Miasta regionalne mają potencjał, także dla PRS

#PROSTOZPARKIETU Szymon Będkowski: Nie wykluczamy żadnej opcji, w tym debiutu platformy na giełdzie.

Resi Capital to spółka siostra biurowej Cavatiny, która buduje platformę mieszkań na wynajem. Czy od początku założeniem było tworzyć komponent PRS w projektach Cavatiny, czy w planach macie także niezależne inwestycje?

Resi Capital to w żadnym wypadku straż przyboczna Cavatiny, to spółka, która będzie inwestować w różnych lokalizacjach w Polsce, nie tylko w ramach projektów mixed-use. W tym roku obserwujemy bardzo duże ożywienie inwestycji PRS w Polsce i chcemy mieć w tym swój udział. Chciałbym podkreślić, że nie jest tak, że Resi Capital korzysta z gruntów Cavatiny. Między podmiotami jest pełen rozdział. Cavatina pełni rolę generalnego wykonawcy i zapewnia wykończenie mieszkań na podstawie umów. Resi Capital samodzielnie nabywa grunty i pozyskuje finansowanie m.in. od największych banków w Polsce.

W realizacji macie teraz ponad 1,1 tys. lokali. Jaki portfel docelowo planujecie stworzyć? Kiedy pierwsze lokale trafią na rynek najmu?

W I etapie powstanie około 2,5 tys. mieszkań do 2023 r. Mamy też zabezpieczone grunty pod II fazę, która zakłada zwiększenie zasobów do 5,5 tys. W tej chwili w portfelu mamy grunty we Wrocławiu, Łodzi, Katowicach i Krakowie – precyzyjna liczba mieszkań to 2180.

Pod koniec tego lub na początku przyszłego roku rozpoczniemy prezentację pierwszych mieszkań we wspomnianych trzech lokalizacjach i umożliwimy dokonywanie rezerwacji za pomocą platformy. Zakładamy, że fizycznie pierwsze lokale będą gotowe do użytkowania pod koniec przyszłego roku, a zasadnicza część w I kwartale 2023 r.

Do kogo kierujecie ofertę?

Ponieważ część inwestycji powstaje bezpośrednio przy kompleksach biurowych, jest oczywiste, że naturalną grupą docelową są pracownicy tych biur. Spodziewamy się, że firmy będące najemcami tych biur będą zainteresowane najmem także pewnej puli mieszkań, np. dla menedżerów pochodzących z innych miast.

Grup docelowych mamy jednak więcej, mieszkania są projektowane tak, by odpowiedzieć na bardzo szerokie potrzeby: i pracowników biur, i młodych rodzin, i osób stawiających na samodzielność i niezależność. Każda grupa wiekowa znajdzie coś dla siebie.

Cavatina to deweloper budujący biura w miastach regionalnych. Wasz daleki kuzyn, Murapol, nie boi się stawiać mieszkań w mniejszych ośrodkach. Dane GUS-u pokazują, że to właśnie tam trwa największy boom. Kiedy dyskutuje się o REIT-ach, pojawiają się wątki, że polski kapitał mógłby się zaangażować w inwestycje właśnie na tym niższym szczeblu – bo dla międzynarodowych graczy to nie ta skala, ale i nie te kompetencje. Czy PRS ma w ogóle rację bytu w tych mniejszych miejscowościach? Jak bardzo w głąb rynku można się zapuszczać?

Wraz z wysoko wyspecjalizowanym działem akwizycji staramy się odpowiadać na potrzeby rynkowe, nie ograniczamy się do danego rodzaju czy wielkości miasta, stopy zwrotu. Te potrzeby rynku dostrzegamy również mniejszych w miejscowościach. Oczywiście, w naturalny sposób inwestycje PRS obejmują ośrodki wojewódzkie, ale również mniejsze miejscowości okazują się często zaskakująco dobrymi rynkami. Przekonaliśmy się o tym, rozpoczynając w Cavatinie inwestycje biurowe w Bielsku-Białej – spodziewaliśmy się dobrego popytu, ale rezultaty okazały się jeszcze lepsze. To pokazuje, że rynki regionalne mają przed sobą dużą przyszłość.

Jaki jest plan wobec platformy, kiedy osiągnie ona skalę i będzie mogła pokazać już historię najmu? Czy zostanie sprzedana funduszowi, czy rozważany byłby debiut na GPW?

Nie zamykamy się na tym etapie na żaden ze scenariuszy. Na razie planem jest zgromadzenie portfela inwestycyjnego o odpowiedniej skali i dywersyfikacji, ze zbudowaną renomą i marką.

W wakacje Cavatina zadebiutowała na giełdzie, nie wykluczamy takiego ruchu Resi Capital. Nie wykluczamy też sprzedaży aktywów zainteresowanym inwestorom.

Na rynek PRS cały czas napływają nowi gracze. Jak pokazują statystyki platformy Resi4Rent, która ma już gotowe zasoby, zapotrzebowanie na najem instytucjonalny jest bardzo duże i nie ma problemu ze znalezieniem klientów. Z drugiej strony nad branżą PRS zebrały się ciemniejsze chmury. Inwestorom zarzuca się, że wykupują mieszkania z rynku – choć liczby tego nie potwierdzają. Skąd bierze się takie nastawienie? Kiedy mieszkania drożeją, szuka się winnego?

Mieszkania są specyficznym dobrem, które człowiekowi jest potrzebne na każdym etapie życia, dlatego też krąży wokół tego bardzo dużo mitów, bardzo wiele słów pada w tym temacie. Nic dziwnego, bo jest w życiu kilka kluczowych aspektów i jednym z nich jest własne miejsce, gdzie można zamieszkać, rozwijać swoje plany, założyć rodzinę. Nic dziwnego, że rynek mieszkaniowy budzi takie zainteresowanie mediów, prywatnych osób, inwestorów – a jeśli spojrzymy za granicę – także ustawodawcy.

Obawy o to, że fundusze PRS, tworząc portfele mieszkań, mogą zagrozić Kowalskim, są absolutnie na wyrost, mówimy przecież o dwóch różnych „produktach". PRS to wręcz alternatywa – nie trzeba już kupować mieszkania na własność, zaciągać kosztownego kredytu hipotecznego. Kowalscy mogą wynająć lokal, opłacać czynsz z bieżących dochodów, nie zadłużając się. To dobra opcja, jeśli ktoś nie ma jeszcze sprecyzowanych planów życiowych, nie wie, czy zwiąże się z danym miejscem na stałe, i kiedy zależy mu na elastyczności. ar