REKLAMA
REKLAMA

Komentarze

Jak inwestować w grunty

Powierzchnia gruntów jest ograniczona, ziemia staje się coraz bardziej deficytowym aktywem o niskim poziomie ryzyka co do ceny w długim terminie.

Sławomir Horbaczewski publicysta ekonomiczny

Foto: parkiet.com

Nieruchomość stanowi relatywnie dobre zabezpieczenie kredytów, co umożliwia finansowanie na jej bazie innych przedsięwzięć. Dobra inwestycja w nieruchomość generuje zysk w momencie jej zbycia, dając także możliwość uzyskania dochodu pasywnego z wynajmu/dzierżawy nieruchomości (ograniczonego dla gruntu niezabudowanego). Nieruchomości stanowią realne fizyczne aktywo, które w dłuższym terminie jest względnie odporne na wahania cen, a ryzyko załamania ceny (całkowitej utraty kapitału) jest mniejsze (ich atutem jest realna wartość użytkowa) niż w przypadku np. złożonych instrumentów finansowych, jednak niezbędny jest (poza inwestycjami w fundusze nieruchomości lub akcje tzw. REIT-ów) znaczny kapitał konieczny do inwestycji. W zależności od kraju mogą istnieć ograniczenia w nabywaniu niektórych nieruchomości (np. w Polsce dotyczy to gruntów rolnych). Posiadanie eksperckiej wiedzy z lokalnego rynku nieruchomości i aktualnie obowiązujących przepisów znacznie zwiększa prawdopodobieństwo sukcesu, a wiedza ta nie jest łatwo dostępna. Wadą jest też długi okres zwrotu z inwestycji (z wyjątkiem inwestycji spekulacyjnych możliwych na niektórych „gorących" rynkach) i niska płynność inwestycji (z wyjątkiem najbardziej atrakcyjnych aktywów w okresie hossy rynkowej). Sprzedaż nieruchomości po cenie bez dyskonta wiąże się zwykle z długim czasem poszukiwania nabywcy.

Ze względu na zupełny brak mobilności inwestycja w nieruchomości wbrew powszechnej opinii nie zawsze jest optymalnym rozwiązaniem na trudne czasy, a szczególnie inwestycja w grunty wymaga szczególnie dobrego rozpoznania rynku i trendów rozwojowych. W przypadku gruntu rolnego, którego nie planujemy przekształcać w inwestycyjny, sytuacja jest prosta – oprócz oczywistych elementów jak dojazd czy otaczająca infrastruktura, kluczowa jest jego klasa jakościowa – zakładając, że chcemy prowadzić działalność rolniczą, wyższa jakość gleby zapewni lepsze plony. Dobre jakościowo grunty będą też szybciej zyskiwały na wartości w dłuższym horyzoncie. Dużo trudniejsze jest oszacowanie przyszłej wartości gruntu stricte inwestycyjnego (nawet działki w centrum Warszawy). Kupując względnie tanio, zarobimy na wzroście wartości, jednak kluczowa będzie prawidłowa ocena lokalizacji pod kątem obecnego otoczenia (sąsiedztwa), przyszłej rozbudowy infrastruktury drogowej, społecznej, miejskiej, publicznej czy technicznej. Dobre rozpoznanie stanu obecnego i tego, co będzie działo się wokół, warunkuje poziom zysku przy sprzedaży działki lub możliwość realizacji na niej własnych rentownych projektów deweloperskich. Istotna jest również analiza gruntu pod względem formalnym, jak i geologicznym oraz ekologicznym. Potencjalnie atrakcyjny grunt inwestycyjny traci na wartości ze względu na nieujawnione wcześniej problemy geologiczne lub ekologiczne. Najlepsze inwestycje w grunty pod zabudowę udają się inwestorom posiadającym ekskluzywną wiedzę o przyszłych zmianach w otoczeniu danego gruntu, które skokowo podnoszą jego atrakcyjność i wartość. W przypadku pasywnej inwestycji gruntowej (ziemia, a nie budynek) posiada ona niewielki potencjał generowania regularnych dochodów. Potencjalne zyski ze sprzedaży są odroczone w czasie, natomiast koszty utrzymania, w tym podatkowe, trzeba ponosić w całym okresie posiadania działki. Rozwiązaniem jest prowadzenie prostej działalności gospodarczej na posiadanym terenie lub wynajęcie go na taką działalność osobie trzeciej (np. parking). W przypadku działek o dużej powierzchni można zastosować strategię systematycznego, częściowego zbywania posiadanych aktywów (jeśli posiadamy kilka wyodrębnionych działek lub zdecydujemy się na procedurę podziału), co zapewni względnie systematyczne realizowanie zysków.

Nieudana inwestycja gruntowa (pozarolnicza) może generować wyższe ryzyko niż inwestycja w budynek – przynosi wymierne dochody w przypadku korzystnej sprzedaży lub zagospodarowania np. w postaci realizacji projektu deweloperskiego. Kluczową kwestią jest precyzyjne określenie atrakcyjności (lokalizacja, obecne i przyszłe możliwości wykorzystania itp.). W przypadku inwestycji w istniejący budynek możliwe jest zweryfikowanie rentowności, gdyż na etapie decyzji znane są parametry inwestycji (kupujemy kompletne aktywo już generujące przychody). Jeśli zakupiony grunt będzie dotknięty wadami, których nie zidentyfikowaliśmy, lub nastąpią niekorzystne zmiany w otoczeniu prawnym i realnym (np. w sąsiedztwie powstanie inna inwestycja, która istotnie obniży atrakcyjność naszego gruntu dla inwestycji deweloperskiej), wystąpią straty. W przypadku nabycia budynku możemy minimalizować straty poprzez wykorzystanie aktualnych naniesień. W zależności od przeznaczenia gruntu mogą istnieć ograniczenia prawne zmniejszające jego transakcyjność. Nieprzewidziane zmiany w otoczeniu gruntu powodują nieproporcjonalnie duże zmiany jego rynkowej wartości – skokowo wzrasta lub spada nawet o kilkadziesiąt procent. Nie można też wykluczyć, że grunt stanie się niemożliwy do rozsądnej sprzedaży (np. działka budowlana pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową, w sąsiedztwie której powstało składowisko odpadów). Ponadto w Unii Europejskiej występuje ochrona rynku gruntów rolnych.

Restrykcje wobec nierolników lub inwestorów zagranicznych (ze względu na przepisy wewnątrzunijne utrudnienia dla inwestorów z innych krajów UE nie są napisane wprost, jednak poprzez różne konstrukcje prawne osiąga się cel założony nie wprost) stosowane są w wielu krajach, w tym Niemczech i Francji, ale ich zakres oraz poziom dolegliwości jest różny. W Polsce przepisy tego typu obowiązują od 2016 roku i zaszkodziły rynkowi gruntów rolnych. Zmaterializowało się ryzyko działania zmian prawnych wstecz. W Polsce dotyczyło to w dużej mierze osób fizycznych, które zainwestowały w grunty rolne dużo wcześniej, niż wprowadzono ograniczenia w obrocie, licząc na wzrost wartości oraz łatwą sprzedaż. Zmiana prawa skomplikowała lub nawet przekreśliła te plany. Aktywizacja inwestycji gruntowej wymaga czasu, doświadczenia oraz zaangażowania. Inwestycja w nieruchomość gruntową przynosi najwyższy zwrot nie w sytuacji jej sprzedaży po wzroście wartości, a wtedy, gdy zostanie ona zagospodarowana we własnym zakresie, np. poprzez realizację mieszkaniowego lub komercyjnego projektu deweloperskiego. Wymaga to know how oraz dodatkowego kapitału, zatem jedynie niewielka część inwestorów może zrealizować maksymalny potencjalny zysk z inwestycji gruntowej.

W przypadku rozważania egzotycznych inwestycji w krajach poza UE inwestor musi liczyć się z potencjalnymi utrudnieniami nabywania i zbywania nie tylko gruntów rolnych, ale także działek inwestycyjnych lub nawet budynków czy pojedynczych lokali mieszkalnych.

Sławomir Horbaczewski, publicysta ekonomiczny


Wideo komentarz

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA