Kryzys uderzył najmocniej w luksusowych deweloperów

Budowa mieszkań jest coraz mniej zyskowna. Większość spółek z branży musiała pogodzić się z kilkudziesięcioprocentowym spadkiem rentowności. Analitycy nie spodziewają się, by w najbliższym czasie sytuacja się poprawiła

Czasy, w których spora część notowanych na warszawskiej giełdzie deweloperów mogła pochwalić się ponad 40-proc. marżami na sprzedaży mieszkań, odchodzą w zapomnienie. Jak pokazuje analiza wyników po I półroczu 2009, większość giełdowych spółek z branży dotknął spadek rentowności, tym większy, im wyższe marże notowały w przeszłości. W całej branży najlepiej w czasach dekoniunktury na rynku nieruchomości radzą sobie deweloperzy specjalizujący się w budowie mieszkań popularnych. Takie spółki jak J.W. Construction nie tylko utrzymały zyskowność, ale nawet zdołały ją poprawić.

[srodtytul]Dzisiejsze wyniki wypracowane przed laty[/srodtytul]

Analitycy zaznaczają, że raportowane w tym roku wyniki finansowe deweloperów, w tym zyskowność działalności, są mocno historyczne. Powód? Zmiana standardów rachunkowości. Zgodnie z wdrożonym z początkiem 2009 r. standardem MSR 18 przychody ze sprzedaży mieszkań rozpoznawane są po przekazaniu lokali nabywcom. Wcześniej były wykazywane proporcjonalnie do zaawansowania prac budowlanych i zbycia lokali. W aktualnych danych mogą zostać ujęte przychody (a więc i zyski) już uwzględnione w dawniej publikowanych sprawozdaniach finansowych.

Na wielkość wykazywanych przychodów i zysków dominujący wpływ miały warunki rynkowe w momencie sprzedaży wykańczanych dziś lokali. Biorąc pod uwagę, że spora część z oddawanych obecnie mieszkań została sprzedana na etapie dziury w ziemi przed 1–2 laty, wpływ zapaści na rynku nie jest w pełni widoczny.

[srodtytul]Droższe bardziej tanieją[/srodtytul]

Mimo to, zdaniem rynkowych ekspertów, da się zauważyć, że kryzys w branży mocniej uderzył w deweloperów specjalizujących się w budowie apartamentowców lub mieszkań o podwyższonym standardzie. – Marże na droższych mieszkaniach skurczyły się mocniej, ponieważ w czasach prosperity były dużo wyższe, dlatego potencjał redukcji był większy. Ponadto w czasach hossy na rynku wiele mieszkań z segmentu „popularny plus” prezentowano ewentualnym nabywcom jako apartamenty i tak je wyceniano. Kryzys zaostrzył konkurencję i przyczynił się do dostosowania cen tych mieszkań do ich faktycznej wartości – ocenia Michał Sztabler z DM PKO BP.

O spadku marż przesądza również zmieniająca się struktura mieszkań oddawanych w danym okresie sprawozdawczym. – O rentowności decyduje miks zdawanych mieszkań, czyli stosunek lokali z projektów o niższych marżach do tych o wyższej rentowności. W ostatnim czasie zdecydowanie więcej sprzedaje się mieszkań z segmentu popularnego, wzrasta ich waga w ogólnej wartości przychodów, dlatego marże się kurczą – dodaje Sztabler.

[srodtytul]Decyduje miks sprzedanych mieszkań [/srodtytul]

O istotnym, bo o 10 pkt proc. spadku marży brutto na sprzedaży i rentowności operacyjnej Dom Development przesądziła, zdaniem analityków, zmiana strategii działania. Deweloper od pewnego czasu zwiększa swoją aktywność w segmencie mieszkań popularnych, podczas gdy wcześniej znacznie większą część jego oferty stanowiły mieszkania z górnej półki. Nie pozostaje to bez wpływu na raportowane wyniki. – W I półroczu 2008 r. do użytku oddawane były m.in. mieszkania w droższych projektach, a w tym roku kończone są przede wszystkim popularne projekty na warszawskiej Białołęce – wskazuje Cezary Bernatek, analityk KBC Securities.

Podobnie ma się sytuacja z Ronsonem. Przed rokiem jego marża brutto na sprzedaży przekraczała 47 proc. W I półroczu deweloper mógł się pochwalić tylko 36-proc. rentownością. – Spadek marż Ronsona spowodowany jest przede wszystkim zwiększeniem udziału w przekazywanej puli mieszkań w poznańskim projekcie Galileo, generującym znacznie niższą marżę niż warszawskie projekty Meridian i Mistral, odpowiadające za gros przychodów wykazanych w I połowie 2008 r. – zauważa Bernatek. Z kolei zdaniem Macieja Stokłosy, analityka DI BRE Banku, to korzystniejszy miks mieszkań zdanych w I półroczu tego roku sprawił, że J.W. Construction mógł pochwalić się niespodziewanym wzrostem rentowności.

[ramka][b]Wzrost dzięki niskiej bazie[/b]

Choć nie najlepsza sytuacja na rynku nieruchomości nie sprzyja maksymalizowaniu zysku z budowy mieszkań, części giełdowych deweloperów udało się zanotować imponującą poprawę rentowności. W przypadku niektórych spółek, takich jak Gant czy Marvipol, wzrost rentowności operacyjnej wynika z niskiej bazy porównawczej. Obie firmy w I półroczu 2008 r. do użytku oddały znikomą liczbę mieszkań. W efekcie wykazane przychody z działalności deweloperskiej obu firm za ten okres nie przekroczyły 20 mln zł, a na poziomie operacyjnym okres zamknięto ze stratami. Zaksięgowane w tym roku znacznie wyższe przychody pozwoliły obu deweloperskim spółkom osiągnąć zysk operacyjny.[/ramka]