Z niską sprzedażą mieszkań rynek się oswoił, więcej pytań jest teraz o konsekwencje, o kondycję finansową deweloperów. Na Catalyst macie cztery serie obligacji, w czerwcu 2023 r. zapadają papiery o wartości 65 mln zł. Czy obligatariusze mogą spać spokojni?

Jak najbardziej, w poprzednich latach udowodniliśmy, i w następnych potwierdzimy, że płynność spółki jest dla nas najważniejsza i zobowiązania regulujemy terminowo, a czasem i wcześniej. W I półroczu zadłużenie było znaczące, ale wynikało z harmonogramu przekazań. W III kwartale mieliśmy duży wpływ gotówki, podobnie będzie w IV kwartale. W najbliższych kwartałach planujemy koncentrować uwagę na redukowaniu zadłużenia, należy się spodziewać wykupów obligacji, a nie rolowania.

Mogłoby się wydawać, że na mieszkania z wyższej półki amatorów nie powinno brakować, że ta grupa klientów jest mniej narażona na zapaść na rynku kredytów. Po trzech kwartałach sprzedaliście 280 mieszkań, o 47 proc. mniej rok do roku, w II i III kwartale sprzedawaliście po sto kilka lokali. Jak poszły październik i listopad?

Wydaje się, że sprzedaż 100 mieszkań kwartalnie to poziom osiągalny dla spółki, oczywiście trzeba wziąć pod uwagę, że idą święta. Spadek sprzedaży rok do roku sięga prawie 50 proc. ale dziś w zasadzie mamy do czynienia tylko z klientami gotówkowymi, kupującymi większe mieszkania na własne potrzeby albo mniejsze w celach inwestycyjnych – nieruchomości są wciąż postrzegane jako dobra przystań, sprzyjają rosnące stawki najmu. Ponieważ grono kupujących jest zawężone, to nie uruchamiamy nowych projektów, żeby nie obciążać finansów. Mamy na półkach inwestycje gotowe do uruchomienia, o ile w 2021 r. ruszyliśmy z budową prawie 1 tys. lokali, o tyle w tym roku z mniej niż 150. Jesteśmy w takiej sytuacji, że mamy sporo mieszkań gotowych, czekamy na poprawę zdolności kredytowej nabywców.

Na koniec września w ofercie było 748 mieszkań, z czego aż 38 proc. gotowych – to bardzo duży udział w porównaniu z przeciętną strukturą oferty.

To prawda, ale działamy w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie, one siłą rzeczy są nieco droższe, a więc dziś mało osób może sobie na nie pozwolić z powodu niezrozumiale wysokich obostrzeń, których stosowania wymaga od banków KNF.

Czy trzymając taki zapas, nie będziecie w pewnym momencie zmuszeni do obniżenia cen, zastosowania promocji? Czy może się pojawić presja na marże? Po trzech kwartałach br. marża brutto ze sprzedaży była bardzo wysoka, prawie 38 proc. – choć rentowność netto tylko 3 proc. z uwagi na wysokie koszty finansowania...

Marża brutto ze sprzedaży rozpala wyobraźnię, ale wprowadza w błąd, mają na nią wpływ wydarzenia historyczne, głównie ceny gruntów zakupionych wiele lat wcześniej. Przygotowanie inwestycji deweloperskiej trwa pięć lat, a realizacja dwa, mówimy więc o projektach na działkach kupowanych siedem lat temu, w przeliczeniu na 1 mkw. mieszkania po kilkaset złotych, podczas gdy dziś ten koszt to 3 tys. zł.

Marża brutto ze sprzedaży nie zawiera kosztów ogólnych, wynagrodzeń, sprzedaży czy finansowania, a to bardzo istotny element. Pierwsza marża rzędu 37 proc. wygląda na wysoką, ale 3 proc. marży netto nikt nie nazwie sowitą, szczególnie przy niemal 20-proc. inflacji. W IV kwartale marża netto nieco wzrośnie, ale tak czy inaczej nie będzie wysoka – to będzie jakieś kilkanaście procent.

Dziś koszt wytworzenia nowego mieszkania jest wyższy niż ceny, po których aktualnie sprzedajemy. W cenie za mkw. musi być uwzględniony koszt zakupu gruntu, który dziś to 3 tys. zł, a 6 tys. zł na mkw. to koszt realizacji. Doliczając pozostałe koszty, VAT – musielibyśmy sprzedawać lokale po minimum 12 tys. zł, żeby wyjść na zero. Więc siłą rzeczy mieszkania będą musiały być sprzedawane po wyższych cenach.

Kolejni deweloperzy na różne sposoby wchodzą na rynek PRS, wy także zapowiadaliście taką możliwość. Jak wyglądają szczegóły?

Ponieważ mamy sporo mieszkań gotowych bądź na dosyć mocno zaawansowanym etapie budowy, rozglądamy się za możliwością sprzedaży nabywcy instytucjonalnemu. Prowadzimy rozmowy na temat sprzedaży gotowych mieszkań, a nie współpracy z funduszem przy projektach od zera, bo to rodzi ryzyko, że można źle oszacować koszty – a nie wiemy chociażby, jakie w przyszłym roku będą koszty energii, a co za tym idzie materiałów, jakie będą koszty pracy w związku z inflacją. Nie spodziewałbym się jednak, że to będą jakieś znaczące transakcje, większą część lokali planujemy sprzedać nabywcom indywidualnym.

W ciągu trzech kwartałów przekazaliście 274 mieszkania, jaki jest potencjał na cały rok?

W IV kwartale przekażemy 400–450 mieszkań. Ostateczna liczba zależy oczywiście od tego, jak wielu klientów zechce odebrać lokal jeszcze w 2022 r. Czasem to po prostu kwestia sfinansowania ostatniej transzy czy potrzeba znalezienia fachowców do aranżacji wnętrz – nie zawsze ludzie chcą się tym zajmować tuż przed świętami.