Mieszkań na wynajem będzie coraz więcej

Branża ocenia, że Mieszkanie+ nie jest konkurencją, ale na komercyjnym rynku lokale na wynajem będą zdobywać coraz więcej klientów.

Mieszkanie+ nadchodzi wielkimi krokami. Rząd przyjął uchwałę w sprawie Narodowego Programu Mieszkaniowego (NPM) – w tym roku ma być gotowa ustawa regulująca tę kwestię, w przyszłym roku ma się rozpocząć nabór wniosków o przydział, a pierwsze lokale mają trafić na rynek pod koniec 2019 r. Tanie mieszkania na wynajem, z opcją przejęcia na własność, miałyby powstać na gruntach należących do Skarbu Państwa. W finansowanie programu ma być zaangażowany m.in. Bank Gospodarstwa Krajowego.

Wciąż mało szczegółów

Budowa mieszkań w Polsce to domena deweloperów komercyjnych, którzy kontrolują trzy czwarte rynku. Jak Mieszkanie+ postrzegają spółki?

– Założenia i cele programu są absolutnie słuszne: zwiększenie podaży mieszkań, obniżenie kosztów, zachęcenie do oszczędzania na cele mieszkaniowe. Wynikają z realnej potrzeby sektora, ale przede wszystkim z podstawowych potrzeb Polaków – komentuje Edward Laufer, prezes Vantage Development. – Aby jednak cały projekt się powiódł i był skuteczny, niezbędne jest dostosowanie go do panujących w całym sektorze warunków, precyzyjne określenie zasad przyznawania mieszkań i ich późniejszego wykupu oraz opracowanie efektywnego systemu finansowania całego programu, aby nie był zbyt dużym obciążeniem dla państwowego budżetu – dodaje.

Laufer wskazuje, że chociaż uchwała rządu przedstawia nieco więcej szczegółów dotyczących funkcjonowania programu, to jednak nie rozwiewa wątpliwości i nie odpowiada na wszystkie istotne pytania. – Nie wiemy, skąd dokładnie pochodzić będą środki na finansowanie programu. Kolejną kwestią jest to, w jaki sposób optymalizowany będzie proces realizacji poszczególnych inwestycji. Wiemy, że budynki będą stawiane na państwowych gruntach. Są to zarówno atrakcyjne tereny w centrach miast, jak i działki bardzo od nich oddalone. Treść uchwały mówi o obniżeniu kosztów budowy mieszkań. Oczywiście pole do optymalizacji jest zawsze. Ale czy aby nie odbędzie się to ze szkodą dla jakości budowanych inwestycji? No i co z infrastrukturą? Im inwestycje dalej oddalone, tym większe idą za tym infrastrukturalne potrzeby, a to też kosztuje – podsumowuje.

Vantage to spółka, która ma na koncie współpracę z państwowym sektorem – buduje mieszkania dla zarządzanego przez BGK Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem. W 2015 r. sprzedała do funduszu 133 lokale, a w tym 138.

Prezes Polnordu Dariusz Krawczyk twierdzi, że deweloperzy komercyjni mogliby mieć swój udział w NPM.

– Program adresowany jest do osób, które nie mogą pozwolić sobie na zakup czy wynajem mieszkania na zasadach rynkowych, nie spodziewam się negatywnego wpływu jego wprowadzenia na branżę deweloperską – ocenia Krawczyk. – Jeśli w programie znajdzie się pole do realizacji projektów wspólnie przez rząd oraz deweloperów, jesteśmy otwarci na współpracę – czy to w formie dofinansowania dla mieszkań budowanych pod wynajem, czy też przekazania gruntów do puli NPM. Polnord ma do zaoferowania niemal 40-letnie doświadczenie oraz największy wśród deweloperów bank ziemi – dodaje.

Zdaniem szefa Polnordu pozytywnie należy ocenić propozycję indywidualnych kont mieszkaniowych, które mają premiować regularne wpłacanie pieniędzy. – Efekty funkcjonowania takich kont będą widoczne w dłuższym okresie, gdy zgromadzone środki będą już wystarczające, by móc realnie wesprzeć zakupy. Spodziewam się, że da to impuls do podejmowania decyzji zakupowych, które będą realizowane w różnych segmentach rynku mieszkaniowego – podsumowuje Krawczyk.

Prezes Murapolu (obligacje dewelopera są notowane na Catalyst) Michał Sapota uważa, że wejście w życie NPM będzie miało wpływ na działalność branży deweloperskiej oraz firm świadczących usługi budowlane i okołobudowlane. – Sektor budowlano-mieszkaniowy jest jednym z kół napędowych gospodarki. Stymulowanie rozwoju tej gałęzi przemysłu będzie napędzać wzrost wielu innych branż, w tym dostawców wykończenia wnętrz, AGD, meblowych i innych. Tak więc powinniśmy spodziewać się w tych branżach inwestycji w rozwój mocy produkcyjnych, wzrostu zatrudnienia oraz presji na wzrost płac. W konsekwencji będzie to generować wzrost zamożności społeczeństwa, a w efekcie poszerzać grupę osób zdolnych do wynajęcia bądź zakupu własnego mieszkania na warunkach rynkowych. To dobry prognostyk dla deweloperów – mówi Sapota.

Dodaje, że sprawą bardziej złożoną jest sposób wyboru wykonawców do realizacji projektów mieszkaniowych w ramach rządowego programu. – Jeśli decyzje będą podejmowane na podstawie przetargów przeprowadzanych według jasno określonych kryteriów, wszystkie firmy działające w branży budowlanej mają szansę stać się beneficjentami tego programu. Z kolei uruchomienie indywidualnych kont mieszkaniowych, poza samym zachęceniem ludzi do oszczędzania na poczet własnego mieszkania, dostarczy zarówno deweloperom, jak i bankom bardzo istotnych, a przede wszystkim wiarygodnych informacji o tym, ile faktycznie osób zamierza kupić mieszkanie w dłuższej perspektywie czasowej. W ten sposób pozwoli oszacować, jakie jest realne zapotrzebowanie na mieszkania, i umożliwi dostosowanie projektów deweloperskich do rynków najbardziej chłonnych pod względem np. lokalizacyjnym – podsumowuje Sapota.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu J.W. Construction, twierdzi, że program Mieszkanie+ nie będzie mieć wpływu na funkcjonowanie firmy. – Rządowe propozycje skierowane są do osób, które nie mają ani oszczędności, ani zdolności kredytowej, a to nie są nasi klienci – mówi Ostrowska. – Naszym zdaniem oczekiwaną przez Polaków pomocą jest jednak ta prowadząca do zakupu mieszkania: np. zwolnienie z podatku VAT wydatków na budowę lub remont albo dopłaty do raty kredytu mieszkaniowego. Wiele osób zainteresowanych kupnem mieszkania woli zainwestować w nieruchomości o wyższym standardzie lub lepszej lokalizacji, która w chwili nabycia stanie się ich własnością – dodaje.

Wynajem to przyszłość

Po trzech kwartałach br. notowani deweloperzy raportowali o sprzedaż około 15 tys. mieszkań – w całym roku ustanowią nowy rekord. Popyt na lokale wspierany jest niskimi stopami procentowymi, co z jednej strony zachęca do zaciągania kredytów hipotecznych, a z drugiej skłania do kupowania mieszkania jako inwestycji. Specyfiką naszego rynku jest to, że Polacy wolą mieć mieszkania na własność, niż decydować się na wynajem. Lokale na wynajem to mniej niż 5 proc. wszystkich zasobów mieszkaniowych, ale jak zauważa Michał Witkowski, dyrektor sprzedaży w Skanska Residential Development Poland, w ciągu kilku ostatnich lat ta pula zwiększyła się dwukrotnie i będzie rosnąć. Młode pokolenie jest mobilne i własne M nie jest już wyznacznikiem statusu.

– Obecnie koszty najmu w Polsce są na tyle wysokie, że częściej decydujemy się na kupno własnego mieszkania, nawet jeśli oznacza to wieloletnie zobowiązanie wobec banku. Najbliższa dekada ma zmienić tę sytuację. Według danych Fundacji Habitat for Humanity w ciągu nadchodzących dziesięciu lat ponad 30 proc. mieszkań powinno być przeznaczonych na wynajem na warunkach korzystniejszych niż dotychczas – mówi Witkowski.

Podkreśla, że ten trend dostrzegli zagraniczni inwestorzy, którzy wykupują całe kompleksy mieszkaniowe w stolicy z myślą o wynajmie.

Zagraniczni przedsiębiorcy w naszym kraju to nie tylko dobry sygnał dla polskiej gospodarki, ale także dobra wróżba dla rodzimego rynku mieszkań przeznaczonych na wynajem. Do tej pory ten sektor był zdominowany przez prywatnych właścicieli, którzy pokrywają potrzeby rynku. W przyszłości ma się to zmienić. Jak podkreślają eksperci firmy REAS, nieruchomości przeznaczone pod wynajem są postrzegane jako aktywa niskiego ryzyka, a dzięki stabilnej gospodarce i dobrym wynikom tego sektora rynku Polska stała się interesującym punktem na mapie dla tego typu inwestorów. W ciągu najbliższych lat w Polsce przybędzie takich projektów mieszkaniowych, które powstały wyłącznie z myślą o wynajmie.

Szansę na zarobek w tym segmencie dostrzegł także Griffin Real Estate, który tworzy platformę Resi 4 Rent, która docelowo ma się stać REIT-em. Deweloperskie ramię grupy, czyli notowane na GPW Echo Investment, w przyszłym roku ma uruchomić 16 projektów deweloperskich na 3 tys. mieszkań, z czego większość – bo 1,7 tys. – powstanie właśnie z myślą o Resi 4 Rent.

[email protected]