Popyt bije rekordy

Przedsiębiorcy coraz częściej poprawiają standard swych siedzib. W efekcie w pierwszym kwartale br. w Warszawie wynajęto prawie 109 tys. m kw. powierzchni biurowych. To wynik lepszy od dotychczasowego rekordu z pierwszego kwartału 2004 roku.

Jak podaje firma CB Richard Ellis, popyt z pierwszych trzech miesięcy br. był o 47% większy, niż odnotowany w ostatnim kwartale 2004 roku.

Centrum znowu modne

Analitycy zauważają, że w przeciwieństwie do poprzednich okresów większość biur wynajęto w centrum stolicy. Ich łączna powierzchni sięgnęła 60 tys. mkw., co stanowiło 55% całkowitego popytu odnotowanego w pierwszych trzech miesiącach roku.

W lokalizacjach poza centrum popyt osiągnął poziom prawie 49 tys. mkw., przy czym najpopularniejsze były tereny w południowej części miasta (prawie 17,8 tys. mkw.). W północnej części stolicy wynajęto blisko 11,9 tys. mkw., a w południowo-zachodniej ok. 8,3 tys. mkw.

Zdaniem specjalistów z CB Richard Ellis, popyt na powierzchnię biurową pochodzi głównie od firm, które przedłużają umowy najmu lub zmieniają siedzibę w związku z wygaśnięciem umów zawartych pod koniec lat 90. Na nowe transakcje najmu przypadła ponad połowa wynajętej powierzchni, a na przedłużenia umów - 26,4%. Najbardziej znaczącą umową w tej ostatniej kategorii, zawartą w minionym kwartale było wynajęcie przez PricewaterhouseCoopers prawie 8,2 mkw. w budynku IBC.

Największe nowe transakcje zostały zawarte przez firmę ubezpieczeniową PTU, która wynajęła prawie 3 tys. mkw. w budynku City Gate oraz BNP Paribas Bank Polska - wynajem 2,7 tys. mkw. w budynku Metropolitan. Te dwie transakcje dotyczyły zaledwie nieco ponad 5,4% całej powierzchni biurowej, wynajętej w tym czasie. Zdecydowaną większość, bo ponad 77% wszystkich transakcji tego typu zawartych w pierwszym kwartale tego roku, stanowiły umowy najmu na powierzchnie mniejsze niż 0,5 tys. mkw.

Dodajmy, że umowy dotyczące biur w budynkach będących jeszcze w trakcie realizacji reprezentowały 10,1% ogółu popytu. Tu wymienić warto umowy najmu zawarte przez Axel Springer (7 tys. mkw.) w Trinity Park, którego oddanie zaplanowane jest na koniec 2005 roku. Drugą znaczącą transakcją było wynajęcie przez firmę Alcatel 4 tys. mkw. w budynku Cirrus, którego ukończenie planowane jest na 2006 rok.

8,2% ogólnego popytu przypadło na powierzchnie zajęte na potrzeby właścicieli. W pierwszym kwartale powiększenia powierzchni stanowiły jedynie niespełna 5,3% całkowitego popytu na biura. Gros - prawie 70% powierzchni - to biura wynajęte przez firmy usługowe i doradcze.

Ponad 2,3 mln mkw.

W okresie od stycznia do marca całkowita powierzchnia biur w Warszawie zwiększyła się o ponad 50,7 tys. mkw. To wynik o 91% lepszy, niż odnotowany w IV kw. ub.r., ale już od rekordowego z rekordowego kwartału ub.r. gorszy o 1,2%. Dzięki podaży biur całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni tego typu w stolicy osiągnęły na koniec marca poziom 2,33 mln mkw.

W mieście oddano do użytku dziewięć biurowców, ale w samym centrum tylko dwa: Centrum Zielna C (prawie 2,2 tys. mkw.) i Rondo 1A (2 tys. mkw). Pozostałe 46,5 tys. mkw. to biura położone w obiektach poza centrum.

Przedstawiciele firmy Colliers International przewidują, że w związku z kontynuacją dobrej koniunktury gospodarczej, która z pewnością wpłynie również na rynek powierzchni biurowych, znacznie poprawi się zarówno podaż, jak i popyt. Prognozują, że podaż w nadchodzących trzech kwartałach będzie na poziomie ok. 177 tys. mkw.

Mniej pustych powierzchni

- W pierwszym kwartale 2005 roku zaobserwowaliśmy spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej w Warszawie - mówi Maciej Gołębiewski, szef Departamentu Powierzchni Biurowych w firmie CB Richard Ellis. Rosnący popyt spowodował też, że takich powierzchni w całej stolicy było na koniec marca br. tylko 11,13%. Tymczasem na koniec 2004 roku ten odsetek wynosił 11,8%.

Decydujący wpływ na to miało obniżenie się poziomu niewykorzystywanych powierzchni biurowych w centrum. Pod koniec marca 2005 roku odsetek niewynajętych biur wynosił tu 14,95%, a jeszcze trzy miesiące wcześniej dochodził do 18,9%. To - jak łatwo się domyślić - efekt dużej aktywności na rynku wynajmu w tej okolicy i dość oWarto tu dodać, że poza centrum odnotowano odwrotne zjawisko: procent wolnej powierzchni biurowej podniósł się. Na koniec 2004 roku wynosił 6,78%, a po I kw. br. - już 8,42%. Ta zmiana to skutek przede wszystkim dużej podaży nowych budynków oraz niższego niż zwykle popytu w takich lokalizacjach.

Czynsze wciąż się kurczą

Okres od początku stycznia do końca marca był czasem utrzymania się dotychczasowej tendencji do obniżania średniego poziomu czynszów za wynajem powierzchni biurowych. Wiązało się to z licznymi ulgami oferowanymi przez właścicieli budynków. Wyjściowe czynsze w najlepszych budynkach w centrum wahały się na poziomie 19-21 euro za mkw. miesięcznie. Jednak rzeczywiste wielkości, jakie pojawiały się w podpisywanych umowach, mogły być znacząco niższe: wahały się od 15 do 20 euro za mkw. miesięcznie. Poza centrum wyjściowe opłaty miesięczne pozostały na wcześniejszym poziomie, czyli 13-15 euro za mkw. Średnie efektywne stawki były analogicznie niższe i mieściły się w widełkach 11-14 euro miesięcznie za mkw.

Eksperci z firmy Colliers International uważają, że w tym roku wpływ na kształtowanie się stawek czynszowych będzie mieć wzrost zapotrzebowania na biura. Ich zdaniem, opłaty te będą powoli rosnąć.

Inwestorzy kupują biura

- Warszawa nadal cieszy się dużym zainteresowaniem ze strony inwestorów, w tym także inwestorów zagranicznych - powiedział Nigel Wade, dyrektor zarządzający w firmie CB Richard Ellis Polska. - Wpływa to na tendencję do obniżania stóp kapitalizacji - dodał. W pierwszym kwartale tego roku na rynku powierzchni biurowych utrzymywały się one na średnim poziomie 8%.

W okresie styczeń-marzec 2005 roku odnotowano dwie transakcje inwestycyjne na rynku powierzchni biurowych. Pierwszą był zakup budynku Renaissance Plaza przez Sireo Immobilienfonds, a drugą nabycie 80% udziałów w budynku Warsaw Financial Centre (za 92,5 mln euro) przez austriacką grupę CA Immobilien Anlagen i niemiecki fundusz inwestycyjny TMW Pramerica Immobilien.