Rząd zapowiada zdecydowane przyspieszenie realizacji flagowego programu Mieszkanie+. Minister inwestycji i rozwoju Jerzy Kwieciński oświadczył, że jeszcze w tym półroczu przewidywane jest przyjęcie specustawy, która ma mocno skrócić etap przygotowań do realizacji inwestycji budowlanych. Kwieciński zadeklarował, że intencją jest, by do 2019 r. ruszyła budowa 100 tys. mieszkań w ramach programu.
Dla porównania, w 2017 r. deweloperzy w całym kraju rozpoczęli budowę 105 tys. mieszkań i domów – i był to inwestycyjny szczyt (patrz wykres).
Jak podaje BGK Nieruchomości, w budowie jest ponad 2 tys. lokali w ramach Mieszkanie+, a w przygotowaniu są projekty na 25 tys. lokali. Nie uzyskaliśmy informacji, w jakim horyzoncie projekty w przygotowaniu będą wchodzić w fazę realizacji.
Wpływ ograniczony
Czy zwiększenie aktywności państwa w zakresie programu Mieszkanie+ może być czynnikiem ryzyka dla giełdowych deweloperów? Większość notowanych graczy odsyła do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Do zamknięcia tego wydania nie udało się nam pozyskać komentarza od organizacji. Giełdowi deweloperzy lubią podkreślać, że tworzą zupełnie inny produkt – dla ludzi ze zdolnością kredytową, o wyższym standardzie i w dobrych lokalizacjach w największych aglomeracjach.
Jak na sprawę zapatrują się analitycy? – Prawdopodobnie lokalizacja „rządowych" gruntów nie pokrywa się z lokalizacjami typowymi dla deweloperów. W praktyce również baza klientów nie jest pokrewna. Program stworzy nową, obecnie nieaktywną, grupę klientów budżetowych – ocenia Krzysztof Kubiszewski, analityk DM Trigon. – Dla deweloperów głównym ryzykiem jest wyhamowanie napływów gotówki inwestycyjnej na rynek. Jeżeli ma ona 30–35-proc. udział w zakupach lokali, a np. poprawiłoby się oprocentowanie lokat, to dopiero mógłby być problem, jeśli jeszcze dodać wzrost cen mieszkań i presję na czynsze, oznaczałoby to jeszcze niższą rentowność najmu – mówi Kubiszewski.
– Jeśli te zapowiedzi się sprawdzą, to tak spora liczba mieszkań rzucona na rynek w krótkim czasie może odebrać deweloperom klientów, którzy są zainteresowani najtańszymi mieszkaniami – podkreśla Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ. – Sporo giełdowych deweloperów, którzy sprzedają ponad 1 tys. lokali rocznie, ma w swojej ofercie tanie mieszkania. Jeśli lokalizacje w programie Mieszkanie+ będą konkurowały z ich projektami, należy liczyć się z tym, że sprzedaż będzie miała mniejszą efektywność, lokale w takich projektach będą się sprzedawały wolniej – dodaje.
– Rozpoczęcie budowy dodatkowo 100 tys. mieszkań to wyzwanie bardzo ambitne, skoro już teraz są ogromne kłopoty na rynku pracy, a w 2019 r. w fazę realizacji wejdzie dużo inwestycji infrastrukturalnych, które teraz są w projektowaniu. Czy firmy realizujące Mieszkanie+ będą rywalizować o siłę roboczą wynagrodzeniami? Pytanie, jaki jest próg kosztów dla programu – mówi przedstawiciel jednego z dużych generalnych wykonawców. BGKN nie ustosunkował się do tej kwestii.
Deweloperzy podnoszą ceny mieszkań, by zrekompensować wzrost kosztów wykonawstwa (szacowany na kilkanaście procent w skali roku) i zakupu gruntów (średnio 18–25 proc. w miastach powyżej 400 tys. mieszkańców, bez Warszawy). Program Mieszkanie+ ma tę przewagę, że odpada koszt zakupu ziemi – jest ona wnoszona z państwowego zasobu, a celem przedsięwzięcia nie jest maksymalizacja zysku.
Na celowniku małe miasta
Przedstawiciele branży podkreślają, że dobrą informacją płynącą z ministerstwa jest zapowiedź skrócenia fazy przygotowań do realizacji inwestycji, a także przyspieszenia procesu odrolnienia gruntów nadających się pod zabudowę mieszkaniową. Zmniejszenie podaży ziemi (rolnej, ale wynika to także z ograniczenia sprzedaży zasobów przez instytucje państwowe) jest wymieniane jako główna przyczyna gwałtownego wzrostu cen parceli.
Jak wynika z danych BGKN, aktualne projekty w ramach programu (2 tys. mieszkań) są realizowane głównie w mniejszych miejscowościach, poza radarami dużych deweloperów – wyjątkami są Gdynia i Katowice. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku inwestycji w planach (25 tys. lokali). Wyjątkami są Warszawa, Kraków i Poznań – nie uzyskaliśmy jednak informacji, o jakiej skali projektów jest mowa.
