Damian Kapitan, Budimex Nieruchomości: Perspektywy dla mieszkaniówki są świetne

Gościem Adama Roguskiego był Damian Kapitan, prezes Budimeksu Nieruchomości.

Budimex Nieruchomości to spółka ważna pod względem wypracowywanych przez Grupę Budimex zysków – notabene giełdowy koncern notuje właśnie kolejne maksima na GPW dzięki bardzo dobrym wstępnym wynikom za III kwartał. Dane GUS po ośmiu miesiącach mówią, że deweloperzy budują tyle, co przed lockdownem, dobrze też idzie pozyskiwanie pozwoleń na budowę. Ze spółek napływają dane o odbiciu sprzedaży mieszkań w III kwartale. Z drugiej strony banki udzielają mniej kredytów hipotecznych, pogarsza się sytuacja z pandemią. Jakie perspektywy ma mieszkaniówka?

Perspektywy są świetne. III kwartał pokazał wyraźnie, że nastąpiło odbicie po naznaczonym lockdownem i słabym dla branży II kwartale. Główną przyczyną jest zapewne to, że mamy strukturalny popyt na mieszkania – ich jest po prostu mało w stosunku do potrzeb. A jeśli ktoś ma trochę wolnych środków, to z pewnością dla wielu pierwszym wyborem, jeśli chodzi o ulokowanie tych pieniędzy, jest właśnie rynek mieszkaniowy, szczególnie w takich czasach jak dziś. W biurach sprzedaży klientów nie brakuje.

Co będzie z cenami mieszkań? Dlaczego lokale nie tanieją, choć takie słychać było oczekiwania? Czy wy stosowaliście dodatkowe zachęty, upusty?

Ceny są na stabilnym poziomie, pamiętajmy, że biorąc pod uwagę siłę nabywczą, one są realnie niższe niż jeszcze kilka lat temu.

Ci deweloperzy, którzy muszą poprawić płynność, stosują upusty, ale my trzymamy się naszej strategii określonej przed pandemią: wciąż uważamy, że nie ma miejsca na obniżki cen. Pewnie moglibyśmy sprzedać więcej, gdybyśmy opuścili ceny, ale kluczowy jest wynik, a nie liczba sprzedanych mieszkań.

W III kwartale sprzedaliście 383 mieszkania, o 39 proc. więcej kwartał do kwartału. To jednak o 31 proc. mniej rok do roku z uwagi na wysoką bazę: III kwartał 2019 r. – podobnie jak I kwartał br. – był bardzo dobry, sprzedaliście dużo ponad pół tysiąca lokali. Po dziewięciu miesiącach liczba zawartych umów to 1,2 tys., o 6,8 proc. mniej rok do roku. Jaki może być cały 2020 rok względem ubiegłego, kiedy sprzedaliście 1,66 tys. mieszkań?

Naszym celem jest powtórzenie w IV kwartale wyniku z III kwartału, który uważamy za bardzo dobry. To powinno się przełożyć na całoroczną sprzedaż rzędu 1,5–1,6 tys. Z takiego poziomu będziemy zadowoleni i myślę, że jesteśmy w stanie go osiągnąć.

W zeszłym roku na dobry wynik duży wpływ miało to, że mieliśmy sześć projektów w Warszawie. W tym roku mamy większą dywersyfikację, mamy projekty w kilku aglomeracjach.

Jaka jest bieżąca oferta? Czy konieczne są kolejne inwestycje, by osiągnąć sprzedaż rzędu 1,5–1,6 tys. mieszkań?

Mamy teraz w ofercie prawie 1,6 tys. lokali, głównie w stolicy. Z dużym optymizmem patrzymy na to, co się dzieje na rynku, i planujemy uruchomić inwestycje w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu oraz w nowej lokalizacji – Gdyni. Nasza oferta może się zwiększyć do 2 tys. mieszkań.

Dane GUS mówią o odbiciu, jeśli chodzi o uzyskiwanie pozwoleń na budowę, ale wielu deweloperów narzeka, że tempo jest słabe i sprzedaż w III kwartale mogłaby być lepsza, gdyby nie niedomagająca administracja.

W związku z pandemią procedury administracyjne trwają dłużej niż w 2019 r., a już wówczas one nie należały do najkrótszych. W Warszawie, Krakowie, Trójmieście – także w II instancjach – procedury trwają bardzo długo. To jedna z przyczyn, dlaczego liczba mieszkań w ofercie deweloperów jest niższa, niż mogłaby być. Najsprawniej idzie to w Poznaniu.

Jak wygląda wasz bank ziemi?

Mamy działki pozwalające zbudować około 8 tys. mieszkań, co oznacza kilka lat pracy. Cały czas pracujemy nad powiększeniem portfela, choć zakupy nie są dziś łatwe, dostępność ziemi jest niska, ceny są wysokie. Deweloperzy wciąż czekają, aż rząd odblokuje zasoby: ziemię rolną czy parcele w posiadaniu spółek Skarbu Państwa.

W III kwartale przekazaliście klientom klucze do 465 mieszkań, o 62 proc. więcej rok do roku, po dziewięciu miesiącach wynik to 1,09 tys. mieszkań, czyli o prawie 12 proc. mniej niż rok wcześniej. Jaki potencjał przekazań w całym 2020 r.? W 2019 r. rozpoznaliście w wynikach 1,53 tys. lokali...

Potencjał jest podobny jak w zeszłym roku, ale wartość umów będzie wyższa, co nas cieszy. To będzie naprawdę dobry rok.

W I połowie br. uzyskaliście prawie 27-proc. rentowność brutto ze sprzedaży, w ostatnich latach rentowność rośnie, w 2017 r. to było jeszcze niecałe 21 proc. Skąd to się bierze, biorąc pod uwagę, że dziś rozliczane są projekty rozpoczynane w 2018 r., kiedy branża narzekała na bardzo mocny wzrost kosztów wykonawstwa?

Rentowność to pokłosie kilku dobrych projektów w Warszawie. Koszty wykonawstwa w latach 2017–2019 rosły, ale ceny mieszkań również i stolica – jako największy rynek – pokazuje, że możemy osiągać bardzo dobre marże. Na pewno pomaga to, że naszym partnerem jest Budimex, który odpowiada za większość budów.

Trwa przegląd opcji strategicznych dla Budimeksu Nieruchomości. Jaka jest pana jako prezesa wizja spółki?

Najlepszą rzeczą, jaka może wyniknąć z przeglądu, jest zwiększenie skali działalności przez Budimex Nieruchomości. Mamy zespół, działamy w pięciu miastach, ale żeby jeszcze mocniej rozwinąć skrzydła, potrzebujemy inwestora. Myślimy o nowych miastach, widzimy, jak rozwijają się nowe części rynku nieruchomości: mieszkania na wynajem instytucjonalny, prywatne akademiki czy projekty typu brownfield (ponowne zagospodarowanie terenów – red.).