#WykresDnia: Dobra sytuacja amerykańskich właścicieli domów

Salda kredytów hipotecznych wzrosły w czwartym kwartale w porównaniu z trzecim kwartałem o 0,9 proc., do rekordowego poziomu 12,3 biliona dolarów. Ale w ujęciu rok do roku wzrost wyniósł zaledwie 2,8 proc.

Foto: parkiet.com

Ten niewielki wzrost salda kredytów hipotecznych jest wynikiem dziwnego połączenia: zakupy istniejących domów spadły o jedną trzecią, wolumen udzielanych kredytów hipotecznych spadł, a ceny istniejących domów nadal są niebotycznie wysokie; ale sprzedaż nowych domów utrzymuje się na stałym poziomie, a ceny spadły o 17 proc. A właściciele domów z 3-proc. hipotekami nie sprzedają i nie kupują, więc nie spłacają swoich 3-proc. kredytów hipotecznych i nie zaciągają nowych, większych kredytów – analizuje Wolf Richter.

Salda HELOC* wzrosły w czwartym kwartale o 3,2 proc. w porównaniu z trzecim kwartałem, o 7,1 proc. rok do roku, co stanowi siódmy kwartał z rzędu wzrostów, i o 13 proc. w porównaniu z dwoma latami. Zatem HELOC (linia kredytowa pod zastaw domu) na poziomie 360 ​​miliardów dolarów jest nadal historycznie niska, ale wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych zmieniło ten trend.

HELOC – sposób, w jaki właściciele domów mogą wyciągnąć gotówkę z kapitału własnego – są obecnie zasilane przez znacznie wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, co sprawia, że ​​rezygnacja z wypłaty jest bardzo nieatrakcyjna, ponieważ właściciele domów zamieniliby stopę 3 proc. na stawkę 7 proc. od całej kwoty kredytu hipoteka. Dzięki HELOC mogą wyciągnąć gotówkę i zapłacić tylko 7 proc. od znacznie mniejszej kwoty HELOC, jednocześnie płacąc 3 proc. od znacznie większego kredytu hipotecznego. Zatem HELOC powracają.

W ujęciu dolarowym saldo HELOC wzrosło o 24 miliardy dolarów w 2023 r., a większość z tych 24 miliardów dolarów została przeznaczona na konsumpcję, od remontów domów po wakacje. Stanowią kolejny, choć lekki, wiatr w plecy dla naszych niestrudzonych, pijanych żeglarzy (drunken sailors — tak Richter nazywa amerykańskich konsumentów).

Domy są dziś dużo droższe niż 20 lat temu, ale efektywne oprocentowanie niespłaconych kredytów hipotecznych jest dużo niższe niż dawniej, a konsumenci też zarabiają dużo więcej. Dostali największe podwyżki od 40 lat. mimo że zadłużenie hipoteczne prawie nie wzrosło, a jest wielu najemców, którzy nie mają żadnych długów hipotecznych, w tym wielu „najemców z wyboru”, którzy mają stosunkowo wysokie dochody i mieszkają w luksusowych wynajmowanych lokalach.

Zatem ogółem całe zadłużenie hipoteczne wynoszące 12,3 biliona dolarów wyrażone jako procent całkowitego dochodu do dyspozycji znajduje się mniej więcej na tym samym poziomie od lat, a nawet w 2003 roku.

Dochód rozporządzalny to dochód ze wszystkich źródeł z wyjątkiem zysków kapitałowych, pomniejszony o podatki i składki na ubezpieczenie społeczne. Jest to kwota, którą konsumenci mogą wydać na mieszkanie, żywność, samochody, spłatę zadłużenia itp.

Salda kredytów hipotecznych, których zaległości w spłacie wynosiły co najmniej 30 dni na koniec czwartego kwartału, wzrosły do ​​3,0 proc. sald ogółem – nadal mniej niż kiedykolwiek przed pandemią, spadły z poziomu 3,5 proc. w latach 2017–2019. Salda HELOC zaległe o 30 dni lub więcej wzrosły do ​​2,0 proc. – w dolnej granicy zakresu w latach 2017–2019. Salda kredytów hipotecznych, których zaległości w spłacie wynosiły co najmniej 90 dni na koniec IV kwartału, wzrosły do ​​0,57 proc., czyli o połowę mniej niż przed pandemią. Salda HELOC z zaległościami wynoszącymi co najmniej 90 dni spadły do ​​0,62 proc., najniższego poziomu od czasu kryzysu mieszkaniowego.

Liczba konsumentów, których nieruchomości zostały przejęte, nieznacznie wzrosła po głębokim załamaniu w epoce wyrozumiałości, kiedy to przejęcia zasadniczo ustały, a do 2021 r. spadły prawie do zera. W IV kwartale było 40 200 takich konsumentów w porównaniu z 65 000–90 000 w latach 2017–2019. Liczba przejęć jest niższa niż kiedykolwiek przed pandemią.

Właściciele domów, którzy kupili domy ponad dwa lata temu, radzą sobie znakomicie z kredytami hipotecznymi – a to zdecydowana większość właścicieli – ponieważ ceny domów gwałtownie wzrosły w latach do połowy 2022 r. Jeśli właściciel domu tego typu nie jest już w stanie spłacać kredytu hipotecznego, ponieważ stracił pracę, miał nagły wypadek czy coś innego, może sprzedać dom, spłacić kredyt hipoteczny z wpływów i mieć trochę gotówki do wpłacenia bank. Zatem nawet jeśli bezrobocie zacznie rosnąć i za rok milion właścicieli domów nie będzie już w stanie spłacić swoich domów, będą mogli wystawić swoje domy na rynek, a jeśli dobrze wycenią, będą mogli go sprzedać i spłacić za to kredyt hipoteczny.

Problem pojawia się, gdy ceny domów spadają do najniższych poziomów od wielu lat i nagle większa część właścicieli domów znajduje się pod wodą. Jeśli wiele osób straci pracę i nie będzie już w stanie spłacać kredytu hipotecznego, zrobi się trochę bałaganu. W rezultacie domów będzie więcej na rynku i tańszych w zakupie, co byłoby bardzo mile widziane przez wielu młodych ludzi. Ale tego nie widać na horyzoncie.

* HELOC – linia kredytowa pod zastaw domu, lub HELOC (home equity line of credit,), odnawialny rodzaj pożyczki zabezpieczonej, w której pożyczkodawca zgadza się pożyczyć maksymalną kwotę w uzgodnionym okresie, gdzie zabezpieczeniem jest własność pożyczkobiorcy.