Zapowiada się wyjątkowy rok

Pierwszy kwartał br. pozwala przypuszczać, że cały rok będzie rekordowy pod względem ilości oddanych do użytku nowych powierzchni magazynowych. Eksperci z firmy DTZ Polska spodziewają się powstania magazynów o łącznej powierzchni prawie 0,5 mln mkw.

Styczeń, luty i marzec tego roku to okres kontynuacji pozytywnych tendencji, jakie można było zaobserwować już w minionym roku. W opinii specjalistów z firmy DTZ Polska umacniały się lokalizacje stołeczne, a jednocześnie coraz większego znaczenia nabierały pozawarszawskie.

Sytuacja ta potwierdza przewidywania ekspertów z firmy CB Richard Ellis, którzy przeglądając rynek powierzchni magazynowo-logistycznych w pierwszej połowie 2004 roku prognozowali, że w przyszłości to właśnie okolice Warszawy będą tracić na rzecz innych rejonów kraju: Łodzi, Poznania, Wrocławia, Śląska czy Trójmiasta.

Na razie jednak ponad 84% z wszystkich nowoczesnych powierzchni magazynowo-logistycznych, które mają łącznie 1,542 mln mkw., znajduje się w Warszawie i jej najbliższej okolicy. Na resztę Polski przypada niespełna 16%. Najwięcej - poza stolicą - nowoczesnych magazynów znajduje się w rejonie tzw. Polski Centralnej (ok. 7% ogólnej powierzchni). Około 6% na Dolnym i Górnym Śląsku, a reszta w Poznaniu i okolicy.

Podaż rośnie...

Analitycy z firmy DTZ Polska spodziewają się, że w br. łączna powierzchnia magazynowa w kraju wzrośnie o blisko 500 tys. mkw. Wprawdzie pierwsze trzy miesiące przynoszą nie najlepszy wynik, to zdaniem analityków, znaczącej poprawy spodziewać się można w kolejnych dwóch kwartałach. Od początku stycznia do końca marca - choć plany deweloperów były znacznie ambitniejsze - oddano do użytku tylko dwa duże magazyny o łącznej powierzchni 33 tys. mkw. Zauważyć jednak należy, że w trakcie realizacji są już obiekty liczące ponad 300 tys. mkw. Zdecydowana większość teraz wznoszonych ma być oddana do użytku właśnie w okresie od kwietnia do września. Perspektywa bardzo znacznego powiększenia się powierzchni magazynowej w Polsce jest więc w pełni realna.

Najwięcej nowych magazynów miałoby w tym roku powstać w tzw. III strefie podwarszawskiej oraz w Polsce Centralnej. W tych regionach spodziewać się można wybudowania magazynów liczących odpowiednio prawie 120 tys. mkw. oraz ponad 115 tys. mkw.

Jak podaje firma CB Richard Ellis - w pierwszej połowie ub.r. w promieniu ok. 100 km od Warszawy, przybyło 57,4 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni magazynowych. Wówczas był to wzrost o ok.15% w stosunku do stanu z końcem 2003 roku.

Tegoroczne plany inwestycyjne przewidują, że stosunkowo najmniej powierzchni powstanie w stolicy i w jej najbliższych okolicach, czyli w tzw. I i II warszawskich strefach. Oddane tam magazyny miałyby mieć odpowiednio 45 tys. i 35 tys. mkw.

...popyt nie maleje

Specjaliści ze spółki DTZ Polska podkreślają również, że popyt na magazyny, którego miarą jest łączna powierzchnia będąca przedmiotem umów najmu podpisanych w roku 2004, osiągnął rekordowy poziom. Co więcej, tendencja ta była kontynuowana także w I kw. br. Najemców w omawianym czasie znalazło w 132,52 tys. mkw. powierzchni magazynowych. To oznacza trzykrotny wzrost, w stosunku do okresu styczeń-marzec 2004 r.

Najnowsza prognoza DTZ mówi o tym, że w całym br. najemców znajdą obiekty magazynowo-logistyczne o łącznej powierzchni sięgającej 255 tys. mkw., czyli co najmniej takim, jaki zanotowano w 2004 roku.

Mniej pustostanów

Bardzo pozytywnym sygnałem jest również stale zmniejszająca się liczba pustostanów. Na koniec ubiegłego kwartału wynosiła ona 72,65 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Stanowi to zaledwie 4,71% wolnej powierzchni.

Stosunkowo najwięcej pustostanów znaleźć można w okolicy Warszawy. Tam odsetek niewykorzystanych powierzchni magazynowych wynosi prawie 7%. Za to prawie w ogóle pustostanów nie ma na Śląsku oraz w centrum kraju.

Autorzy najnowszego raportu DTZ podkreślają, że coraz mniej jest też w Polsce obiektów dostępnych dla najemców "od zaraz". Z drugiej jednak strony firmy deweloperskie znacznie chętniej niż kiedyś budują magazyny na zasadach spekulacyjnych.

Czynsze stabilne

Warto jednak zauważyć, że choć powierzchni do wynajęcia "od zaraz" ubywa, stawki czynszowe zarówno w Warszawie, jak i w innych regionach są stabilne. Teraz, po lekkim wzroście czynszów, z przełomu lat 2003 i 2004, stawki najmu w strefie I Warszawy (najatrakcyjniejsze lokalizacje) utrzymują się na poziomie nie wyższym niż 5,5 euro za mkw. miesięcznie. W II i III stołecznych strefach wywoławcze stawki wynoszą odpowiednio: 4-4,3 euro i 3-3,5 euro za mkw.

W pozostałych regionach Polski metr kw. magazynów można wynająć już za 3-3,6 euro za miesiąc. Przy czym najdrożej jest w Wielkopolsce, a stosunkowo najtaniej w centrum kraju. Firma DTZ przewiduje, że stawki obowiązujące dzisiaj w poszczególnych regionach utrzymają się przez co najmniej kilka kolejnych miesięcy.