Bogu ducha winnych deweloperów obwinia się wszem wobec o windowanie cen nieruchomości na rynku pierwotnym, tymczasem to pośrednicy w handlu gruntami budowlanymi, umiejętnie wpływając na sprzedających takie grunty (wtedy prowizje przybierają zupełnie inny wymiar) lub wręcz zabezpieczając sobie takie grunty, podpisują ze sprzedającymi umowy do tego stopnia ich zniewalające, że faktycznie sprzedającym (i pobierającym sowitą marżę z tytułu arbitrażu na różnicy pomiędzy pierwotną ceną oczekiwaną przez oryginalnego właściciela a ceną oferowaną na rynku przez takiego pośrednika) staje się pośrednik. A ów oryginalny właściciel jest jedynie biernym obserwatorem tego przedsięwzięcia, nie mogąc już nic więcej zrobić.
W taki przemyślny sposób prawdziwym beneficjentem staje się pośrednik na rynku nieruchomości, nie ponosząc żadnego ryzyka, ani właścicielskiego za wady nieruchomości z tytułu zawartej umowy sprzedaży nieruchomości, ani rynkowego (a przecież projekty deweloperskie na danym gruncie trwają i po dziesięć lat). Ani wreszcie finansowego – bo przecież nie angażuje w ogóle żadnego kapitału, tym bardziej swojego. Bardzo rozsądny i skuteczny mechanizm dla wszystkich biorących udział w grze pośredników rynku nieruchomości. Gdyby ci pośrednicy cokolwiek z tymi nieruchomościami zrobili, np. w jakikolwiek sposób je uszlachetnili poprzez formalne przekształcenie, wszczęcie procesu administracyjnego czy nawet fizyczne oznaczenie, jednak w wielu przypadkach nic takiego, co uzasadniałoby większą rolę, w tym cenotwórczą, pośredników, się nie dzieje.
Zdarza się, że pośrednicy na rynku nieruchomości nie potrafią precyzyjnie określić statusu danego gruntu w kontekście studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego, chociaż z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego już tak dużych problemów nie mają.
Deweloperom, skoncentrowanym na zagmatwanej procedurze realizacji inwestycji deweloperskiej, gdzie pułapki czyhają na każdym kroku i realnie objawiają się co parę minut, bardzo trudno jest równocześnie skutecznie samodzielnie poszukiwać dobrych, tanich gruntów deweloperskich bezpośrednio od ich naturalnych właścicieli. I tak koło się zamyka, a deweloper, drogo kupując nieruchomość, wypuszcza na rynek odpowiednio droższy końcowy produkt. Przecież angażując w zakup gruntu prawdziwy pieniądz, następnie ponosząc prawdziwe, gotówkowe koszty architektów, konstruktorów, wykonawców prac budowlanych, prawników czy swojej struktury, musi na koniec dnia odnotować realny zysk. Po to prowadzi działalność gospodarczą.
Mieszkania, biura czy hotele są drogie nie dlatego, że deweloperzy zarabiają na nich krocie – one są drogie, bo nie potrafimy poradzić sobie ze sztucznym windowaniem cen oryginalnych gruntów wykorzystywanych w inwestycjach deweloperskich. Rynek jest nieubłagany – jeśli pojawiło się szerokie pole dla dokonywania prostego arbitrażu między umiarkowanymi oczekiwaniami oryginalnych właścicieli nieruchomości a nieograniczonym popytem mocno napompowanych gotówkowo deweloperów – w oczywisty sposób weszli w tę lukę pośrednicy nieruchomości.
