Deweloperzy. Zamknięcie rachunków powierniczych zwiększy koszty i skonsoliduje branżę

Rozwiązanie forsowane przez UOKiK ma chronić nabywców mieszkań, ale spowoduje dalszy wzrost cen lokali. Duzi gracze mogą skorzystać na kłopotach mniejszych firm z pozyskaniem finansowania zewnętrznego.

Trwają przymiarki do zamknięcia rachunków powierniczych. Jak forsowane przez UOKiK rozwiązanie może się przełożyć na branżę?

Okiem analityków...

– Obecnie zdecydowana większość inwestycji deweloperskich prowadzona jest w ramach otwartych rachunków powierniczych, gdzie wraz z postępem inwestycji bank przekazuje deweloperowi pieniądze wpłacone przez nabywców mieszkań. W efekcie przyznane na dane inwestycje kredyty są często niewykorzystywane, ponieważ inwestycja finansowana jest z wpłat klientów i wkładu własnego dewelopera – mówi Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator. – W ramach zamkniętych rachunków powierniczych deweloper otrzymuje środki wpłacone przez nabywców dopiero w momencie zakończenia inwestycji, co powoduje sporą wyrwę płynnościową, która wymusza uruchomienie środków z kredytu bankowego. Sytuacja ta przekłada się na wzrost kosztów prowadzenia inwestycji, co zapewne przełoży się na wzrost cen mieszkań – dodaje.

Analityk zaznacza, że na skutek wprowadzenia regulacji deweloperzy będą bardzo uzależnieni od banków, co może skutkować dużymi ograniczeniami realizacji nowych inwestycji w czasach gorszej koniunktury, kiedy to banki będą ograniczać udzielane branży finansowanie.

– Nowelizacja ustawy deweloperskiej w zaproponowanym kształcie może znacząco wpłynąć na rynek mieszkaniowy w Polsce. Likwidacja otwartych rachunków powierniczych odetnie deweloperów od ważnego źródła finansowania inwestycji, jakim były zaliczki klientów. Tym samym zmusi branżę do znacznie silniejszego wykorzystania finansowania dłużnego – wskazuje Piotr Zybała, analityk DM mBanku. – Uważamy, że wiele podmiotów nie poradzi sobie w nowym otoczeniu, co przyspieszy konsolidację rynku mieszkaniowego w rękach deweloperów silnych kapitałowo. Prawdopodobnym następstwem likwidacji otwartych rachunków powierniczych będzie spadek podaży i wzrost cen mieszkań, choć w okresie vacatio legis następstwa ustawy mogą być odwrotne, czyli wywołać gwałtowny wzrost oferty – dodaje.

Zdaniem Macieja Wewiórskiego, analityka DM BOŚ, wpływ braku otwartych rachunków powierniczych będzie lekko negatywny dla deweloperów, ale nie zmienia to pozytywnego nastawienia eksperta do sektora. – Banki udostępnią finansowanie, mając gotówkę u siebie na rachunkach. Należy się liczyć z lekkim wzrostem kosztu długu. Szukając pozytywów tej zmiany, należy nadmienić, że jest ona korzystna dla klientów, co powinno zaowocować wzrostem zaufania do deweloperów – uważa Wewiórski.

...i menedżerów

Prezes Atalu Zbigniew Juroszek ocenia, że zamknięcie otwartych rachunków będzie miało wpływ na wzrost kosztów realizacji inwestycji.

– Ograniczenie bieżącego dostępu do środków finansowych może skutkować spowolnieniem realizacji przedsięwzięć deweloperskich, a także istotnie zwiększyć koszty finansowania projektów. Przełoży się też na ograniczenie zakupów gruntów i wydłuży terminy regulowania zobowiązań wobec wykonawców oraz podwykonawców. Utrudniony dostęp do finansowania może mieć przełożenie na wzrost cen mieszkań – dodaje.

– Aktualnie deweloperzy budują bez kredytów, korzystają częściowo ze środków własnych (zakup działki, przygotowanie inwestycji, projekt – łącznie około 30 proc.) i częściowo ze środków klientów, wypłacanych im przez banki w miarę postępu prac. Po zmianach kredyty bankowe będą jednak niezbędne. Istnieje ryzyko, że nie wszyscy deweloperzy je otrzymają – mówi Sylwia Siemiradzka, kierownik działu zarządzania finansami w Budimeksie Nieruchomości.

Foto: GG Parkiet

– Wyeliminowanie z obiegu otwartych rachunków może spowodować, że wszystkie projekty będą współfinansowane przez banki. Środki klientów nie będą mogły zmniejszyć wysokości finansowania zewnętrznego. Wynikiem tego będzie wzrost kosztów dla spółki – mówi Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu Vantage Development. – Biorąc pod uwagę ostrożność banków oraz ograniczone możliwości finansowania sektora bankowego, uważamy, że planowana zmiana może spowodować problemy dla wielu mniejszych firm, co może prowadzić do dalszej konsolidacji działalności deweloperskiej w portfelach największych spółek.

– Trudno doszukiwać się korzyści z likwidacji rachunków otwartych. Przeciwnie, decyzja ta przyniosłaby branży dużo szkód: zahamowała jej wzrost, doprowadziła do upadku małych polskich firm, wpłynęła na skokowy wzrost cen mieszkań i znacząco ograniczyła podaż. Efekty te stoją w sprzeczności z zadeklarowanymi przez rząd celami, wśród których jest szybkie zwiększanie liczby mieszkań w Polsce. Sprzeczność ta pozwala mieć nadzieję na rezygnację z likwidacji otwartych rachunków – mówi Dariusz Krawczyk, prezes Polnordu.