Ambitne zadanie pobicia rekordu

Dariusz Pawlukowicz | Z członkiem zarządu Vantage Development rozmawia Adam Roguski

W zeszłym roku sprzedaliście 613 lokali – o 140 proc. więcej, niż rok wcześniej – ustanawiając rekord i wskakując na pierwsze miejsce wśród deweloperów działających we Wrocławiu. Czy po tak dynamicznym wzroście w tym roku możliwa jest dalsza poprawa wyniku?

Naszą ambicją jest, aby przynajmniej powtórzyć wynik. Czy uda się osiągnąć coś więcej – zobaczymy. W 2015 r. sprzedaliśmy 133 lokale wrocławskiemu Funduszowi Sektora Mieszkań na Wynajem, nie wykluczamy podobnej transakcji w tym roku, ale naszą ambicją jest powtórzenie zeszłorocznego wyniku jest ambitnym celem nawet bez jednorazowych wydarzeń. Mamy jednak wszelki potencjał, żeby wypracować bardzo dobrą sprzedaż. Na koniec 2015 r. mieliśmy w ofercie prawie 380 mieszkań, w tym roku planujemy wprowadzić kolejnych ponad 1000 lokali, z czego 400 na przełomie I i II kwartału.

Waszym głównym rynkiem jest Wrocław - jak długo przewidujecie utrzymanie dobrej koniunktury?

Patrzymy na to, co dzieje się w Warszawie, bo to duży rynek wyprzedzający o kilka kwartałów pozostałe duże miasta. Sprzedaż w stolicy od pewnego czasu jest stabilna i taka sytuacja potrwa jeszcze prawdopodobnie rok lub dwa. We Wrocławiu w ostatnich latach mieliśmy do czynienia z bardzo dynamicznym wzrostem - tak więc przed nami jeszcze faza stabilizacji wobec czego  przez dwa lata spodziewamy się bardzo dobrej sprzedaży. Później trzeba będzie już mocniej zabiegać o klienta – myślę, że kluczowa będzie lokalizacja projektów.

Stawiamy na rejon śródmieścia i średniozamożnych klientów, dla których cena nie jest głównym kryterium. W naszej ofercie nie ma mieszkań, które kwalifikowałyby się do programu MdM.

Podatek bankowy na pewno negatywnie odbije się na kosztach kredytów hipotecznych – ale znów dla osób z naszej grupy docelowej nie powinno mieć to aż tak dużego znaczenia.

Na razie widzimy, że tempo sprzedaży w pierwszych tygodniach 2016 r. jest takie samo, jak rok wcześniej. Zobaczymy, co dalej - tradycyjnie popyt nasila się na wiosnę.

Jakie projekty realizujecie we Wrocławiu?

Kluczowym projektem są Promenady Wrocławskie – odpowiadał on za połowę ubiegłorocznej sprzedaży. Realizujemy etap czwarty – sprzedaliśmy prawie 90 z ponad 300 mieszkań. Wkrótce ruszymy z piątym etapem – to będzie 190 lokali. Warto wspomnieć, że z etapu na etap udaje nam się uzyskiwać wyższe ceny i marże. Cztery lata temu zaczynaliśmy na 15-ha terenie „w szczerym polu", z marżą na poziomie kilkunastu procent, teraz projekt ma już bardzo dużą rozpoznawalność i ponad 20-proc. marże. Realizujemy też czwarty i piąty etap osiedla Centauris – to w sumie 134 lokale, 70 proc. znalazło już nabywców.

Na przełomie marca i kwietnia rozpoczniemy I etap projektu Nowy Gaj na 131 lokali. Jeśli sprzedaż będzie szła dobrze, rozpoczniemy kolejny etap – na 163 mieszkania.

Jakie są plany ekspansji w stolicy?

W banku ziemi mamy dwa projekty w Warszawie. Pierwszy to Living Point Mokotów – czekamy na uprawomocnienie się pozwolenie na budowę, wykonawca jest gotowy do rozpoczęcia prac. W I etapie powstanie 169 lokali, a w kolejnym – budowa ruszy w II półroczu - 172. Zainteresowanie jest duże, zawarliśmy już kilkadziesiąt umów rezerwacyjnych.

Drugi projekt, na 60 lokali, powstanie na Saskiej Kępie, na gruncie kupionym na początku tego roku. Jesteśmy w trakcie projektowania, mieszkania powinny trafić do oferty po wakacjach.

Na początku tego roku zabezpieczyliśmy kolejny grunt, pozwalający na budowę około 220 mieszkań, i do końca I kwartału spodziewamy się zamknąć transakcję zakupu. Prace projektowe już trwają, do oferty lokale powinny wejść jesienią.

Czy macie w planach wejście do kolejnych miast?

W długim terminie na pewno chcielibyśmy się pojawić na kolejnym rynku – najpewniej w Krakowie lub Trójmieście. Na razie jednak koncentrujemy się na utrzymaniu pozycji lidera we Wrocławiu oraz okrzepnięciu w Warszawie.

Nakłady inwestycyjne poniesione w tym roku na zakup dwóch wspomnianych działek w stolicy to blisko 30 mln zł. Na kolejne grunty możemy wydać w tym roku jeszcze 70 mln zł, by zabezpieczyć sobie kolejne lata. Rozglądamy się m.in. za czwartą działką w Warszawie – najlepiej pozwalającą na realizację kilkuetapowej inwestycji - oraz za jednym lub dwoma gruntami we Wrocławiu.

Mówiliśmy o sprzedaży – a ile mieszkań przekazaliście w 2015 r. i jakie są zapatrywania na ten rok?

W zeszłym roku przekazaliśmy 356 lokali wobec 260 rok wcześniej. W tym roku spodziewamy się przekazać około pół tysiąca mieszkań.

Jakie są plany, jeśli chodzi o segment komercyjny?

Mamy w portfelu dwa parki handlowe – Grona Park w Zielonej Górze i Galaktyka we Wrocławiu, oba wynajęte w ponad 60 proc. Ten drugi sprzedajemy – w lutym zawarliśmy umowę przedwstępną, transakcję spodziewamy się zamknąć na przełomie I i II kwartału.

Czy transakcja będzie mieć wpływ na wynik finansowy?

Nie, cena będzie na poziomie wartości księgowej, która odpowiada aktualnej wartości rynkowej. Odmrażamy za to kilkanaście milionów złotych, które przeznaczymy na realizację kolejnych projektów mieszkaniowych.

Czy zielonogórski park także zostanie sprzedany?

Niewykluczone. Jest zainteresowanie inwestorów, ale nie prowadzimy żadnych zaawansowanych rozmów. Będziemy pracować nad zwiększeniem poziomu wynajmu i zobaczymy, co przyniesie przyszłość. Generalnie w najbliższym czasie nie planujemy rozwoju w tym segmencie.

Co z projektami biurowymi?

Realizujemy kolejne etapy inwestycji, łącznie w tym roku będziemy mieć w portfelu ponad 33 tys. mkw. powierzchni biurowych. Nasza strategia to oddawanie co roku około 8 do 10 tys. mkw. powierzchni we Wrocławiu. To poziom adekwatny do popytu.

Aktualny bank ziemi powala na budowę 87,3 tys. mkw. powierzchni biurowych, ale będziemy dążyć do tego, by na części gruntów – przylegających to terenów, gdzie budujemy Promenady Wrocławskie - można było realizować projekty mieszkaniowe. Będzie to wymagać m.in. zmian w planie zagospodarowania przestrzennego. Pracujemy nad tym z władzami Wrocławia.

Czy fundusze są zainteresowane zakupem biurowców?

Tak i jesteśmy skłonni zawrzeć takie transakcje. Nie ma jednak żadnych zaawansowanych rozmów z drugiej strony nie mamy ciśnienia, żeby sprzedawać na siłę, bo budynki generują dobre przepływy i wyniki.

Przy debiucie w 2012 r. deklarowaliście, że przez trzy lata firma będzie reinwestować zyski. Czy nadeszła już pora na wypłacanie dywidend?

Z jednej strony mamy duże zamierzenia inwestycyjne - a więc i potrzeby finansowe, a z drugiej zdajemy sobie sprawę z rosnących oczekiwań akcjonariuszy. Mamy dobrą pozycję finansową, kowenanty pozwalają na wypłatę dywidend. Mocno dyskutujemy politykę w tym zakresie, myślę że będziemy w stanie przedstawić ustalenia przed walnym zgromadzeniem za rok 2015.