w Berlinie czy Monachium. W Dreźnie wzrosty nie były tak duże, więc i korekty nie widać. Jest raczej spadek liczby budów. Finał naszej inwestycji nastąpi za dwa lata i do tego czasu stopy procentowe i sytuacja mogą być zupełnie inne, nie ma co spekulować. Na razie trwa budowa – podkreślił Juroszek.

Rynek kilku prędkości

Według Savills Germany w I kwartale wartość transakcji na rynku mieszkań na wynajem instytucjonalny w Niemczech wyniosła 755 mln euro (3,2 mld zł), o 45 proc. mniej rok do roku i 84 proc. mniej niż średnio w I kwartale w ciągu ostatnich pięciu lat. Z rąk do rąk przeszło prawie 4 tys. lokali, o 27 proc. mniej niż rok wcześniej. W największych aglomeracjach właściciela zmieniło 1,51 tys. mieszkań, o 17 proc. mniej niż rok wcześniej, o wartości 408 mln euro, czyli mniej o 11 proc. Głębszy spadek w ujęciu liczbowym niż wartościowym wynika z tego, że ceny – po kilkuletnim trendzie wzrostowym – od II połowy ub.r. utrzymują się na maksimach na poziomie 300 tys. euro za lokal. W pozostałych miastach ceny mocno spadły względem ubiegłorocznych szczytów, a średnia dla całego kraju skurczyła się o 25–30 proc., do 156 tys. euro za lokal.