Czy zapłacimy więcej za mieszkania i drogi? Koszty w świetle sytuacji w Zatoce Perskiej

Wstępne porozumienie pokojowe USA i Iranu oraz perspektywa odblokowania Cieśniny Ormuz to dobre informacje dla szeroko rozumianego rynku budowlanego. Presja na wzrost kosztów wykonawstwa to wątek pojawiający się regularnie podczas ostatniego sezonu konferencji wynikowych generalnych wykonawców i deweloperów. Jedynie Dom Development otwarcie przyznał, że podniósł ceny ofertowe mieszkań, budując bufor na potencjalny wzrost kosztów.

Czy na Bliskim Wschodzie zapanuje pokój, pokażą dopiero najbliższe dni. Zapytaliśmy ekspertów i dużych generalnych wykonawców, czy produkcja budowlana rzeczywiście będzie kosztować więcej.

Co z cenami materiałów? Branża budowlana w fazie oczekiwania na kierunek

– Z jednej strony cała branża budowlana zarówno w Polsce, jak i na świecie, z ulgą przyjmuje kolejne informacje o możliwym zakończeniu sporu i podpisaniu uzgodnień pomiędzy Iranem a USA, co pozwoli na otwarcie Cieśniny Ormuz dla ponownego transportu surowców i udrożnienie łańcuchów dostaw kluczowych gazu i ropy. Z drugiej jednak strony należy pamiętać, że powrót do poziomu globalnego przetwórstwa tych surowców znanego sprzed wybuchu konfliktu na Bliskim Wschodzie będzie musiał zająć trochę czasu, podczas którego także w Polsce przyjdzie się zmagać z powiększoną zmiennością cen – komentuje Agata Trzcińska, dyrektorka działu centralnych zakupów w Grupie Unibep.

Przyznaje, że wydarzenia w Zatoce Perskiej z początku marca wpłynęły na globalną strukturę kosztów energii, paliw oraz logistyki. – Ponieważ produkcja i fracht wielu kluczowych komponentów budowlanych są ściśle powiązane z rynkiem surowców energetycznych, branża odczuwa te zewnętrzne impulsy w swoich cennikach bazowych. Przełożenie to nie ma jednak charakteru natychmiastowego. Wypracowane relacje partnerskie w łańcuchu dostaw oraz długofalowe planowanie pozwalają na bieżące zarządzanie tymi wyzwaniami. Niemniej globalna niepewność geopolityczna wprowadza istotny element zmienności do kalkulacji kosztów materiałowych na nowo uruchamianych projektach – mówi Trzcińska.

Menedżerka relacjonuje, że w ostatnich trzech miesiącach odnotowano zauważalne zmiany w grupach asortymentowych o najwyższej energochłonności oraz wrażliwości na ceny komponentów naftowych. Po pierwsze, to masy bitumiczne i asfalty, bezpośrednio reagujące na fluktuacje cen surowca rafineryjnego. Po drugie, materiały termoizolacyjne, wrażliwe na koszty energii niezbędnej do procesów produkcyjnych. Po trzecie, stal i wyroby hutnicze – podatne na zmiany globalnych kosztów przetwórstwa i logistyki.

– W przypadku projektów z zaawansowanym poziomem wcześniejszego zakontraktowania dostaw, wpływ tych wahań jest absorbowany. Zmiany cen tych komponentów w naturalny sposób oddziałują jednak na wyceny długoterminowe oraz kalkulacje kolejnych etapów inwestycji – mówi Trzcińska. – W odniesieniu do pojawiających się w debacie publicznej prognoz, sektor budowlany znajduje się obecnie w fazie wnikliwej obserwacji trendów i tzw. oczekiwania na kierunek. Prognozowanie cen w warunkach aktywnych konfliktów zbrojnych jest obarczone znaczącą niepewnością, szczególnie w obliczu spodziewanych rozstrzygnięć dyplomatycznych i potencjalnych porozumień w rejonie Zatoki Perskiej. Scenariusz dalszych, dynamicznych wzrostów cen nie jest przesądzony – dodaje.

Menedżerka podkreśla, że rynek nie reaguje jednokierunkowo – w przypadku niektórych rodzajów materiałów widać stabilizację, a nawet okresowe korekty cen w dół – W nadchodzących miesiącach na ostateczny koszt realizacji inwestycji stale i równolegle wpływać będą również uwarunkowania krajowe takie jak m.in. pogłębiający się deficyt wykwalifikowanych kadr (dodatkowo stymulowany perspektywą startu dużych projektów strategicznych), procedury administracyjne wydłużające czas startu inwestycji, które zwiększają ekspozycję kontraktów i cen usług na inflację w czasie, czy też dostosowanie procesów wykonawczych do nowych wymogów formalno-prawnych, co podnosi bazowy koszt operacyjny świadczonych usług – mówi Trzcińska.

Prezes grupy Erbud Dariusz Grzeszczak zgadza się, że wojna na Bliskim Wschodzie zwiększyła niepewność na rynkach surowcowych, ale na dziś nie widać powtórki gwałtownych zaburzeń cen z lat 2021-2022.

– W przypadku realizowanych przez nas inwestycji kluczowe materiały, przede wszystkim stal i beton, zostały w dużej części zakontraktowane jeszcze przed eskalacją konfliktu, z gwarancjami cen obowiązującymi do końca 2026 r. Gdyby jednak kontraktować te materiały obecnie, należałoby liczyć się ze wzrostem kosztów rzędu ok. 7 proc. względem poziomów sprzed wybuchu konfliktu. Najsilniejsza reakcja rynku była widoczna w grupie materiałów ropopochodnych. Bezpośrednio po eskalacji konfliktu wzrósł popyt m.in. na styropian i inne wyroby bazujące na produktach petrochemicznych, jednak po kilku tygodniach sytuacja ustabilizowała się, a obecnie obserwujemy nawet oznaki nadpodaży w niektórych segmentach – mówi Grzeszczak.

Przedsiębiorca podkreśla, że z punktu widzenia rynku budowlanego większym wyzwaniem niż sama sytuacja w Zatoce Perskiej pozostają dziś czynniki strukturalne.

– W naszym monitoringu cen widać wyraźny wzrost kosztów materiałów związanych z instalacjami elektrycznymi i HVAC. Ceny miedzi są o ok. 40 proc. wyższe niż rok temu, a aluminium o blisko 40 proc. Wyraźnie wzrosły również ceny betonu, który jest droższy o blisko 7 proc. rok do roku. Jednocześnie ceny stali pozostają relatywnie stabilne, notując wzrost o około 3 proc. rok do roku – wylicza Grzeszczak. – W naszej ocenie w II połowie roku najbardziej prawdopodobny jest scenariusz umiarkowanych wzrostów cen, a nie gwałtownej fali podwyżek. Presję kosztową mogą zwiększać rosnące ceny uprawnień do emisji CO2, wyższe koszty metali oraz spodziewane ożywienie inwestycyjne związane z napływem środków publicznych. Nie spodziewamy się jednak obecnie skokowych zmian, które mogłyby istotnie zaburzyć realizację projektów budowlanych – podsumowuje.

Analityk: ceny mieszkań na rynkach z przewagą popytu mogą iść w górę niezależnie od kosztów

Czy deweloperzy mieszkaniowi będą dążyć do podnoszenia cen nowych mieszkań i czy jest na to w ogóle przestrzeń? Czy też muszą się liczyć z presją na marże? A może tylko ograniczą tempo wprowadzania nowych projektów?

– Wydaje się, że presja na marże z powodu kosztów może się pojawić, ale powinna ona być ograniczona – ocenia Adrian Górniak, analityk Ipopemy. – Patrząc na ceny materiałów wykonanych ze stali, widać było kilkuprocentowe wzrosty od lutego, ale od początku maja trend się odwrócił (bazując chociażby na danych PUDS). W kwestii możliwych podwyżek cen mieszkań, sytuacja może być odmienna na poszczególnych rynkach. W miastach z mocniejszym popytem i mniejszą ofertą (mierzoną w okresach wyprzedaży), typu Warszawa czy Gdańsk, powinna być przestrzeń do zrównoważonych podwyżek cen lokali (niekoniecznie wynikająca z presji kosztowej). Na pozostałych rynkach, gdzie sprzedaży nie idzie tak sprawnie, ceny raczej pozostaną względnie stabilne. W mojej ocenie tempo uruchamiania projektów również jest uzależnione od rynku działalności, ale także od skali biznesu poszczególnych deweloperów. Mniejsi (zazwyczaj niegiełdowi) gracze raczej będą dosyć ostrożni z wprowadzaniem nowych inwestycji, natomiast duże podmioty powinny co najmniej utrzymywać ofertę – podkreśla Górniak.