Bez srogiej zimy na rynku obligacji

Klimat się zmienił, ale spółki będą w stanie pozyskiwać kapitał z emisji długu. Skala będzie zależeć od planów powiększania banków ziemi.

Obligacje korporacyjne pozostaną atrakcyjnym instrumentem lokowania dla funduszy inwestycyjnych, z kolei jednostki uczestnictwa funduszy pozostaną dobrą alternatywą dla mizerii lokat bankowych. Deweloperzy wciąż będą w stanie pozyskiwać pieniądze z „korporatów", a skala będzie uzależniona od apetytów na grunty – to główne wnioski z raportu Domu Maklerskiego Navigator poświęconego budowniczym mieszkań z Catalyst.

Październikowa kumulacja

Po obfitującym w emisje I półroczu w III kwartale aktywność deweloperów w zakresie pozyskiwania finansowania z obligacji zmniejszyła się. Uplasowano papiery o wartości 150 mln zł, z czego 120 mln zł przypadło na Atal. Jednak już w październiku branża przebudziła się z wakacyjnego odpoczynku – tylko w trzech pierwszych tygodniach tego miesiąca budowniczowie mieszkań zebrali 255 mln zł, co narastająco dało wynik 1,74 mld zł. Analitycy spodziewają się, że w całym 2021 r. wartość emisji sięgnie 2 mld zł.

W tym roku deweloperom sprzyjały świetna koniunktura na rynku mieszkaniowym oraz sytuacja funduszy inwestycyjnych lokujących środki w obligacje korporacyjne. O ile spółki mogą jeszcze zwiększać dźwignię finansową, bo widzą dalsze możliwości rozwoju na rozgrzanym i trudnym rynku, o tyle jesień przyniosła zmianę sytuacji funduszy obligacji. Jak wskazuje Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator, powodów należy szukać w wysokich wycenach obligacji skarbowych w minionych kwartałach oraz systematycznie podnoszącym się wskaźniku inflacji. W pewnym momencie nabywcy jednostek uczestnictwa mogli liczyć co najwyżej na minimalny nominalny zysk. W efekcie napływy do funduszy obligacji zaczęły się systematycznie zmniejszać, co w połączeniu z rosnącym oczekiwaniem podwyżek stóp procentowych wynikłych z obaw o inflację spowodowało spadek wycen obligacji. W przypadku polskich funduszy identyfikowanych jako aktywne na rynku „korporatów" wrzesień był pierwszym miesiącem od kwietnia 2020 r., kiedy wartość aktywów pod zarządzaniem tego typu podmiotów zmniejszyła się – o 0,4 proc. miesiąc do miesiąca, do 57,9 mld zł.

Zdaniem DM Navigator nie oznacza to zimy na rynku obligacji. Nic nie zmieniło się, jeśli chodzi o brak atrakcyjnych lokat bankowych, co może dalej skłaniać inwestorów do kupowania jednostek TFI. Same obligacje korporacyjne oferują też wyższe odsetki niż papiery skarbowe, co skłania fundusze do lokowania w te pierwsze – mimo wyższego ryzyka.

Deweloperzy pozostaną aktywni na rynku „korporatów", choć wartości emisji nie powinny być już tak wysokie jak w I połowie br. czy październiku. Spółki nie są pod presją, jeśli chodzi o obsługę zadłużenia, emisje będą raczej konsekwencją apetytu na powiększanie banków ziemi. Dużo ostatnich emisji łączyło funkcje rolowania zadłużenia z pozyskaniem świeżej gotówki.

GG Parkiet

Brak presji to także niższe marże, jakie deweloperzy oferują funduszom. Jeśli chodzi o październikowe emisje, w przypadku Inpro kupon wyniósł 2,75 pkt proc. ponad WIBOR 3M, a Develii 2,75 pkt proc. ponad WIBOR 6M. Na drugim biegunie była Victoria Dom, która musiała zapłacić 5,5 pkt proc. ponad WIBOR 6M. Wciąż niezwykłą rzadkością jest zabezpieczenie papierów – np. hipoteką.

Na koniec października spółki miały do wykupu w 2021 r. papiery o wartości prawie 300 mln zł. W przyszłym roku zapadają obligacje o wartości 960 mln zł, dopiero dwa kolejne lata to kumulacja z wartością wykupów rzędu 1,5 mld zł.

Podaż pod presją

– Patrząc w przyszłość, wyzwania dla deweloperów są dobrze zidentyfikowane. Gruntów jest mało, a ich cena rośnie. Wyzwaniem jest budżetowanie inwestycji, kiedy materiały budowlane drożeją i może być ciężko z ich dostępnością – wskazuje Mucha. – W największych miastach bariery wejścia robią się coraz większe: w warunkach kurczącego się zasobu działek, na których można szybko budować, deweloperzy muszą sięgać po duże poprzemysłowe i nierzadko „trudne" działki – a te albo są bardzo drogie, albo będą wymagać bardzo dużych nakładów inwestycyjnych, albo jedno i drugie – dodaje. To może skłaniać deweloperów do konsolidacji oraz pojawiania się w nowych miastach, w tym spoza „wielkiej szóstki".

Jeśli chodzi o koniunkturę, to III kwartał przyniósł niższą sprzedaż mieszkań wobec wyśrubowanych poziomów z I półrocza. Jak zaznacza Mucha, należy to wiązać z relatywnie niższą ofertą lokali, jaką spółki dysponowały na koniec czerwca, a nie z osłabieniem popytu. Ponadto III kwartał wypadł dobrze nie tylko rok do roku, ale i w relacji do analogicznych okresów sprzed pandemii.

Czy wzrost stóp procentowych może się przełożyć na wyhamowanie części popytu? – RPP podniosła stopę referencyjną z 0,1 do 0,5 proc. Taki poziom nie ma potencjału, by ograniczyć popyt. Istotny spadek zdolności kredytowej konsumentów może nastąpić wraz z doprowadzeniem stóp procentowych w okolice 2 proc., czyli powyżej poziomu sprzed pandemii. Jednak nawet kiedy stopa referencyjna wynosiła 1,5 proc., sprzedaż mieszkań była wysoka, a ceny dynamicznie rosły – podkreśla Mucha. Co prawda rynek spodziewa się wysokiej inflacji i serii podwyżek stóp, ale RPP potrafiła już wiele razy zaskoczyć.

Analitycy DM Navigator spodziewają się, że mieszkania będą dalej drożeć, choć być może w wolniejszym tempie. Powodem będą głównie rosnące koszty – gruntów, materiałów i wykonawstwa. Do tego dochodzą problemy z uzupełnianiem podaży – opóźnienia w wydawaniu decyzji administracyjnych.

Coś dla Kowalskich

Deweloperzy koncentrują się na emisjach dla inwestorów instytucjonalnych – tańszych i łatwiejszych w przeprowadzeniu. Część firm chce zdywersyfikować źródła finansowania i szykuje propozycje dla Kowalskich. Prospekt w sprawie kolejnego programu, tym razem o wartości do 300 mln zł, złożył weteran tego typu ofert Echo Investment. Komisja Nadzoru Finansowego rozpatruje też dokument Marvipolu, który chciałby zebrać do 70 mln zł. Postępowanie prospektowe dotyczące oferty o wartości 200 mln zł zawiesiła Victoria Dom zirytowana ciągnącym się w nieskończoność procesem – firma kontynuuje sprzedaż papierów funduszom.