Bardzo szybka odbudowa podaży mieszkań

We wrześniu padł miesięczny rekord liczby lokali, których budowa wystartowała. Czy optymizm zderzy się boleśnie z drugą falą pandemii?

Aż 17 tys. mieszkań było w projektach, z których budową ruszyli deweloperzy we wrześniu – wynika z danych GUS. To nie tylko o prawie 36 proc. więcej niż rok wcześniej. Dość powiedzieć, że w najlepszym miesiącu ubiegłego roku – październiku – firmy rozpoczęły budowę 15,2 tys. lokali, a w najlepszym miesiącu 2018 r. – znów w październiku – 16,2 tys. W zdrowym I kwartale br. deweloperzy rozpoczynali budowę średnio 10,6 tys. mieszkań miesięcznie, w kwietniu i maju lockdown przykręcił kurek do 6,2 tys., a w wakacje aktywność wróciła w rejony 11–12 tys. Po dziewięciu miesiącach liczba mieszkań w uruchomionych projektach wynosiła 98,3 tys., o 8,3 proc. mniej rok do roku.

Dobrze wyglądają statystyki, jeśli chodzi o pozwolenia na budowę, choć tu wahania między poszczególnymi miesiącami są zazwyczaj spore. Deweloperzy we wrześniu dostali zielone światło na postawienie 13,9 tys. lokali, o 16 proc. mniej rok do roku, ale i ponad 13 proc. więcej miesiąc do miesiąca. Licząc po trzech kwartałach, deweloperzy dostali zgodę na budowę 114,5 tys. mieszkań, o 7 proc. mniej niż rok wcześniej.

(Zbyt) rozpędzony rynek

Agnieszka Mikulska, ekspert w dziale mieszkaniowym CBRE, zwraca uwagę, że wrzesień i październik to tradycyjnie ostatnie miesiące z większą liczbą uruchamianych inwestycji przed zimowym spowolnieniem prac budowlanych.

– Jednak wrzesień 2020 r. jest rekordowym miesiącem w całym okresie, dla którego GUS publikuje dane, czyli od początku 2005 r. W poprzednich miesiącach roku dane świadczyły o większym optymizmie osób prywatnych, budujących głównie domy jednorodzinne na własne potrzeby, choć aktywność deweloperska utrzymywała się na stosunkowo wysokim poziomie. Wrześniowy wynik świadczy o tym, że firmy deweloperskie zdecydowanie zaczęły widzieć przyszłość w jaśniejszych barwach. Niestety, można się obawiać, że coraz trudniejsza sytuacja epidemiczna może wpłynąć na pogorszenie nastrojów w najbliższych miesiącach – mówi Mikulska.

GG Parkiet

Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome.pl, komentuje, że pozwolenia na budowę i budowy rozpoczęte dobrze obrazują kondycję na rynku deweloperskim. – 7-proc. spadek liczby pozwoleń po trzech kwartałach w stosunku do poprzedniego roku pokazuje, że sytuacja na rynku pierwotnym jest lepsza od wcześniejszych oczekiwań. Trzeba zaznaczyć, że spadek może być podyktowany nie tylko lekkim ograniczeniem podaży w tym roku, ale również przedłużającymi się formalnościami. Skala spadku liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, jest podobna. Lekkie ograniczenie podaży jest bezpieczne dla spółek deweloperskich, ponieważ pozwala na utrzymywanie cen mieszkań, nawet gdy popyt nieco spadnie – mówi Bubiel. – Prawdopodobnie w tym roku nie uda się już wyrównać wyników w relacji do 2019 r., jednak niski kilkuprocentowy spadek będzie świadczył o tym, że mimo zawirowań bieżący zakończy się zaskakująco dobrze, jak na czasy pandemii i niepewności – podkreśla.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, przyznaje, że wrześniowe statystyki były bardzo mocnym pozytywnym zaskoczeniem.

GG Parkiet

– Może nawet w takim stopniu, że niełatwo to skomentować, bo jak wytłumaczyć w obecnym okresie historycznie rekordowe dane dotyczące rozpoczętych budów? Chyba tylko w ten sposób, że deweloperzy nie dają za wygraną i za wszelką cenę dążą do wyjścia na plusy w całym bieżącym roku względem roku ubiegłego – mówi Jędrzyński. – Deweloperzy ruszyli z budową rekordowej miesięcznej liczby mieszkań, a dołączając bardzo dobry wynik inwestorów indywidualnych, mamy ogólny wynik nowych budów na nienotowanym dotąd poziomie (ponad 26 tys., o 21 proc. więcej rok do roku – red.). Trudno jednak jednoznacznie stwierdzić, czy na chwilę obecną to powód do radości, czy może zastanowienia – podkreśla.

Ekspert dodaje, że także bardzo dobry ogólny wynik w pozwoleniach na budowę, w tym u deweloperów, wskazuje na wciąż niewyczerpywalne pokłady optymizmu inwestorów co do przewidywalnej przyszłości. – Problem w tym, że przyszłość staje się coraz mniej przewidywalna. Coraz bardziej zastanawia ten rozpędzony wehikuł inwestycyjny deweloperów, którzy nie oglądając się na otoczenie rynkowe, budują na potęgę. Tymczasem eskalacja pandemii raczej nie wróży najlepiej koniunkturze na rynku pierwotnym nawet w średniej perspektywie. Obecną politykę podkręcania parametrów podaży należy określić jako dość odważną w obliczu przewidywanych skutków eskalacji pandemii, grożącą wykreowaniem nawisu ze wszelkimi tego negatywnymi skutkami dla branży – przestrzega Jędrzyński.

Zdaniem Marcina Krasonia, eksperta obido.pl, dane GUS świadczą o tym, że rynek w dużej mierze oswoił się z nową sytuacją i odbił po pauzie spowodowanej wiosenną kwarantanną. – Wygląda na to, że rynek mieszkaniowy dość szybko otrząsnął się z pierwszej fali pandemii. Obserwujemy oczywiście spadek liczby transakcji, a ceny przestały rosnąć, ale do drastycznych cięć nie doszło, bo mieszkania nadal są atrakcyjną inwestycją dla wielu kupujących. W sytuacji niskich stóp i relatywnie wysokiej inflacji zakup nieruchomości nadal postrzegany jest jako dobry pomysł na długoterminową inwestycję – ocenia Krasoń. – Co będzie dalej, zależy od tego, jak wyglądać będzie sytuacja w Polsce w kolejnych miesiącach. W przypadku drugiego lockdownu rynek pewnie znów się zatrzyma, a czy odczuje długoterminowe skutki, to zależeć będzie od skali szkód, jakie koronawirus uczyni gospodarce. Warto jednak przy tym zwrócić uwagę na to, że jest to rynek, który ma swoją specyfikę, wszystko dzieje się tutaj wolniej. Z obserwacji zachowań użytkowników obido.pl wiemy, że proces poszukiwania mieszkania trwa średnio pięć miesięcy. Często ludzie kupują mieszkanie, bo go potrzebują – u wielu tych osób potrzeba będzie aktualna, mimo pandemii – podsumowuje.

Bartosz Turek, główny ekonomista HRE Investments, podkreśla, że aktywność dewelperów napędzana jest bardzo dobrą sprzedażą mieszkań.

– Wrzesień był dla deweloperów bardzo udanym miesiącem. Sprzedaż szła dobrze, w wielu przypadkach nawet lepiej niż w rekordowym 2019 r. Złożyło się na to kilka czynników: niemal nieoprocentowane lokaty, co zachęca do zakupu mieszkania na wynajem, najtańsze kredyty hipoteczne w historii czy fakt, że część kupujących nie zrealizowała swoich marzeń o własnych czterech kątach w objętym lockdownem II kwartale i zrobili to kwartał później. Efekt jest taki, że deweloperzy, widząc przerzedzanie się oferty mieszkań, zmuszeni zostali do uruchamiania kolejnych projektów – mówi Turek. – Po trzech kwartałach deweloperzy otrzymali pozwolenia na budowę o 7 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej. To o tyle dobrze, że przecież w okresie lockdownu urzędy nie pracowały tak sprawnie jak w normalnych warunkach, a zaległości udało się niemal w pełni odrobić. Dane GUS pokazują, że przez pierwsze trzy kwartały urzędy wydały pozwolenia, które pozwalają zacząć budowy o ponad 20 tys. lokali więcej, niż deweloperzy faktycznie zaczęli stawiać. Sytuacja, w której pozwoleń jest więcej niż faktycznie rozpoczynanych inwestycji, jest normalna. W latach 2005–2019 niewykorzystane pozwolenia stanowiły 20 proc. wszystkich wydawanych – podsumowuje ekspert.

Lokale mają wzięcie

Podaż to jedno, o sytuacji na rynku dużo powiedzą dane o popycie, czyli sprzedaży mieszkań. Najobszerniejsze informacje, pochodzące z sześciu największych aglomeracji, przedstawi w czwartek JLL.

Namiastkę pokazują wyniki deweloperów z rynku kapitałowego. W III kwartale br. 17 spółek znalazło nabywców na 5,98 tys. mieszkań, o 44 proc. więcej kwartał do kwartału i 3,4 proc. mniej rok do roku. Po dziewięciu miesiącach liczba podpisanych umów wyniosła niemal 16 tys., o 10 proc. mniej niż rok wcześniej.