Dwa etapy Kasprzaka pochłoną 95 mln zł

Z Józefem Wojciechowskim, szefem nadzoru J.W. Construction, rozmawia Anna Koper

Na początku lipca poinformowaliście o uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego dla działki przy ul. Kasprzaka w Warszawie. Kiedy ruszycie z tym projektem?

Złożyliśmy już wniosek o pozwolenie na budowę pierwszego etapu. Powinniśmy je otrzymać przed końcem tego roku. Nie przewidujemy tu żadnych problemów, gdyż uchwalony dla tej działki plan zagospodarowania jest zgodny z naszymi oczekiwaniami. Pracujemy już też nad wnioskiem dotyczącym drugiego etapu. Chcielibyśmy złożyć go w maju. Na gruncie powstanie około 80 tys. mkw. powierzchni biurowej oraz 123 tys. mew powierzchni mieszkaniowej. W ramach dwóch początkowych etapów planujemy wybudować co najmniej 900 mieszkań. Realizacji części komercyjnej projektu nie rozpoczniemy równolegle.

Kiedy ruszą prace budowlane?

Prace ruszą na początku przyszłego roku. W 2013 r. chcemy też rozpocząć realizację drugiego etapu. Nastąpi to około pół roku później. Nakłady na dwa pierwsze etapy wyniosą około 250 mln zł. W tej kwocie uwzględniamy cenę zakupu gruntu (kosztował 155 mln zł – red.).

Czy w przyszłym roku rozpoczniecie jeszcze jakieś inwestycje mieszkaniowe?

W 2013 r. do sprzedaży będziemy chcieli wprowadzić również inwestycję w Gdyni. W sumie w jej ramach powstanie około 600 mieszkań. Realizację projektu podzielimy jednak na kilka etapów. Zapewne zdecydujemy się też na realizację projektu na katowickim os. Tysiąclecia, gdzie docelowo powstanie ponad 700 mieszkań. W obydwu wypadkach czekamy na pozwolenia na budowę. Wystąpiliśmy o zgody na realizację całych projektów. Po ich otrzymaniu podejmiemy decyzję, ile mieszkań powstanie w poszczególnych etapach. Zapewne rozpoczniemy jeszcze jakąś inwestycję w Warszawie. Uzależniamy to od tego, jak będzie szła sprzedaż na już realizowanych projektach.

Czy rozglądacie się za gruntami, które moglibyście kupić?

Mamy bogaty bank ziemi. W 2013 r. nie planujemy zakupów gruntów. Zainwestowaliśmy w nie już 400 mln zł.

Jakie są pana przewidywania w odniesieniu do koniunktury na rynku mieszkaniowym w 2013 r. Dużo się mówi o zakończeniu programu „Rodzina na swoim". Branża narzeka też na politykę banków i ustawę deweloperską...

Zakończenie programu rzeczywiście budzi pewien niepokój. Na polski rynek nie można jednak patrzeć w oderwaniu od innych krajów. Ostatnich pięć lat było dla branży słabych. Kryzysy nie trwają jednak wiecznie, a sytuacja w USA i w Europie zaczyna się powoli poprawiać. To dobry sygnał.

Gorszym prognostykiem dla branży są ceny mieszkań, które w ostatnich kilkunastu miesiącach raczej spadały. Jak się będą kształtować w 2013 roku?

Warszawa ma stałą pojemność. W tym mieście rocznie sprzedaje się 10-18 tys. mieszkań i oczekiwałbym, że rynek dalej będzie się znajdował w tych widełkach. W mojej ocenie ceny będą raczej stabilne, choć możemy być świadkami wyprzedaży końcówek na niektórych osiedlach. Ceny mieszkań nie mogą już spadać, gdyż projekty stałyby się nierentowne, a wówczas banki przestałyby kredytować deweloperów. Nierealny jest też spadek kosztów, gdyż jest pewien pułap, poniżej którego nie da się zejść. Ceny materiałów budowlanych znajdują się na pewnym poziomie, określone stawki pobierają też wykonawcy. Nie można ponadto zapominać o koszcie pieniądza. Cena realizacji 1 mkw. mieszkania w Warszawie to około 5 tys. zł. A to oznacza, że cena sprzedaży powinna wynieść więcej, by deweloper mógł wypracować bezpieczną rentowność.

Od początku roku sprzedaż mieszkań J.W. Construction zauważalnie spada. W pierwszych trzech kwartałach spółka sprzedała 547 mieszkań, czyli o ponad 25 proc. mniej niż w tym samym okresie 2011 r. Czy w końcówce roku ta tendencja się utrzyma?

Było to odzwierciedleniem prowadzonego cyklu realizacji inwestycji mieszkaniowych. Od lipca tempo sprzedaży rośnie. W ostatnich miesiącach regularnie sprzedajemy około 100 mieszkań. Sprzyjają temu: konstrukcja oferty, której duży odsetek stanowią mieszkania spełniające kryteria programu „Rodzina na swoim" oraz lokale gotowe do zamieszkania czy specjalne promocje cenowe. W 2013 r. znacząco przyspieszymy. Dzięki wprowadzeniu do oferty nowych projektów chcemy osiągnąć pułap około 2 tys. sprzedanych mieszkań.

Na koniec października mieliście sprzedanych ponad 550 mieszkań, z czego 440 mogą zostać przekazane w końcówce roku. Czy wszystkie trafią do tegorocznych wyników? A może uda się przekazać nieco więcej mieszkań?

Nie chciałbym deklarować dokładnej liczby mieszkań, które przekażemy do końca roku, gdyż nie wszystko zależy tu od nas. Być może niektórzy klienci zdecydują się na odbiór już po Nowym Roku. Ale jesteśmy przygotowani do obsłużenia kumulacji przekazań.

Przejdźmy do segmentu komercyjnego, który ma się stać drugą nogą J.W. Construction. Jak przebiega poszukiwanie najemców biurowca przy Al. Jerozolimskich w Warszawie?

Mieliśmy kilku zainteresowanych, ale nie udało nam się dojść z nimi do porozumienia. Prowadzimy jednak dalsze poszukiwania. Jesteśmy na krótkiej liście jednego najemcy. Proces utrudnia nam to, że rynek nie jest obecnie zbyt chłonny. Poszukujemy też najemców szczecińskiej Hanzy Tower, gdzie kończymy już budowę kondygnacji podziemnych. Procesy tego typu są jednak długotrwałe, więc za wcześnie na deklaracje, kiedy możemy podpisać jakieś umowy. Być może w 2013 r. zdecydujemy się na realizację kolejnego projektu biurowego w Warszawie. Decyzja jeszcze jednak nie zapadła.

Jak zamierzacie finansować inwestycje? J.W. Construction jest mocno zadłużone...

Nie jesteśmy typowym deweloperem, który tylko kupuje grunty, realizuje projekty i je sprzedaje. W naszym portfelu znajdują się hotele warte 300 mln zł, grunty o wartości 400 mln zł i 1,5 tys. mieszkań. Nie możemy sobie pozwolić na finansowanie tych aktywów ze środków własnych, stąd taki a nie inny poziom zadłużenia. Przy obecnych kursach akcji na pewno nie zdecydujemy się na emisję nowych papierów. Dlatego w finansowaniu inwestycji będziemy się posiłkowali głównie kredytami.

A co z obligacjami, które musicie wykupić w 2013 r.? Rynek papierów dłużnych nie jest zbyt przyjazny deweloperom, więc o rolowanie może być trudno...

Pracujemy nad tym. Na razie nie możemy jednak zdradzić żadnych informacji. Myślimy już o papierach zapadających w 2013 r., choć do ich wykupu pozostało jeszcze pół roku.

Słabszy rok dewelopera kontrolowanego przez Józefa Wojciechowskiego

J.W.?Construction jest jednym z największych deweloperów w Polsce. W trzech kwartałach spółka sprzedała 547 mieszkań, co dało jej piątą lokatę w gronie przedstawicieli branży notowanych na giełdzie.?W 2011 r. grupa miała 378,6mln zł przychodów ze sprzedaży i?31,3 mln zł zysku netto.?Po trzech kwartałach tego roku sprzedaż J.W. Construction sięgnęła 211,4 mln zł, a zarobek?netto wyniósł 2,5 mln zł.?W porównaniu z tym samym okresem 2011 r. przychody grupy spadły o 27,2 proc., a jej wynik netto obniżył się o 91,7 proc. Założycielem i największym akcjonariuszem giełdowego dewelopera jest Józef Wojciechowski, który kontroluje 62,84 proc. jego akcji. Wojciechowski przez 14 lat prowadził działalność budowlano-deweloperską w USA. W 1994 r. założył spółkę Towarzystwo Budownictwa Mieszkaniowego Batory, która z czasem przekształciła się w J.W. Construction Holding. Deweloper od czerwca 2007 r. notowany jest na warszawskim parkiecie. Wojciechowski studiował w Wyższej Szkole Ekonomicznej w Sopocie, Florida Real Estate Academy oraz State Construction College Florida.