Sprzedaż mieszkań rośnie i trend nieprędko się odwróci

Giełdowe firmy w I połowie 2017 r. sprzedały o jedną czwartą więcej lokali niż rok wcześniej. Jak długo czynniki makroekonomiczne będą sprzyjać, tak długo sprzedaż będzie rosnąć – choć może już nie tak dynamicznie.

gg

GG Parkiet

Deweloperzy notowani na GPW, NewConnect i Catalyst oraz niepubliczne spółki z nimi powiązane sprzedali w I połowie 2017 r. 14,9 tys. mieszkań – wynika z danych udostępnionych dotychczas przez przedsiębiorstwa. To o 25 proc. więcej niż rok wcześniej.

W całym 2017 r. deweloperzy liczą na wzrost wobec często rekordowej ubiegłorocznej sprzedaży albo przynajmniej na powtórzenie wyniku. Nieliczni gracze mogą co prawda zanotować słabszy wynik, ale tylko z uwagi na mniejszą ofertę i liczbę realizowanych projektów czy opóźnienia w uzyskiwaniu pozwoleń.

Analiza techniczna | Książkowa stabilność trendu; Indeks WIG-nieruchomości od stycznia 2015 r. porusza się w stabilnym trendzie wzrostowym. W ciągu dwóch i pół roku zyskał 62 proc., a tylko przez ostatnie półrocze aż 14 proc. Sektor jest zatem w czołówce najsilniejszych tegorocznych branż. Lepsze są tylko banki (16,7 proc.), spółki budowlane (21 proc.), energetyka (20 proc.), górnictwo (15,1 proc.) i farmacja (15,3 proc.). Dokładnie od czerwca ubiegłego roku WIG-nieruchomości charakteryzuje się wręcz podręcznikową regularnością. Notowania rosną bowiem wzdłuż średniej kroczącej, która pokrywa się z linią trendu. Korekty są natomiast krótkie i płytkie. Ataki niedźwiedzi nie trwają dłużej niż dwa tygodnie, a głębokość cofnięcia nie przekracza 5 proc. Przy tak dobrze zorganizowanym obozie byków nie dziwi fakt, że notowania konsekwentnie zwyżkują. Pod koniec ubiegłego miesiąca kurs ustanowił nowy rekord hossy intraday 2144 pkt. Tak wysoko indeks nie znajdował się od siedmiu lat. Ostatnich kilka sesji przyniosło korektę, ale indeks wciąż jest powyżej linii trendu (obecnie przy 2050 pkt). Wybicie szczytu będzie sygnałem do kolejnej fali wzrostowej. Średnioterminowym celem byków jest 2500 pkt. Jest to techniczna bariera, która blokowała spadki w lutym 2010 r. i styczniu 2011 r., a po pęknięciu stała się oporem. PZ

GG Parkiet

Firmy wciąż powiększają banki ziemi, wchodzą do kolejnych miast, byliśmy też świadkami dużych przejęć.

Wszystko zależy od makro

– Sprzedaż mieszkań w II kwartale była bardzo dobra, właściwie nie było spółek, które wypadłyby słabo. Nawet jeśli kilku deweloperów zanotowało słabszy wynik względem I kwartału, to była to pochodna mniejszej oferty, a nie osłabienia rynku. Rynek wygląda dobrze i spodziewamy się utrzymania trendu w II półroczu – komentuje Piotr Zybała, analityk DM mBanku. – Budujące jest to, że zbliżający się do końca funkcjonowania program „MdM" nie miał takiego wpływu na popyt, jak mogło się wydawać. Kluczowymi czynnikami wpływającymi na rynek są stopy procentowe, kondycja rynku pracy, dostęp do kredytów hipotecznych. Tutaj nie obserwujemy żadnych negatywnych trendów, na rynku pracy następuje stopniowa poprawa. Jak długo czynniki makro będą sprzyjać, tak długo nie spodziewamy się odwrócenia trendu. Oczywiście od czterech lat mamy mocny wzrost sprzedaży mieszkań, rzędu 20 proc. rocznie, i zapewne zakładanie, że w 2018 r. takie tempo się utrzyma, byłoby zbytnim optymizmem. Oczekujemy jednak kolejnego dobrego roku pod względem sprzedanych wolumenów i nie dostrzegamy czynników, które nakazywałyby oczekiwać odwrócenia trendu – dodaje.

GG Parkiet

Co z rentownością? Wielu deweloperów narzeka na rosnące ceny gruntów czy presję na płace i wzrost cen materiałów. – Nie obserwujemy jeszcze aż tak silnego wzrostu kosztów realizacji inwestycji, by nie można ich było skompensować wzrostem cen mieszkań. Inwestycji infrastrukturalnych, które mogą spowodować niedobór pracowników budowlanych, przybywa, ale nie w gwałtownym tempie. Nie dzieje się nic, co miałoby wywrócić budżety deweloperów – ocenia Zybała. – Grunty drożeją, ale dziś kupione parcele będą rozłożone w kosztach projektów oddawanych w latach 2019–2020. Deweloperzy mają duże banki ziemi zabezpieczone w ubiegłych latach, kiedy ceny były niższe, i to one będą decydować o marżach w latach 2017–2018. Podsumowując, nie widzimy zagrożenia dla rentowności sektora w tym i przyszłym roku, a prawdopodobnie również w 2019 r. – dodaje. Zaznacza, że spółki giełdowe – jak wynika z raportów – kupują grunty po rozsądnych cenach, pozwalających na uzyskiwanie marż brutto ze sprzedaży rzędu 25–30 proc. przy dzisiejszych cenach mieszkań.

– II kwartał 2017 r. przyniósł znowu bardzo dobre wyniki sprzedaży lokali na rynku pierwotnym w największych miastach Polski – komentuje Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej REAS. – Zgodnie z oczekiwaniami brak wsparcia dopłatami z programu „Mieszkanie dla młodych" zmniejszył nieco sprzedaż w segmencie najtańszych lokali, ale popyt o charakterze inwestycyjnym, związany w dużym stopniu z zakupami gotówkowymi, nie zmalał ani trochę. Deweloperzy sygnalizują także rosnącą liczbę transakcji dokonywanych przez cudzoziemców, pochodzących głównie z Ukrainy, choć udział tej grupy w łącznej liczbie zakupów nie przekracza kilku procent – dodaje.

Ekspert podkreśla, że na rynku deweloperskim dominuje optymizm. Świadczy o tym m.in. wzrost liczby rozpoczynanych inwestycji. – Jeśli tempo z pierwszego półrocza się utrzyma, to cały 2017 r. zamknie się rekordową liczbą ponad 100 tys. lokali rozpoczętych przez deweloperów w skali całego kraju – mówi Kirejczyk. Jego zdaniem nic nie wskazuje na to, aby popyt miał się raptownie zmniejszyć. – Inflacja wydaje się stabilizować, sytuacja na rynku pracy w największych miastach jest dobra, wybór mieszkań nadal bardzo duży. Bardziej prawdopodobny wydaje się powolny spadek popytu, do którego będzie dość łatwo dostosować nową podaż – mówi Kirejczyk.

Na kogo stawiać?

Analityk DM mBanku podkreśla, że wielu deweloperów jest wciąż relatywnie nisko wycenianych pod względem wskaźników C/Z (poniżej 10) i oferuje wysoką stopę dywidendy. – Największe spółki, takie jak Dom Development, Atal czy Robyg, w I półroczu podrożały o 20–30 proc., mimo to ich kursy są wciąż atrakcyjne. Relatywnie najtańszy jest LC Corp, którego wycena w I półroczu wzrosła najmniej. Tymczasem w jej przypadku również obserwujemy pozytywne trendy: wzrost sprzedaży i poprawę rentowności – podsumowuje Zybała.

Wyniki | Czas deweloperskich żniw

Rosnąca sprzedaż mieszkań to rosnące zyski deweloperów. Spółki rozpoczynają sprzedaż – rozumianą jako zawieranie umów przedwstępnych – zazwyczaj na bardzo wstępnym etapie budowy. Zgodnie z przepisami mogą księgować przychody i zyski dopiero po podpisaniu aktu notarialnego i przekazaniu nabywcom kluczy, a więc z kilkunastomiesięcznym przesunięciem wobec zaraportowanej sprzedaży.

Teoretycznie biznes deweloperski jest relatywnie łatwo „policzalny", jednak nieliczni decydują się na podawanie prognoz wyników finansowych. Główną przeszkodą jest ryzyko późniejszego od założeń uzyskania pozwolenia na budowę czy użytkowanie. Dlatego deweloperzy nie lubią twardych deklaracji. Chyba że wchodzą na giełdę – wtedy skłonność do prognozowania rośnie.

Na tym tle wyjątkami są Robyg i Atal.

Robyg przedstawił w marcu prognozę zysku netto przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej (rok wcześniej firma prognozowała wynik operacyjny). Zarobek ma wynieść 90 mln zł wobec 108,7 mln zł w 2016 r.

Atal spodziewa się wypracować w tym roku 175–190 mln zł zysku netto przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej. W ubiegłym roku deweloper miał 93,1 mln zł zarobku. Zgodnie ze zaktualizowaną polityką dywidend Atal będzie oddawać akcjonariuszom 70–100 proc. zysku. Tegoroczny wynik ma zostać osiągnięty dzięki przekazaniu klientom 2,5–2,7 tys. mieszkań wobec 1,4 tys. w ubiegłym roku. Atal podał prognozę w przedziale właśnie ze względu na opisane wcześniej ryzyko związane z liczbą przekazanych ostatecznie lokali.

Dom Development nie podaje prognoz. W niedawnym raporcie analitycy DM BDM oszacowali, że w tym roku spółka powinna zarobić 173 mln zł – bez uwzględniania przejętego Euro Stylu. ar