Stabilizacja sprzedaży, w centrum uwagi marże

Po pięciu latach rosnącej z roku na rok sprzedaży mieszkań przychodzą czasy stabilizacji. Popyt sprzyja, ale opłaca się zmniejszyć tempo, by utrzymać dotychczasową rentowność

Wyniki deweloperów mieszkaniowych z rynku kapitałowego potwierdzają, że faza mocnego wzrostu rynku – mierzonego liczbą sprzedanych mieszkań – jest za nami. Po dwucyfrowej dynamice nie ma już śladu.

W I połowie 2018 r. mamy do czynienia ze wzrostem o 2,5 proc., podczas gdy w I kwartale analizowana grupa (nie wszyscy podali jeszcze wyniki) wykazywała 8-proc. wzrost (5,1 proc., licząc dla pełnej reprezentacji spółek).

W latach 2013–2017 monitorowana przez REAS sprzedaż lokali w sześciu największych aglomeracjach rosła w średnim tempie blisko 19 proc. rocznie, osiągając w zeszłym roku rekordowy poziom 72,7 tys. lokali. Według szacunków REAS w I kwartale br. rynek skurczył się o 1,1 proc. Danych za I półrocze jeszcze nie ma, choć REAS ujawnił już, że we Wrocławiu w II kwartale sprzedaż była najsłabsza od III kwartału 2016 r.

Wysoka baza

Tradycyjnie wyniki poszczególnych przedsiębiorstw są mocno zróżnicowane.

PARKIET

Mimo wysokiej bazy Murapol zdołał zwiększyć sprzedaż (podawaną z uwzględnieniem umów rezerwacyjnych) o prawie 12 proc., do 1,8 tys. lokali. Plan na cały rok to znalezienie nabywców na 3,7 tys. mieszkań, co oznaczałoby wzrost o niemal 3 proc. względem rekordu.

Dom Development utrzymał sprzedaż rzędu 1,65 tys. mieszkań, chociaż w zeszłym roku działał w pojedynkę, a tegoroczny wynik wypracowuje z trójmiejskim Euro Stylem.

Pozostali duzi deweloperzy – Robyg i Atal – zanotowali spadki sprzedaży. W 2018 r. firmy nastawiają się na stabilizację.

LC Corp zanotował wzrost rzędu 4 proc., przy czym ta spółka od lat utrzymuje sprzedaż roczną na poziomie nieco ponad 2 tys. lokali.

Mniejsi gracze, startujący z relatywnie niskich baz, pochwalili się za to nawet dwucyfrowym wzrostem sprzedanych lokali. Niemniej widać, że w II kwartale w wielu przypadkach sprzedaż była niższa niż osiągnięta w pierwszych trzech miesiącach.

Priorytetem rentowność

– Dane o sytuacji na rynku po II kwartale 2018 r. ukazują w większości aglomeracji wyraźny spadek sprzedaży przy wyraźnie wyższych cenach mieszkań – mówi Katarzyna Kuniewicz, partner w REAS. – Dzieje się tak pomimo stabilnych kosztów kredytów hipotecznych, dobrych sygnałów z rynku pracy i wzrostu wynagrodzeń. Potwierdza to tezę, że w tym roku, mimo świetnego I kwartału, będzie trudno zbliżyć się do rekordowej sprzedaży z 2017 r. Potwierdzają to także wyniki spółek giełdowych po I półroczu. Znaczna część z nich nie była w stanie zwiększyć sprzedaży w porównaniu z pierwszym półroczem ub.r., mimo dużego portfela inwestycji dostępnych w ofercie. Elementem, który najsilniej działa hamująco na popyt, są rosnące ceny, a te są pochodną takich czynników, jak wyraźny wzrost cen gruntów czy wykonawstwa. Szczególnie mocno odczuwają to najwięksi gracze na rynku, którzy ze względu na skalę działalności i tempo wyprzedawania projektów najszybciej decydują się na korekty w cennikach – dodaje.

Jak ocenia Piotr Zybała, analityk DM mBanku, po pięciu latach boomu liczba sprzedawanych mieszkań zaczęła się stabilizować – nie wynika to jednak ze słabnącego popytu, lecz z problemów z podażą nowych inwestycji. Stabilizacja sprzedaży to także efekt celowego działania deweloperów, którzy widząc wzrost kosztów budowy, nie są skłonni do maksymalizacji sprzedaży kosztem marży.

Analityk zaznacza, że otoczenie makroekonomiczne wyjątkowo sprzyja przerzucaniu rosnących kosztów na klientów. Struktura i koszt zakupu gruntów nie powinny tworzyć presji na marże w latach 2018–2020. Zdaniem Zybały trend stabilizacji sprzedaży i rosnących cen mieszkań utrzyma się również w II półroczu. W perspektywie można się spodziewać dalszych podwyżek, zwłaszcza jeśli dojdzie do forsowanej przez UOKiK likwidacji otwartych rachunków powierniczych. Nowelizacja ustawy deweloperskiej może też przyśpieszyć konsolidację rynku.