Michał Kijewski, kancelaria Graś i Wspólnicy: Legislacyjny pośpiech nie służy rynkowi

Projekty deweloperskie charakteryzują się wieloletnim horyzontem i zmiana prawa powinna uwzględniać stosowne vacatio legis. Inaczej rynek odczuje to w formie wyższych cen mieszkań czy mniejszej podaży – mówi Michał Kijewski, partner w kancelarii Graś i Wspólnicy.

W ostatnim czasie mamy wysyp apeli branżowych organizacji, z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich na czele, głównie do resortu rozwoju w sprawie przesunięcia wejścia w życie pewnych regulacji. Po pierwsze, od 1 kwietnia mają obowiązywać nowe warunki techniczne budynków. Poprzedni minister podpisał rozporządzenie w październiku ub.r. z terminem wejścia w życie od początku 2024 r. Później vacatio legis przedłużono do końca I kwartału. Branża prosi o jeszcze przynajmniej sześć miesięcy. Co te zmiany dokładnie oznaczają dla spółek deweloperskich?

Otoczenie prawne, jego stabilność są bardzo ważne w biznesie deweloperskim, bo jest to branża, w której inwestuje się ogromne pieniądze, a projekty realizowane są w długim, wieloletnim horyzoncie. Nie jest dobrze, kiedy w międzyczasie dochodzi do takich zmian, zwłaszcza technicznych, które mogą wpływać na sposób realizacji i rentowność inwestycji. Otoczenie prawne w przypadku szeroko pojętej branży budowlanej w ostatnim czasie charakteryzowało się bardzo dużą dynamiką zmian, chyba jedną z większych na przestrzeni dziesięciu, jeśli nie dwudziestu lat.

Jeżeli chodzi o warunki techniczne, to można sobie to wyobrazić w ten sposób, że jeżeli realizujemy przedsięwzięcie deweloperskie, to jest to proces, który wymaga kilku lat przygotowań, kilku lat bardzo dużych nakładów i weryfikowania rentowności inwestycji. Gdy w okresie takich przygotowań ustawodawca wprowadza zmiany techniczne, inwestycja może okazać się nierentowna – a mówimy o gruntach kupionych dwa, trzy lata wcześniej.

Logiczne jest, że ustawodawca musi wyznaczyć konkretną datę wejścia w życie ustawy, ale tak krótkie okresy vacatio legis w przypadku przepisów, które tak znacząco wpływają na parametry inwestycji, są trudne do zaakceptowania, patrząc na specyfikę branży. Gdyby vacatio legis zostało określone na 12 miesięcy, można byłoby uznać to za rozsądne posunięcie ustawodawcy.

Trzeba się zgodzić, że ta nowelizacja wprowadza pewne uregulowania dość interesujące dla konsumentów, klientów deweloperów, ale to musi być zrobione tak, aby komfort i bezpieczeństwo techniczne nie przekładały się negatywnie na realną cenę i dostępność mieszkania. Jeśli deweloper zostanie zmuszony do zmian parametrów skutkujących chociażby zmniejszeniem możliwej do sprzedania powierzchni, to koszty rozłożą się inaczej i dojdzie do wzrostu średniej ceny za mkw. – i to jest niebezpieczne.

Drugi poważny temat to reforma planowania. W tym przypadku apelują nie tylko deweloperzy, ale i administracja. Chodzi o to, że gminy muszą uchwalić plany ogólne do końca 2025 r., a brakuje im potencjału kadrowego i finansowego. Jeżeli ktoś nie zdąży w tym czasie dostać pozwolenia na budowę czy „wuzetki” – będzie mieć problem i będzie musiał czekać na uchwalenie planu ogólnego?

Deweloperzy oczywiście weryfikują możliwość zagospodarowania swoich banków ziemi i występują o uzyskanie pozwoleń, by nie wpaść w czarną dziurę, kiedy nie będą mieli ani studium, ani planu, ani „wuzetki”, ani pozwolenia na budowę, ani planu ogólnego – czyli nie będą mogli zrobić nic. Największym problemem ta ustawa jest dla gmin, które są odpowiedzialne za przygotowanie tego typu dokumentów – ze względu na to, że przepisy wykonawcze właściwie nie istnieją. Czyli dzisiaj gmina jest zobligowana do przyjęcia określonych dokumentów, określonych opracowań, które wymagają czasu i pieniędzy. Samo przygotowanie tego wymaga rozpisania przetargów, w których muszą wystartować przedsiębiorcy na określonych warunkach. Później musi to wszystko być też skonsultowane społecznie. Tymczasem brakuje kierunkowych przepisów, mapy drogowej w uchwalaniu planów ogólnych. Sama idea jest dobra, spowoduje, że w pewnym momencie Polska zacznie nam się pokrywać planami, które spowodują, że będziemy wiedzieli, gdzie, co i jak budować. Jednak jak wynika z doświadczenia w największych miastach, uchwalanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zabierało średnio od trzech do sześciu lat i uważam, że po reformie to się nie skróci – wręcz przeciwnie, będzie gorzej co do terminu i jakości, bo proszę zwrócić uwagę, że finansowanie dla gmin ma pochodzić nie wiadomo skąd. Z punktu widzenia prawnika powiem jeszcze, że dużym problemem przy poprzednich planach było to, że były one przygotowywane w sposób pośpieszny i nie do końca precyzyjny – a otoczenie prawne było stabilne. Obecnie mamy niestabilne i nieprecyzyjne prawo, a do tego brak środków.

Zmiany te dotkną nie tylko deweloperów. Niedawno analitycy PKO BP wydali raport, w którym prognozują wzrost zainteresowania budową domów jednorodzinnych – nie dlatego, że to się nagle zaczęło robić modne czy tańsze. Po prostu chodzi o wyścig z czasem i zdążenie z wykorzystaniem swoich działek pod zabudowę, póki nie ma ryzyka...

Proszę zwrócić uwagę, że mamy w ostatnim okresie momenty, jeżeli chodzi o legislację w Polsce, czyli wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej i zmianę warunków technicznych oraz wejście w życie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kiedy widzimy, że zainteresowanie budową gwałtownie przyspiesza. Pokazuje to, że obywatele starają się wyprzedzić ewentualne „awarie”, które mogą nastąpić w przypadku zastosowania pewnych ustaw, po to tylko, by nie wpaść w tryby niepewności, nieprecyzyjnie sformułowanych przepisów. Nastąpiło bardzo duże przyspieszenie, żeby jednak przygotowywać inwestycję i mieć w ręce pozwolenie na budowę – i zobaczyć, co się będzie w przyszłości działo.