Jestem przekonana, że program mieszkaniowy, którego elementem jest „Kredyt na 2 proc.”, już wpływa na rynek: widzimy wspomniane zjawisko aktywizowania klientów, którzy do tej pory czekali na pozytywną zmianę otoczenia, by zawrzeć transakcję. Mówimy cały czas o osobach, które nie potrzebują kredytu, ale które czekały na impuls. Teraz ten zawieszony popyt przystępuje do rezerwowania mieszkań, zabezpieczania ceny, bo ludzie oceniają, że wejście w życie programu w II półroczu wpłynie na wzrost cen. Można powiedzieć, że otoczenie makro się niby nie zmieniło, ale już to, że się nie pogorszyło, zostało odczytane jako co najmniej jaskółka stabilizacji. Jak mówiłam, sprzedaż w grudniu, styczniu – i wygląda na to, że w lutym też tak będzie – jest dobra na tle słabych miesięcy poprzedniego roku. Oczywiście, że aby doszło do wyraźnego zwiększenia sprzedaży, może nie powrotu do 2021 r., ale II połowy 2020 r., potrzeba znacznie więcej niż tylko sygnałów o stabilizacji.
Złagodzenie rekomendacji KNF to dobry sygnał, zwłaszcza że analitycy przewidywali, że dojdzie do tego w II półroczu. To także banki odebrały jako pozytywny sygnał. Przy ustabilizowaniu się inflacji na poziomie poniżej 17 proc. i zmniejszającej się dynamice spodziewałabym się, że maj i czerwiec też będą dobre pod względem sprzedaży, a latem – wyraźnej poprawy. To z punktu widzenia popytu, bo z podażą może być pewien kłopot.
PZFD zapowiedział, że po 30-proc. skurczeniu się liczby mieszkań w rozpoczynanych inwestycjach w Polsce w 2022 r. w tym powinniśmy się liczyć z podobnym spadkiem, do 70–80 tys., czyli poziomu, którego nie widzieliśmy od wielu lat...
Prognoza PZFD była wykonywana przy założeniu, że popyt poprawi się nie wcześniej niż w II półroczu, więc warunki się zmieniły. Optymistyczne są jednak statystyki pozwoleń, które deweloperzy uzyskali. Liczba mieszkań w tych pozwoleniach jest wyższa od liczby mieszkań w uruchomionych projektach, co oznacza, że przy dość szybkim powrocie popytu i sprzedaży w I półroczu deweloperzy są w stanie ruszyć z nowymi inwestycjami. To w maju, czerwcu zaczęlibyśmy widzieć w statystykach GUS. Myślę, że z miesiąca na miesiąc popyt będzie się poprawiać, co przełoży się na wzrost aktywności deweloperów w zakresie nowych inwestycji i uzyskiwania kolejnych pozwoleń. Przy takim scenariuszu nie będzie niedoboru podaży.
W tle mamy jeszcze jedno zjawisko. Poza sześcioma największymi aglomeracjami mocno rozwijają się lokalne rynki deweloperskie. Sześć głównych miast to dziś tylko około 30 proc. rynku. Tę pozostałą część warto obserwować – z pewnym niepokojem.
To właśnie Polska powiatowa odpowiadała w dużym stopniu za boom mieszkaniowy w ostatnich latach. Czy to, co gwałtownie poszło w górę, musi spaść? Może tam, na lokalnych rynkach, trzeba szukać okazji?
