– Dane w sprawozdaniach deweloperów odzwierciedlają sprzedaż projektów, które były uruchamiane 2–2,5 roku wcześniej, a więc patrzymy na finansowe efekty historycznie wysokich wyników sprzedaży z lat 2019–2020 – komentuje Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). – Patrząc na marże, powinniśmy uwzględniać również coraz dłuższy czas całkowitej realizacji inwestycji, obecnie przekraczający pięć lat. Wzrost marży nie równoważy niestety wydłużenia czasu niezbędnego do realizacji projektu.
Zaznacza, że średnia marża netto 16,9 proc. charakteryzuje firmy z rynku kapitałowego, a więc największe i najbardziej sprofesjonalizowane. – Małe spółki historycznie osiągały wyniki o kilka punktów procentowych niższe niż liderzy. Choć trudno o szczegółowe dane, to można założyć, że marże netto małych firm wyniosły w 2022 r. 13–15 proc. – szacuje wiceprezes PZFD. Jak podkreśla, mimo znacznego wyhamowania inwestycji deweloperskich w tym roku, ceny materiałów budowlanych są wyższe o kolejne kilkanaście procent rok do roku, wysokie są ceny robocizny, a koszty finansowania deweloperskiego pozostają niezmiennie wysokie i wynoszą 12–13 proc. w skali roku.
– Jednocześnie wszystkie nowo uruchamiane inwestycje, poza nielicznymi wyjątkami ze starymi pozwoleniami na budowę, muszą być realizowane w standardzie budynku prawie zero energetycznego (NZEB), co oznacza wzrost kosztów o kilkaset złotych za mkw. W dłuższym horyzoncie zaostrzająca się polityka klimatyczna, która jest nieuchronna i konieczna, będzie powodować wzrost cen budowy mieszkań. Jeśli doszłoby do przyjęcia zapowiedzi, że już od 2028 r. mielibyśmy budować jedynie budynki całkowicie zeroenergetyczne, to dla krajów o naszym klimacie oznaczałoby to wzrost kosztów budowy o 20–30 proc. – mówi Płochocki.
Presja będzie rosnąć
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że średnia marża brutto ze sprzedaży na poziomie blisko 31 proc. to wyczyn budzący respekt, ale jego powtórzenie w przewidywalnej przyszłości może być problematyczne. – Osiągnięcie takiego wyniku było możliwe w przypadku inwestycji uruchamianych i kontraktowanych w czasach jeszcze przedkryzysowych, kiedy presja kosztów na marże była nieporównywalnie mniejsza. Teraz to musiało się już zmienić.
W roku bieżącym gros przekazywanych lokali deweloperskich będzie dotyczyć inwestycji wprowadzanych na rynek w trakcie lub po dokonanym już przesileniu koniunktury. Materiały budowlane wówczas opanowała rekordowa dynamika drożyzny, a rosnące stopy procentowe zaczęły windować koszty finansowe, tymczasem popyt na mieszkania się załamał. Ten stan trwa do dzisiaj, a widoczne ożywienie sprzedaży lokali tymczasem opiera się bardziej na życzeniowych przesłankach niż wiarygodnych fundamentach – mówi Jędrzyński.
Ekspert podkreśla, że wypracowane przez deweloperów w ubiegłym roku marże dotyczą inwestycji powstałych na gruntach nabywanych przeważnie nawet kilka lat wcześniej, a więc po cenach nieporównywalnie niższych od obecnych czy w minionych kwartałach. – A to był okres uzupełniania przez deweloperów banków ziemi przy nieco lepszej dostępności, ale wciąż rekordowych stawkach. Tymczasem udział kosztów gruntu w kosztach budowy mieszkań od dawna powoli, ale systematycznie pnie się w górę, a co gorsza, trend ten może istotnie przyśpieszyć przygotowywana zmiana rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, która ma zastopować tzw. patodeweloperkę – wskazuje ekspert. Kolejny czynnik kształtowania marż to ceny lokali.
