Grzanie wielkiej płyty. Ceny poszybują?

Rynek, choć czeka na szczegóły zapowiedzianego przez rząd programu rewitalizacji bloków z wielkiej płyty, nie przecenia jego ewentualnego wpływu na obrót i wyceny lokali. Ale niezależnie od wyborczych obietnic mieszkania w blokowiskach drożeją.

„Przyjazne osiedle” – taki program dla rynku nieruchomości ogłasza PiS, obiecując modernizację i rewitalizację osiedli bloków z wielkiej płyty, na których, jak zaznaczał premier Mateusz Morawiecki, mieszka 8 mln Polaków. Rewitalizacja ma objąć tysiące bloków. Termomodernizacja, nowoczesne windy, parki, parkingi, strefy wypoczynku – tyle obietnice.

Zdaniem Marcina Drogomireckiego, eksperta portali Morizon.pl i Gratka.pl, zapowiedź PiS dotycząca zaangażowania rządu i środków z budżetu w modernizację bloków to typowa kiełbasa wyborcza. – Tradycyjnie już podczas kampanijnej walki o głosy społeczeństwo jest mamione licznymi obietnicami – mniej lub bardziej kuriozalnymi. Tę plasowałbym wśród tych drugich, skierowanych do wyborców mniej zorientowanych w tym, co się dzieje w otaczającym świecie – mówi analityk.

Sztuczna gorączka

Krzysztof Kabaj, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), zauważa, że pomysł rządzących na modernizację bloków z płyty nie jest nowy. – Pojawił się już przed wyborami w 2019 r. Dotychczas nie został zrealizowany – stwierdza. – Teraz premier uchylił rąbka tajemnicy, na czym tym razem miałaby polegać ta modernizacja, jednak bez większych szczegółów. Rządzący chcieliby dofinansowywać przede wszystkim termomodernizację budynków – poprzez ich ocieplenie i wymianę stolarki okienno-drzwiowej. Zastanawiają się nad pracami poprawiającymi połączenia między płytami, które z biegiem lat są coraz słabsze. Pojawiają się pęknięcia – dodaje.

Ekspert PFRN podkreśla, że warstwa termoizolacyjna to dodatkowe obciążenie, którego konstrukcja budynku może nie wytrzymać. – Z tego też względu wiele bloków z wielkiej płyty nie zostało do dziś ocieplonych, wymaga to bowiem drogiej i zaawansowanej technologii wzmacniania połączeń pomiędzy płytami – wyjaśnia.

Krzysztof Kabaj odnosi się także do zapowiedzi instalacji wind. – W większości budynków z wielkiej płyty windy już są. Problem w tym, że często znajdują się na wysokim parterze. Żeby się do nich dostać, trzeba pokonać co najmniej kilka schodów, co dla osób z niepełnosprawnością ruchową lub ograniczoną sprawnością stanowi nie lada wyzwanie – mówi. – Inna rzecz, że windy są stare, głośne i czasem ulegają awariom.

Także Paweł Grabowski z trójmiejskiej agencji BIG Property zwraca uwagę, że program sprowadza się głównie do termomodernizacji. – W Trójmieście zdecydowana większość bloków jest już docieplona. Program modernizacji może doprowadzić jedynie do wzrostu atrakcyjności tych budynków, które docieplenie mają jeszcze przed sobą – mówi. – Niezależnie od programu termomodernizacji ceny lokali w wielkiej płycie stale rosną – mówi Paweł Grabowski. – Porównując II kw. 2022 i 2023 r., ceny w wielkiej płycie w Trójmieście w zależności od dzielnicy wzrosły od 1 do 9 proc. – podaje.

Ceny wahają się od ok. 6 tys. zł za mkw. wielkopłytowego mieszkania do generalnego remontu na osiedlach poza centrum aż do ok. 20 tys. zł za mkw. kilkunastometrowej kawalerki po remoncie w Śródmieściu Gdańska i dzielnicach nadmorskich.

O rosnących w szybkim tempie cenach mieszkań – i w blokach z wielkiej płyty, i tych wybudowanych w innych technologiach – mówi także Marcin Drogomirecki. – To „zasługa” rządzących. Program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” radykalnie zwiększył popyt, z rynku w krótkim czasie zaczęły znikać lokale kwalifikujące do zakupu z dopłatami. Niestety, w ślad za tym nie poszły żadne działania zwiększające podaż. Po krótkim okresie stabilizacji na rynku w 2022 r. w tym znów mamy sztucznie wywołaną gorączkę – podkreśla ekspert. – Z uwagi na kurczącą się podaż i znikomy napływ nowych ofert niemal każde mieszkanie mieszczące się w limicie cen programu jest dosłownie rozchwytywane – poza tymi, których ceny z dzisiejszego punktu widzenia są rażąco wygórowane, ale z czasem i te mogą znaleźć nabywców.

Drogomirecki podkreśla, że drożeją wszystkie małe i średnie mieszkania niezależnie od technologii budowy. – W mniejszym stopniu trend ten dotyczy dużych lokali, które często nie mieszczą się w limicie programu, a ich zakup przy wsparciu standardowego kredytu wiązałby się z wysokimi ratami. Zachowują więc dotychczasowe ceny – wyjaśnia. – Atrakcyjność dużych mieszkań w blokach z płyty zmniejsza też wysoki zwykle czynsz administracyjny, co w połączeniu z relatywnie wyższą ratą kredytu oznacza, że koszt utrzymania takiego mieszkania może wykraczać poza możliwości finansowe potencjalnych klientów – najczęściej rodzin z dziećmi.

Adres i standard

Jak wynika z najnowszego odczytu indeksu cen mieszkań – wskaźnika trendu cenowego przygotowywanego przez serwisy Morizon.pl i Gratka.pl – tylko osiem miesięcy tego roku przyniosło wzrosty cen na poziomie 10 proc. W stolicy średnia cena ofertowa mieszkań na rynku wtórnym wzrosła w tym czasie aż o 12,6 proc.

Według Morizon.pl i Gratka.pl średnie ceny ofertowe mieszkań w blokach z wielkiej płyty w Warszawie w sierpniu tego roku to niemal 13,5 tys. zł za mkw., o 11,4 proc. więcej niż rok temu. W Krakowie wielkopłytowe lokale w ciągu roku zdrożały o 16,9 proc., do 12,4 tys. zł za mkw., we Wrocławiu o 12,4 proc., do ponad 11,3 tys. zł, w Poznaniu – o 7,2 proc., do 9,1 tys. zł, a w Gdańsku – o 4,9 proc., średnio do prawie 12,4 tys. zł za mkw. W Warszawie ceny lokali w wielkiej płycie są niższe od średniej rynkowej o 11,8 proc., w Poznaniu – o 11,9 proc., w Krakowie – o 9,4 proc., w Gdańsku – o 4,5 proc., we Wrocławiu – o 2,7 proc.

Krzysztof Kabaj potwierdza, że mieszkania w wielkiej płycie drożeją jak wszystkie inne. – Ostatnio głównym czynnikiem odpowiadającym za wzrost cen jest duży popyt napędzany „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” przy ograniczonej podaży mieszkań spełniających kryteria programu – przyznaje. Szacuje, że w porównaniu z analogicznym okresem ub.r., kiedy na rynku panowała stagnacja spowodowana głównie szalejącą inflacją i podnoszonymi co chwila stopami procentowymi, ceny takich mieszkań są dziś wyższe nawet o 10–15 proc. – Co do zasady mieszkania w blokach z wielkiej płyty są tańsze niż w nowym budownictwie, ale nie można generalizować – zastrzega. – Zależy to głównie od stanu samego lokalu. W ofercie są i mieszkania do remontu, i już po remoncie – zauważa. Ważny jest też adres – im bliżej centrum, tym jest drożej.

Potrzebne szczegóły

Czy część sprzedających wstrzyma się ze sprzedażą wielkopłytowych mieszkań, licząc, że po modernizacji ceny wystrzelą? Według ekspertów zapowiedzi PiS nie wpłyną na obrót mieszkaniami z płyty.

– Ceny takich lokali cały czas rosną, więc nie spodziewamy się, aby zapowiedź programu, który np. w Trójmieście obejmie relatywnie niedużą liczbę budynków, powstrzymała właścicieli przed sprzedażą nieruchomości już teraz – ocenia Paweł Grabowski. – Tym bardziej że perspektywa modernizacji jest niepewna.

Także Krzysztof Kabaj uważa, że zapowiedzi nie powinny wpłynąć na odkładanie decyzji o sprzedaży mieszkań. – Nie przedstawiono żadnych większych konkretów. Jeżeli program w ogóle zacznie być realizowany, to będzie to proces długoterminowy, liczony w latach – zaznacza. – Sprzedający z całą pewnością nie będą tyle czekać, licząc na nagły wzrost cen po zakończeniu inwestycji.

A Marcin Drogomirecki dodaje, że wzrosty cen, a także wywindowane ubiegłorocznym popytem stawki najmu powstrzymują właścicieli mieszkań przed pozbywaniem się często najcenniejszego dobra, jakie posiadają.

Wojciech Kuc, ekspert PFRN, ocenia, że jeśli obietnice zostaną spełnione, zainteresowanie wielkopłytowymi lokalami może wzrosnąć. – Musimy jednak poznać szczegółowe założenia programu – zaznacza.

Lokale w wielkiej płycie sprzedają się bardzo szybko. – Często nawet bez publikacji oferty w internecie. Czeka na nie wielu klientów – wyjaśnia Paweł Grabowski. – Ich zaletą jest położenie. W Gdańsku całe osiedla z wielkiej płyty znajdują się w najbardziej pożądanych lokalizacjach, m.in. w pasie nadmorskim, czyli w dzielnicach, które dzieli od morza kilkuminutowy spacer.

Ekspert zwraca uwagę także na funkcjonalne układy mieszkań. Na niedużej powierzchni jest dużo pomieszczeń, w tym osobna kuchnia. – Lokale są dwustronne, zwykle w układzie wschód–zachód, co jest dodatkowym atutem – mówi. – Projekty budynków były standardowe, więc mieszkania o takim samym układzie znajdziemy w różnych częściach miasta – dodaje. Lokale w wielkiej płycie są kupowane dla siebie – i przez singli, i przez duże rodziny. Na wynajem kupują je inwestorzy.