Jarosław Jędrzyński, Rynekpierwotny.pl: Tempo wzrostu cen lokali zaczyna być niepokojące

#PROSTOZPARKIETU. Jarosław Jędrzyński: Deweloperzy mogą się koncentrować na miejscowościach wokół aglomeracji

Deweloperzy giełdowi z jednej strony mówią, że popyt na mieszkania sprzyja, a z drugiej – o dużych problemach z podażą. Jeśli spojrzymy na statystyki GUS po siedmiu miesiącach, ruszyła budowa 102 tys. mieszkań, jednak w sześciu największych aglomeracjach było to 33 tys. wobec 30 tys. pięć lat temu, w kolejnych 60 miastach na prawach powiatu odpowiednio 30 tys. i 10 tys., a pozostałej części kraju 40 tys. i nieco ponad 9 tys. Trudno chyba oczekiwać, by największe spółki, skoncentrowane na aglomeracjach, miały budować w małych miejscowościach, gdzie ten boom rzeczywiście się dzieje...

Deweloperzy od dawna narzekają na brak gruntów inwestycyjnych w największych aglomeracjach i na długość procedur administracyjnych, wskazując to jako czynniki zmniejszające podaż mieszkań i powodujące wzrost cen. Większość badań skupia się na sześciu, siedmiu, ośmiu największych miastach w Polsce, co przestaje być reprezentatywne, kiedy środek ciężkości inwestycji przesuwa się na okolice aglomeracji czy wręcz ośrodki mniejsze. Z jednej strony deweloperzy mówią po prostu o tym, co się dzieje w dużych aglomeracjach, a z drugiej taka narracja ma wywrzeć pewnie presje na decydentach i na samorządach, by poprawiać dostęp do ziemi i tym samym podaż.

Czy jest jakaś prosta recepta, która by mogła poprawić podaż w tych największych aglomeracjach?

Przede wszystkim brakuje gruntów pod zabudowę. Nie gruntów jako takich, bo w niektórych aglomeracjach odsetek gruntów rolnych to może być nawet 30 czy więcej procent. Sensowne byłoby uwolnienie obrotu ziemią rolną w obrębie aglomeracji, większe wykorzystanie gruntów należących do podmiotów samorządowych czy państwowych. Wydaje mi się, że władze powinny robić wszystko, by udostępniać ziemię pod mieszkaniówkę. Mamy też bardzo słabe pokrycie planami zagospodarowania. Do tego dochodzą długotrwałe procedury administracyjne, niektórzy deweloperzy mówią o tym, że cykl inwestycyjny trwa nawet pięć–siedem lat, potwornie podraża koszty przedsięwzięcia.

Boom w mniejszych miejscowościach to trend, który może potrwać, czy jest raczej chwilowy?

Te rynki mają oczywiście określoną pojemność. Z danych GUS wynika też, że wiele polskich miast spoza „wielkiej szóstki" w najbliższych dekadach będzie się jednak wyludniać. Może się więc okazać, że tych mieszkań będzie tam po prostu za dużo. Uważam, że ten trend jest raczej średnioterminowy. W najbliższym czasie środek ciężkości inwestycji deweloperskich będzie się raczej przenosił w okolice największych aglomeracji, na gminy okalające metropolie, bo tam będzie największy popyt. Dziś ceny mieszkań w gminach okalających stolicę potrafią być o 30–40 proc. niższe niż średnia dla samej Warszawy. Oczywiście należy się spodziewać, że te ceny przyspieszą.

Jaką widzi pan ścieżkę rozwoju cen w skali ogólnopolskiej?

Powszechnie uważa się, że nic nie wskazuje na to, by wzrostowy trend cenowy miał się zmienić. Wydaje mi się jednak, że przynajmniej w ostatnich dwóch miesiącach mamy takie przyspieszenie wzrostu cen, że na dłuższą metę nie da się go utrzymać – według naszych obliczeń 2–3 proc. w największych ośmiu miastach miesięcznie. Tym bardziej że popyt inwestycyjny odgrywa tu istotną rolę, a z tym może być różnie, mamy bowiem cały czas trend spadkowy, jeśli chodzi o czynsze najmu. Dziś jednak bardzo trudno jest cokolwiek prognozować, szczególnie jakąś korektę. Pamiętajmy, że mocno rosną ceny materiałów budowlanych, koszty robocizny, drożeją grunty.

Prezes Dom Development powiedział na konferencji, że nie widzi na horyzoncie dużych czynników ryzyka, że ceny mieszkań, owszem, rosną, ale nie dramatycznie, popyt sprzyja, a problemem jest niedobór podaży. Z kolei na początku sierpnia analitycy DM BOŚ w raporcie o Dom Development napisali, że rośnie ryzyko przegrzania rynku, bo on rośnie od 2013 r., a w ostatnim czasie tempo znacznie przyspieszyło. Jak pan ocenia perspektywy mieszkaniówki? Jesteśmy przed przesileniem?

Okres prosperity na rynku nieruchomości mieszkaniowych trwa już ósmy rok, im dłużej to trwa, tym prawdopodobieństwo przesilenia jest większe. Na razie jednak trudno powiedzieć, kiedy to nastąpi, ani co będzie przyczyną.

Największe kryzysy na rynkach pojawiają się zazwyczaj wtedy, kiedy wszyscy są przekonani, że nie ma żadnych zagrożeń – wtedy zaskakuje nas czarny łabędź. Akurat w przypadku mieszkaniówki takiego powszechnego przekonania nie ma. Wydaje mi się, że do końca roku nic specjalnego się nie wydarzy. Ale mamy np. założenia podatkowe Nowego Ładu, które mogą bardzo źle wpłynąć na dochody czerpane z najmu mieszkań. Pytanie również, co wydarzy się ze stopami procentowymi. Podwyżki są tak przeciągane w czasie, że może się okazać, że trzeba będzie zrobić korektę w górę nie o 10 czy 15 punktów bazowych, ale znacznie mocniejszą.

Czynnikiem ryzyka jest również sytuacja na rynku budowlanym. Wzrost cen materiałów i wykonawstwa może prowadzić do tego, że budowy staną się nieopłacalne.

Zagrożeń na rynku więc nie brakuje, trzeba zawsze być przygotowanym na zwrot akcji.