Ponadto, diabeł tkwi w szczegółach. Najwięksi deweloperzy działają w największych aglomeracjach, a statystyki GUS obejmują cały kraj. Do zamknięcia tego wydania gazety urząd nie podał danych cząstkowych za maj, ale po czterech miesiącach widać trend: Warszawa jest czerwoną wyspą na deweloperskiej mapie Polski, tu nie były notowane zwyżki liczby mieszkań w rozpoczynanych inwestycjach i pozwoleniach, tylko kilkunastoprocentowe spadki. Deweloperski boom to w znacznej mierze wzrost aktywności w mniejszych ośrodkach, dawnych stolicach województw.
– Majowe dane GUS są o tyle ciekawą lekturą, że ich publikacja przypada w momencie coraz głośniej artykułowanych w przestrzeni publicznej sygnałach rosnącej nierównowagi popytowo-podażowej na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Grozi to konsekwencjami, których rynek doświadczył w momencie załamania koniunktury na przełomie 2008 i 2009 r. Tymczasem dane sygnalne urzędu nie do końca potwierdzają słabnący potencjał inwestycyjny deweloperów, skutkujący niedoborem mieszkań w kilku czołowych metropoliach kraju – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Dane GUS obejmują cały pierwotny rynek mieszkaniowy. Prawdopodobnie więc w związku z coraz gorszą od kilku lat dostępnością gruntów w największych metropoliach i ich zaporowych cenach środek ciężkości inwestycji deweloperskich przesuwa się w kierunku mniejszych miejscowości, w pierwszym rzędzie tych zlokalizowanych w czołowych aglomeracjach kraju. Najważniejsze jednak, że dane wnoszą pewien powiew optymizmu do coraz wyraźniej akcentowanej ostatnio atmosfery zagrożenia dla perspektyw rynku pierwotnego – zaznacza.
Rozdźwięk między narracją a danymi tłumaczy Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona.
– W skali kraju możemy mieć do czynienia z efektem krótkoterminowego szczytu w wydawaniu pozwoleń i innych decyzji administracyjnych po czasie spowolnienia spowodowanego covidem. Natomiast ten trend trzeba będzie przeanalizować w dłuższym okresie, żeby móc wyciągać wnioski, czy to jedynie efekt wcześniejszych opóźnień i obecnej kumulacji wydawania decyzji administracyjnych, czy faktycznie nastąpiło przyspieszenie. Sądzę, że będzie to można ocenić w skali najbliższych trzech–czterech kwartałów. Warto też dodać, że na poszczególnych rynkach wygląda to bardzo różnie – np. w Warszawie sytuacja nadal nie jest dobra i problem z tempem uzyskiwania decyzji administracyjnych nadal jest duży – dodaje. Prezes Atalu Zbigniew Juroszek podkreśla, że nie zawsze pozwolenia na budowę będą automatycznie oznaczały rychłe rozpoczęcie inwestycji.
– Deweloperzy jednocześnie przygotowują i rozpoczynają prace związane z uzyskiwaniem odpowiednich zgód i decyzji administracyjnych na wielu działkach, które posiadają. Liczą, że w ten sposób część projektów będzie mogło wejść do sprzedaży wcześniej. Ze względu na wydłużające się prace urzędów i nieprzewidywalność postępowań trudno jest ustalić kolejność zagospodarowywania działek. W związku z tym prace przygotowawcze rozpoczyna się na wielu gruntach jednocześnie, by zapewnić ciągłość oferty w poszczególnych miastach. Gdyby dostępność gruntów była większa, a czynniki administracyjne przewidywalne, to branża byłaby w stanie pełniej odpowiedzieć na oczekiwania popytu – wskazuje Juroszek.
Ceny dalej w górę
Ponieważ chętnych na zakup jest więcej niż mieszkań na sprzedaż, rosną ceny – a to jeden z kilku czynników sprzyjających podwyżkom. Analitycy PKO BP w najnowszym raporcie dotyczącym mieszkaniówki założyli w scenariuszu bazowym stopniowe wzmocnienie tendencji wzrostowych cen lokali w kolejnych kwartałach, w skali roku podwyżka ma sięgnąć 8–10 proc. Powody to: wysoki popyt napędzany niskimi stopami, które powinny z nami zostać co najmniej do połowy 2022 r., zakupy o charakterze tezauryzacyjnym (ochrona pieniędzy przed inflacją), a także wzrost kosztów wykonawstwa i ziemi oraz kłopoty z dostępnością pracowników. Na koszty – a więc i ceny – mają wpływ nowe normy w zakresie efektywności energetycznej budynków i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Czynnikiem stabilizującym może być duży portfel mieszkań z terminem oddania do użytku w obecnym i przyszłym roku oraz nadal niepewna sytuacja na rynku najmu.
