Jan Dziekoński, FLTR.pl: Podgrzewanie popytu to nie rozwiązanie

Rynek mieszkaniowy nie potrzebuje „Bezpiecznego kredytu” dla wąskiego grona beneficjentów, tylko spójnych działań systemowych – mówi Jan Dziekoński, ekspert rynku mieszkaniowego i założyciel portalu FLTR.pl.

We wrześniu na rynku mieszkaniowym utrzymywała się nierównowaga popytu i podaży, co m.in. dalej pchało ceny w górę. Ani pandemia, ani napaść Rosji na Ukrainę, ani zamrożenie rynku hipotek nie spowodowały wstrząsu – pana zdaniem spadki cen to jednak prawdopodobny scenariusz...

Nie mogę się do końca zgodzić, że po wybuchu wojny wstrząs na rynku nie był odczuwalny pod względem cen, jakie kupujący mogli wynegocjować na rynku pierwotnym i wtórnym. Dane NBP pokazały spadki na wielu rynkach. Korektę cen widzimy praktycznie we wszystkich krajach Europy Zachodniej, gdzie nastąpiło zacieśnienie polityki pieniężnej. W Polsce ta korekta zatrzymała się z początkiem tego roku i głównym paliwem nowego wzrostu jest „Bezpieczny kredyt”. Program powoduje, że pewne grono beneficjentów ma bardzo tanie finansowanie, mniej więcej o takim koszcie, jak praktycznie każdy kupujący miał w 2021 r. Program jest skierowany tylko do pewnego grona – ale skutki cenowe dla całego rynku mamy bardziej ekstremalne niż w 2021 r.

Pytanie, jak w takich warunkach można oczekiwać spadków cen. Ma na to wpływ kilka czynników. Po pierwsze, wzrost cen mieszkań nie ma pokrycia we wzroście kosztów realizacji. Po inflacji cen materiałów, widzianych zwłaszcza w 2022 r., w tym roku mamy de facto deflację, koszty pracy wykonawcom wzrosły, ale per saldo nowe projekty mieszkaniowe nie są droższe o 20 proc., a raczej 5–8 proc. Widzimy za to ewidentnie wzrost marż deweloperskich. Taka sytuacja nie może się utrzymywać. Widać, że deweloperzy powoli odbudowują podaż. Już widać, że poza beneficjentami programu popyt wcale nie ma się tak dobrze: ostatnio notowany był 30-proc. spadek udzielonych zwykłych kredytów na zakup mieszkań, co sugeruje, że wyczerpała się fala tych, którzy kupowali z obawy, że rządowy program podgrzeje rynek. Zdolność kredytowa jest jednak niższa niż w 2021 r., a ceny są o 20 proc. wyższe.

Rok 2024 przyniesie kilka czynników, które wpłyną na popyt i podaż. Wakacje kredytowe nie będę już obejmowały wszystkich kredytobiorców, a zależnie od wyniku wyborów może nawet nikogo. Na początku 2024 r. prawdopodobnie wyczerpie się też budżet na „Bezpieczny kredyt”.

Trwa dyskusja pod hasłem „mieszkanie prawem czy towarem”. A czy instrumentem finansowym? Nie wszystkim może zależeć na spadku cen mieszkań. Pewna część ludzi zakup lokum traktuje jak „parkowanie” wolnych pieniędzy. Tzw. popyt inwestycyjny, gotówkowy, często obwiniany jest za windowanie cen i destabilizowanie mieszkaniówki...

Jeżeli chodzi o udział inwestorów w rynku nieruchomości, sytuacja nie jest zerojedynkowa. Mamy tych, którzy inwestują na rynku wtórnym w lokale do generalnego remontu, który pochłania tyle, ile kwota na nabycie – i którzy przywracają takie mieszkanie rynkowi. Mamy osoby zamożne, przedsiębiorców, którzy duże nadwyżki lokują w pakietach kilku, kilkunastu mieszkań – i te lokale są trzymane niewykończone, nie trafiają na rynek. W pierwszym przypadku mamy rewitalizację, zwiększenie podaży mieszkań. W drugim niejako zabranie lokali konsumentom.

Mieszkania to jednak specyficzna klasa aktywów i oczywiście można dyskutować, na ile mieszkanie jest prawem, na ile towarem, jednak od dekad mamy nierozwiązany problem mieszkalnictwa. Można się zastanowić, czy jednak pewne rodzaje działalności powinny zostać może nie tyle zakazane, ile powinny pojawić się możliwości i zachęty do lokowania wolnych pieniędzy w inny sposób.

Długofalowej strategii dla mieszkalnictwa nie mamy, ale pan przygotował 28 inicjatyw, by poprawić sytuację. Jak prezentują się fundamenty tego planu?

Zacznijmy może od wizji: chcielibyśmy, żeby mieszkań było wystarczająco dużo i  żeby były one dostępne cenowo dla różnych grup: nie tylko dla wąskiego grona beneficjentów dotowanych kredytów czy najlepiej zarabiających Polaków, ale żeby dla każdej grupy społecznej o różnych dochodach były jakieś rozwiązanie rynkowe. Dziś taki dostęp jest utrudniony: mamy kolejki do mieszkań komunalnych, limity w TBS-ach i SIM-ach, rozwój rynku PRS spowolnił. Jak to rozwiązać? Dosypywanie pieniędzy do popytu widzimy, czym skutkuje: dalszy wzrost cen mieszkań i koncentrowanie własności w wąskim gronie. Nie tędy droga.

Są trzy fundamenty. Pierwszy to zwiększanie podaży mieszkań, wspieranie przy tym inwestorów instytucjonalnych w postaci polskich REIT-ów, które mogłyby inwestować w rynek mieszkaniowy, pracując jednocześnie na rzecz emerytów. To także zwiększenie podaży gruntów, motywowanie właścicieli, by takie działki były sprzedawane i mogły pracować.

Drugi fundament to obniżanie kosztów – największej siły upatrujemy w rozwoju budownictwa prefabrykowanego, modułowego.

Trzeci filar to racjonalizacja popytu, co wiąże się z wcześniejszym pytaniem. Kochamy lokować w nieruchomościach, bo nie wierzymy w giełdę, nie rozumiemy ETF, nie mamy IKE, IKZE. Potrzebna jest edukacja i narzędzia, np. REIT-y. Trzeba też wrócić do dyskusji o opodatkowaniu pustostanów czy flippingu. Trzeba też zakończyć „Bezpieczny kredyt” albo zmodyfikować go tak, by rozwijać budownictwo społeczne.