Obligacje deweloperów na Catalyst wyceniane są poniżej wartości nominalnej – to fundusze potrzebujące gotówki spieniężają papiery. Macie dwie serie po 100 mln zł do wykupu w kwietniu 2024 i 2025 r. Jak oceniacie perspektywy obsługi zadłużenia, biorąc pod uwagę niską sprzedaż mieszkań?

Do tej pory – i myślę, że tak jest cały czas – byliśmy oceniani przez rynek finansowy jako firma dość konserwatywna i dbająca o markę, płynność finansową, stąd sukcesy emisji w poprzednich latach. Rynek mieszkaniowy wygląda teraz zdecydowanie inaczej niż jeszcze w zeszłym roku i oczywiście robimy pewne korekty planów inwestycyjnych: nowych projektów, nowych lokalizacji. Sytuacja finansowa spółki dziś jest bardzo dobra i w perspektywie kilkuletniej również, uwzględniając oczywiście sporo niższą sprzedaż. Chcemy rozsądnie podchodzić do rynku, nie ruszać ze zbyt dużą liczbą inwestycji. Mamy bardzo dobrą płynność i zamierzamy ją zachować. Nie widzę dziś ryzyka, byśmy mieli mieć problem z obligacjami zapadającymi w latach 2024–2025.

Jak oceniacie perspektywy rynku mieszkaniowego? Wasza kwartalna sprzedaż to już poniżej 100 lokali...

Czarno na białym widać, jakie jest otoczenie makro, bez niskich stóp i tanich kredytów mieszkaniowych deweloperzy nie są w stanie uzyskiwać wysokiej sprzedaży. Cały czas jest pula nabywców gotówkowych. Myślę, że w tym roku sprzedamy 400–450 mieszkań (czyli 100–150 w IV kwartale – red.). Spodziewamy się, że w 2023 r. ten wynik może być wyższy, co nie będzie wynikało ze znaczącej poprawy na rynku, a uruchomienia dwóch, trzech dodatkowych projektów, które nie będą zbyt dużym obciążeniem finansowym, a mogą mieć dobry wkład, jeśli chodzi o sprzedaż. Myślę, że 500–600 lokali to będzie cel na przyszły rok. Uważamy, że dla kredytobiorców i deweloperów to będzie trudny rok, wysokich stóp i dwucyfrowej inflacji. Jest szansa na poprawę dopiero w 2024 r.

Czy sprzedaż wymaga szczególnych zabiegów marketingowych, rabatów, schematów płatności typu 10/90? Pytam pod kątem rentowności – po trzech kwartałach pokazaliście marżę prawie 25 proc., w samym III kwartale 28 proc. – to się oczywiście bierze z przekazywania mieszkań sprzedanych w poprzednich latach...

Jak można się domyślać, zabiegi marketingowe nie obejmują całej oferty – tak jest u wszystkich deweloperów. To zwykle pula wybranych lokali z rabatem, bonusem w postaci miejsca garażowego czy specjalnym harmonogramem płatności, choć 10/90 (mała zaliczka, reszta po odbiorze – red.) to model bardzo ekstremalny i ryzykowny. Takie zabiegi w ogólnym rozrachunku będą mieć niewielki wpływ na poziom marży ogółem, mówimy o 1–2 pkt proc. Na pewno sprzedaż mieszkań przebiega dziś dużo wolniej i musimy wydawać więcej na marketing i kampanie muszą trwać dłużej. Na pewno jednak nie będziemy przez to schodzić poniżej 20 proc. Marżowość naszych inwestycji znacznie się poprawiła, to są poziomy rzędu 25–30 proc. i to chcielibyśmy jak najbardziej zachować.

Deweloperzy szukają dywersyfikacji i spoglądają na rynek PRS, czyli najmu instytucjonalnego mieszkań. W tym przypadku również mamy zmniejszony popyt, ze względu na wysokie koszty finansowania i budowy fundusze nie chcą już za bardzo wchodzić w transakcje forward (zamawiać bloki i finansować budowę – red.). Ale wasz pomysł na PRS to uruchomienie własnej platformy. Jest już nazwa – LivinGo. Jak wygląda plany, harmonogram i czy do takiej współpracy – czyli uczestniczenia w platformie – łatwiej pozyskać inwestora?

Co do wykonawstwa to chyba już łatwiej oszacować koszty projektów mieszkaniowych niż przez ostatni rok. Na całym rynku budowlanym jest mniej realizowanych i planowanych inwestycji, dlatego ryzyko kolejnego skoku cen materiałów jest dużo mniejsze – bo nie chcę powiedzieć, że go w ogóle nie ma, biorąc pod uwagę ceny energii. Widać stabilizację, łatwiej dziś rozmawiać z generalnymi wykonawcami, mniejsze jest ryzyko, że po roku od zawarcia umowy zderzymy się z niespodziewanymi dopłatami.

Co do samego PRS-u faktycznie jest trudniej, inwestorzy zachodni – na których ten biznes się opiera – z pewnym niepokojem patrzą na Ukrainę, na wysokie koszty finansowe nie tylko w złotym, ale i euro.

Do naszej platformy przygotowujemy pierwszy budynek, dopinamy kontrakt dotyczący projektowania wnętrz, na rynek najmu lokale – jest ich około 120 – trafią w wakacje 2023 r. Ten projekt realizujemy jeszcze bez inwestora finansowego, ale w przypadku kolejnych będziemy już takiego wsparcia potrzebować. Do platformy trafią mieszkania z warszawskich projektów Miasto Moje, Ursus Centralny, z projektów na Mokotowie i Woli.

Rozmowy trwają. Ponieważ rynek inwestycji w PRS jest w uśpieniu, myślę, że najwcześniej w połowie przyszłego roku będziemy mogli zakomunikować rozpoczęcie współpracy z inwestorem i uruchomienie projektów PRS na większą skalę. W tym czasie pracujemy nad formalnościami, mamy zabezpieczone działki, składamy wnioski i uzyskujemy pozwolenia na budowę.