Jesteśmy spokojni o popyt na mieszkania

Rafał Jarodzki | Z wiceprezesem Archicomu rozmawia Adam Roguski

Z przeprowadzonej w marcu oferty akcji pozyskaliście około 70 mln zł, do tego doszła czerwcowa emisja obligacji o wartości 55 mln zł. Jak wykorzystaliście te pieniądze?

Zgodnie z zapowiedziami wpływy z IPO lokujemy w grunty. Kupiliśmy już działki we Wrocławiu i Krakowie za łącznie około 18 mln zł, negocjujemy nabycie kolejnych. Część wpływów z IPO przeznaczyliśmy na wkład własny w już trwających projektach deweloperskich. W przypadku emisji obligacji proporcje są odwrotne – fundusze posłużą do współfinansowania inwestycji, a częściowo mogą być wykorzystane do zakupu gruntów.

W tym roku wprowadzimy do oferty około 1,5 tys. mieszkań, a ponieważ nasza strategia zakłada zwiększanie sprzedaży i ekspansję poza Wrocław, naszym celem jest nie tylko uzupełnienie, ale także rozbudowa banku ziemi, zapewniająca długoterminowy wzrost.

Program obligacji zakłada emisję papierów do 100 mln zł. Czy w tym roku chcecie pozyskać pozostałą część?

Zaoferowanie drugiej transzy będzie zależało od wykorzystania już pozyskanych środków i warunków rynkowych. Niemniej wstępnie przewidujemy, że na przełomie III i IV kwartału zdecydujemy się na emisję.

Spółki, także deweloperzy, coraz chętniej stawiają na publiczne emisje obligacji. Rozważacie coś takiego?

Nie. Uważamy, że oferta prywatna jest efektywniejsza kosztowo. Ostatnie papiery plasowaliśmy ze stawką WIBOR6M plus 2,8 proc. marży, więc na bardzo korzystnych warunkach dla spółki.

2016 r. zapowiada się jako rekordowy dla branży deweloperskiej, biorąc pod uwagę wyniki sprzedaży lokali po I półroczu. Jak oceniacie perspektywy na kolejne kwartały i przyszły rok?

Jesteśmy spokojni o rynek. Trudno powiedzieć, czy sprzedaż mieszkań będzie dalej tak dynamicznie rosła, czy raczej zacznie się stabilizować na wysokim poziomie – na pewno jednak nie widać czynników, które miałyby spowodować spadek zainteresowania lokalami.

Koniunktura jest stabilna, przede wszystkim sprzyjają jej czynniki makroekonomiczne. Mamy niskie stopy procentowe, niskie bezrobocie oraz rosnące płace i siłę nabywczą. To bardzo mocny fundament sprzedaży lokali przez deweloperów.

A czynniki ryzyka? Od przyszłego roku wkład własny przy kredytach hipotecznych rośnie z 15 do 20 proc., weszła w życie ustawa ograniczająca obrót ziemią rolną...

Może to być pewnym utrudnieniem w dostępie do finansowania dla klientów. Jednak w naszym przypadku obserwujemy relatywnie niewielki odsetek kupujących zainteresowanych lokalem na kredyt z minimalnym wkładem własnym. Ponadto wspomniane pozytywne czynniki makroekonomiczne mają znacznie większy wpływ na koniunkturę.

Warto zauważyć, że w ostatnich latach jest to kolejne podniesienie wymaganego wkładu własnego. Jeszcze nie tak dawno można było uzyskać kredyt na 100 proc. nieruchomości. Żaden z wcześniej zwiększanych progów nie spowodował spadku sprzedaży mieszkań, a wręcz odwrotnie. Warto również pamiętać, że istnieje możliwość ubezpieczenia wkładu własnego.

Ustawa ograniczająca obrót ziemią rolną ogranicza podaż gruntów, szczególnie w miastach z niewielkim pokryciem miejscowymi planami zagospodarowania, z pewnością zwiększa też atrakcyjność działek z uregulowanym stanem planistycznym.

Czy rezygnacja z programu „MdM" i wprowadzenie Mieszkania+ zmieni coś na rynku?

Programy rządowe wspierają budownictwo, ale rynek jest już na tyle dojrzały, że będzie sobie radził bez nich. Około 20 proc. mieszkań w naszej ofercie kwalifikuje się do programu „MdM", więc jest to raczej niewielki odsetek.

Co do Mieszkania+, trudno się wypowiadać, bo program jest dopiero we wstępnej fazie przygotowań i znamy tylko zapowiedzi. Wynika z nich, że pod względem liczby mieszkań dostarczanych na rynek to będzie niewielka oferta w stosunku do zapotrzebowania na mieszkania. Poza tym program skierowany jest do osób, których nie stać na zakup mieszkania od dewelopera, z kolei zamożniejsze osoby nie będą mogły z niego skorzystać. Zatem nie wydaje się, że będzie on miał duży wpływ na rynek mieszkań deweloperskich.

Mieszkanie jest postrzegane jako inwestycja. Jaki procent lokali klienci kupują bez posiłkowania się kredytem?

Szacujemy odsetek takich klientów na około 30 proc. Przy stopach procentowych na tak niskich poziomach jak obecnie wynajem mieszkania jest atrakcyjniejszą inwestycją niż lokaty bankowe, nie jest też narażony na niestabilność, jaką widzimy ostatnio na rynkach akcji.

Ponadto zakup mieszkań w celach inwestycyjnych jest wspierany przez duży popyt na wynajem lokali. Takie mieszkania sprzedają się w dużych aglomeracjach, gdzie powstają nowe miejsca pracy, co przyciąga osoby spoza tych aglomeracji, które potrzebują dachu nad głową.

Po I półroczu sprzedaliście 438 mieszkań, czyli o 57 proc. więcej niż rok wcześniej. Jak może wyglądać II półrocze?

Naszym celem jest sprzedanie ponad 800 lokali w całym roku.

W I kwartale przekazaliście zaledwie 17 mieszkań, jak zapowiada się cały rok?

W 2016 r. chcemy przekazać 750–800 lokali. Praktycznie połowa przypadnie na IV kwartał – wynika to z terminów kończenia i oddawania inwestycji.

Strategia zakłada sprzedaż ponad 1 tys. lokali w przyszłym roku, a na jakim poziomie będą przekazania?

Chcielibyśmy przekazać ponad 800 mieszkań. Zdecydowaną większość lokali, które będziemy przekazywać w tym i przyszłym roku, mamy już sprzedaną. Z realizacją celów nie powinno być kłopotu – o ile nie wystąpią opóźnienia natury administracyjnej.

Jak będzie przebiegać ekspansja w Krakowie? Ile mieszkań chcecie tam sprzedawać?

Na razie kupiliśmy grunty, które umożliwiają budowę 80 lokali – prace rozpoczną się w przyszłym roku. Chcielibyśmy kupić kolejne działki, które umożliwią realizację projektów w przyszłym roku. Pierwszym celem, jaki sobie stawiamy, jest sprzedaż 200 lokali rocznie na krakowskim rynku, myślę, że ten poziom uda się osiągnąć w 2018 r.

A jakie macie plany rozwoju w segmencie powierzchni komercyjnych?

W tym roku kupiliśmy grunt w centrum Wrocławia pod inwestycję biurową za 33 mln zł. Budowę pierwszego budynku na tym gruncie rozpoczniemy w I połowie 2017 r. Mamy też grunt do zagospodarowania w rejonie już funkcjonującego kompleksu West Forum i nie wykluczamy zakupu nowych działek pod tego typu inwestycje. Naszym strategicznym celem jest co kilka lat budować nieruchomość komercyjną, wynajmować, a następnie sprzedawać funduszom.

CV

Rafał Jarodzki jest absolwentem Akademii Sztuk Pięknych we Wrocławiu, Uniwersytetu SWPS oraz ICAN. Z Grupą Archicom związany od 1993 r. Wcześniej pracował jako architekt wnętrz w Kanadzie, doradca podatkowy w H&R Block i księgowy w Sun Chemical Ltd.