Duże projekty możemy odpalić za dwa lata

Rozmowa z Bartoszem Puzdrowskim prezesem Polnordu, którego największym akcjonariuszem jest Prokom Investments

W 2011 r. „przedsprzedaliście" 1083 mieszkania, a końcowym nabywcom przekazaliście 912 lokali. W pierwszej połowie tego roku przedsprzedaż spadła o blisko 24 proc., do 444 lokali. Liczba przekazań mieszkań wzrosła natomiast ponaddwukrotnie i sięgnęła 430 lokali. Czy to jest prognostyk na cały 2012 r.?

Ten rok będzie bardzo podobny do minionego pod względem liczby przekazań. Może nawet okazać się nieco lepszy. Pod względem sprzedaży powinien być porównywalny. W oczekiwaniach należy jednak uwzględnić pogorszenie sytuacji na rynku mieszkaniowym.

Jednym z czynników wpływających negatywnie na koniunkturę w branży deweloperskiej jest wygaszanie programu „Rodzina na swoim". Polnord nie miał raczej w ofercie mieszkań spełniających jego kryteria. Czy odczuwacie jednak zbliżający się koniec tego programu?

Mieszkania spełniające kryteria „Rodziny na swoim" mieli w swojej ofercie inni deweloperzy. W związku z wygaszaniem programu zniknął albo bardzo mocno spadł popyt na ich lokale, co zaostrzyło konkurencję. W perspektywie półtora–dwóch lat rynek mieszkaniowy będzie bardzo trudnym rynkiem. Podaż będzie wyższa od popytu, co doprowadzi do wzrostu presji cenowej. W dłuższej perspektywie obowiązująca od końca kwietnia ustawa deweloperska doprowadzi natomiast do konsolidacji rynku, gdyż bardzo utrudnia ona działalność mniejszym i średnim deweloperom.

Który zapis ustawy ma pan tu przede wszystkim na myśli?

Ustawa uniemożliwi im finansowanie inwestycji z opłat wnoszonych przez nabywców. W naszym kraju działa około 300 deweloperów, z których największy kontroluje zaledwie 1,5 proc. rynku. Uważam, że nawet 80 proc. przedstawicieli branży mogło finansować działalność z wpłat klientów. Rachunki powiernicze będą prowadzone przez banki. To generuje ryzyko i odpowiedzialność po stronie przedstawicieli tej branży. Dlatego banki będą jeszcze bardziej ostrożne w wyborze firm, z którymi nawiążą współpracę. Nadal chętnie będą finansować dużych i znanych deweloperów, a niechętnie tych, z którymi dotąd nie współpracowały.

Czy przed końcem tego roku Polnord rozpocznie realizację jeszcze jakichś inwestycji?

Obecnie mamy w ofercie około 1,2 tys. mieszkań. Cały czas uruchamiamy nowe projekty. My również zdecydowaliśmy się na powiększenie oferty jeszcze przed wejściem nowej ustawy w życie. Dlatego z pierwszą inwestycją finansowaną według nowego systemu zmierzymy się dopiero w 2013 roku.

Powiedział pan, że mniejsi deweloperzy mogą mieć problemy ze sprostaniem wymogom ustawy. W jaki sposób zamierzacie to wykorzystać?

Będziemy chcieli postarać się o dynamiczny wzrost sprzedaży, ale nie nastąpi to na pewno wcześniej niż po upływie dwóch lat. Dopiero wtedy jasna stanie się bowiem sytuacja rynkowa. Za dwa lata chcemy być gotowi z odpaleniem kilku zupełnie nowych projektów. Chodzi o duże, wieloetapowe inwestycje. Interesują nas Trójmiasto, Warszawa oraz Kraków i Wrocław. Tu chcemy skupiać naszą przyszłą aktywność.

Czy to oznacza, że planujecie przejęcia gruntów w tych miastach?

Scenariusz, że część zadłużenia spłacimy, a część uda nam się zrolować, uważamy za realny

Szukamy dużych projektów na tych rynkach. Nie chcemy jednak kupować gruntów, lecz realizować inwestycje wspólnie z ich właścicielami, podobnie jak to będzie miało miejsce w wypadku Portu Praskiego. Uważamy, że jest to rozwiązanie korzystne dla obydwu stron. Właściciele gruntów mogą mieć bowiem obecnie problemy ze znalezieniem chętnych do ich kupna. Deweloperzy nie mają natomiast pewności, czy to dobry moment, żeby kupować.

Kiedy poinformujecie o nowych projektach tego typu?

Liczę, że w tym roku uda się nam sfinalizować co najmniej jedną taką umowę. Może ich jednak być więcej. Priorytetem są inwestycje w Warszawie, gdyż jest to największy i najszybciej rozwijający się rynek w naszym kraju. Przyglądamy się jednak również innym miastom z grona tych,?o których wspomniałem wcześniej.

Wspomniał pan o Porcie Praskim. Na początku czerwca Polnord podpisał z Elektrimem list intencyjny w sprawie wspólnej realizacji pierwszego etapu inwestycji mieszkaniowej. Kiedy można się spodziewać konkretów na temat współpracy przy tym projekcie?

Obecnie czekamy na uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego. Potem trzeba będzie popracować nad infrastrukturą osiedla, a dopiero później będzie można ruszyć z inwestycją. Dlatego na razie nie chciałbym mówić więcej o szczegółach tego projektu.

Na jakim etapie są przygotowania do rozpoczęcia budowy galerii handlowej w Wilanowie, którą zrealizujecie wspólnie z GTC? Czy realny jest start budowy w 2012 r., tak jak zapowiadaliście ostatnio?

Oczekujemy na decyzję środowiskową i kończymy uzgodnienia komunikacyjne. Liczymy na to, że na koniec roku będziemy mieli gotowy wniosek o pozwolenie na budowę.

Na początku tego roku informowaliście, że macie na oku jeszcze jeden projekt galerii handlowej zlokalizowany w jednym z miast wojewódzkich. Czy nadal prowadzicie rozmowy w tej sprawie?

Przyglądaliśmy się projektowi w Toruniu, ale zrezygnowaliśmy z zaangażowania w jego realizację, gdyż oznaczałoby to zbyt duże ryzyko dla Polnordu. Rynek centrów handlowych jest już dość mocno nasycony. Prowadzimy jednak rozmowy dotyczące inwestycji, w które moglibyśmy się zaangażować. Na razie za wcześnie na szczegóły. Mogę jedynie wyjawić, że chodzi o projekty zlokalizowane poza Warszawą.

W IV kwartale Polnord będzie musiał wykupić obligacje zamienne o łącznej wartości 106,5 mln zł. Sytuacja na rynku papierów dłużnych jest dość napięta w związku z problemami przedstawicieli branży budowlanej. Czy będziecie mieć wystarczające środki, żeby wykupić zapadające przed końcem tego roku papiery?

Scenariusz, że część zadłużenia spłacimy, a część uda nam się zrolować, uważamy za realny. Jesteśmy jednak przygotowani także na ewentualność, że będziemy musieli wykupić wszystkie zapadające przed końcem roku papiery.

Informowaliście, że wierzytelności Polnordu z tytułu przejęcia przez Warszawę nieruchomości drogowych w Wilanowie wynoszą około 500 mln zł. Do tej pory sprzedaliście około 2/3 tych wierzytelności. Co zrobicie z resztą i jaki wpływ będą miały dotychczasowe transakcje na wyniki Polnordu?

Na razie czekamy na wynik negocjacji między miastem a bankiem, który odkupił od nas wierzytelności. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego stanowi precedens. Wprost dotyczył co prawda mniej niż połowy naszych wierzytelności, ale odnosił się do sytuacji prawnej całości. Dlatego, w naszej ocenie, stan prawny roszczeń jest bezsporny. W 2011 r. z tytułu sprzedaży wierzytelności otrzymaliśmy 101,5 mln zł. W tym roku było to 43,5 mln zł. Większość tej kwoty wchodzi bezpośrednio do wyniku, gdyż wartość księgowa naszych roszczeń wynosiła kilka milionów złotych. Część tej kwoty rozpoznaliśmy w wynikach za I kwartał, reszta będzie miała natomiast wpływ na wyniki za II kwartał.

W tym roku zarząd musiał zmienić rekomendację dotyczącą wypłaty dywidendy, gdyż wartość środków pieniężnych pomniejszona o kwotę dywidendy byłaby niższa od 100?mln zł, co oznaczałoby naruszenie warunków emisji obligacji zamiennych na akcje. Czy w związku z tym w 2013 r. akcjonariusze mogą liczyć na wyższą wypłatę, tym bardziej że papiery, których dotyczyło to ograniczenie, zapadają w IV kwartale 2012 r.?

Kwotę dywidendy będziemy rekomendować dopiero po zamknięciu roku. Podział zysku leży w interesie akcjonariuszy. Jako zarząd będziemy jednak brać pod uwagę również plany inwestycyjne spółki.

Kurs Polnordu lepszy od rynku

Kurs akcji Polnordu od początku roku spadł o 3,7 proc., natomiast subindeks WIG-Deweloperzy, skupiający największe spółki z branży, stracił w tym czasie aż 12,5 proc. Relatywnie dobra sytuacja Polnordu znalazła odzwierciedlenie w rekomendacjach. W marcu, przy kursie 16,91 zł za papier, analitycy Raiffeisena ustalili cenę docelową walorów dewelopera na 26 zł i zalecili ich kupowanie. Jednak pod koniec czerwca, przy kursie 14,46 zł, brokerzy Raiffeisena obniżyli cenę docelową akcji do 20,5 zł, ale rekomendacja „kup" na została podtrzymana. Powodem obniżenia wyceny papierów spółki były jej słabsze wyniki operacyjne – przede wszystkim rozbieżności między sprzedażą dewelopera a przewidywaniami analityków banku. MR

CV

Bartosz Puzdrowski

jest absolwentem wydziałów Zarządzania i Filozofii Uniwersytetu Warszawskiego. Uzyskał również tytuł MBA w ramach wspólnego programu UW i University of Illinois. Prezesem Polnordu jest od 19 stycznia 2011 r. Wcześniej przez sześć lat pracował jako dyrektor ds. inwestycji w ECE Projektmanagement Polska i odpowiadał za realizację projektów obejmujących centra handlowe, hotele i biurowce. W latach 2006–2008 prowadził własną działalność gospodarczą polegającą na doradztwie z zakresu inwestowania i zarządzania projektami nieruchomościowymi. Od połowy 2008 r. był dyrektorem w Quinlan Private Golub odpowiedzialnym za działalność firmy w Polsce i krajach nadbałtyckich. MR