Wielka płyta nie traci na popularności

Mieszkania w blokowiskach drożeją, ale zwykle są tańsze niż lokali deweloperskich. Płytę lubią inwestorzy i klienci z chudszym portfelem.

Co czwarte mieszkanie sprzedawane na rynku wtórnym w I kw. tego roku to wielka płyta – wynika ze statystyk sieciowej agencji Metrohouse. – Jak widać, ten rodzaj budownictwa ma się nadal bardzo dobrze, nawet pod presją dużej podaży mieszkań o lepszym standardzie i wybudowanych w nowszych technologiach – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Jest drożej

Z danych Metrohouse i Gold Finance wynika, że średni metraż lokali sprzedawanych w takich budynkach w I kw. to równe 50 mkw. – Równie często pytania dotyczą mniejszych mieszkań. Klient mówi, że ma określony budżet, i wielka płyta pozostaje jedyną możliwością zrealizowania marzeń o własnym lokalu – wyjaśnia Jańczuk. – Zaczyna więc od małej kawalerki, poniżej 30 mkw., lub dwóch pokoi (38–42 mkw.). Głównym argumentem pozostaje cena. Zwłaszcza teraz, kiedy nieruchomości drożeją w szybkim tempie, zakup mieszkania do remontu daje możliwość uzyskania niższej ceny. A standard lokalu można z czasem podwyższyć.

Ceny transakcyjne jednopokojowych wielkopłytowych lokali w stolicy na początku roku zaczynały się od 270 tys. zł, dwupokojowych – od 340 tys. zł (dane z transakcji zawartych za pośrednictwem Metrohouse).

Jak zauważa Marcin Jańczuk, nie jest to więc segment mieszkań, który szczególnie odbiega od trendów wzrostowych.

Na zwyżki cen wskazuje też agencja Power Invest. – Na stołecznym Tarchominie na początku 2020 r. ceny mieszkań w wielkiej płycie wahały się od 7,5 do 8 tys. zł za mkw. Dziś dochodzą do 10 tys. zł – podaje Jakub Chalimoniuk z warszawskiego oddziału Power Invest. – Kawalerka to wydatek minimum 300 tys. zł, ceny dwóch pokoi zaczynają się od 350 tys. zł.

Jerzy Sobański, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), dopowiada, że ceny mieszkań w wielkiej płycie w stolicy zaczynają się od 9,5 tys. zł za mkw. – Większość oscyluje w przedziale 10–11,5 tys. zł. Ceny ofertowe są, oczywiście, wyższe – mówi.

Także we Wrocławiu płyta trzyma się mocno. Jak podaje Małgorzata Pakuła, ekspertka Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN), lokale jedno-, dwupokojowe, w zależności od standardu, kosztują 9–11 tys. zł za mkw.

Blokowiska drożeją też w Krakowie. – Na wiosnę 2020 r. ceny kawalerek na przykład na Płaszowie wynosiły ok. 7,5–8,3 tys. zł za mkw. – mówi Aneta Brózda z krakowskiego oddziału Power Invest. Dziś można śmiało oczekiwać 10 tys., a nawet 11 tys. zł za mkw., jeśli lokal jest bliżej centrum.

Dla młodych i flipperów

Jerzy Sobański ocenia, że mieszkania z wielkiej płyty nie radzą sobie tak dobrze jak deweloperskie, ale na pewno nie jest z nimi źle. – Mają trzy zalety. Bardzo często – dobry adres, funkcjonalny rozkład i zazwyczaj niższą cenę niż lokale wybudowane przez dewelopera w podobnej lokalizacji – wskazuje ekspert PFRN. – Nie bez znaczenia jest infrastruktura, ale nie chodzi, jak kilkanaście lat temu, o odległość od centrum handlowego, a bardziej o szkoły, rekreację, zieleń.

Są i wady. – Zwykle to brak garażu, rzadko też są parkingi – mówi Jerzy Sobański. – To też niższy standard lokali i powierzchni wspólnych. No i jest opinia, z którą trudno polemizować, że takie mieszkania są gorsze i już – dodaje.

Ekspert PFRN zauważa, że swego czasu lokale w wielkiej płycie chętnie kupowali flipperzy. – Zwykłe M3 przerabiali w krótkim czasie na – w ich mniemaniu – apartamenty lub lokale na wynajem – opowiada Jerzy Sobański. – Dziś też mamy inwestorów kupujących na wynajem, ale jest to bardziej ryzykowne i mniej opłacalne niż przed pandemią – ocenia.

Z kolei Marcin Jańczuk uważa, że mit wielkiej płyty został chyba odczarowany. – Budynki nie wyglądają tak źle jak niegdyś, zmienia się struktura mieszkańców – podkreśla. Płyta jest wciąż na celowniku inwestorów. Ci bowiem, jak mówi Marcin Jańczuk, zawsze przecież szukają mieszkań, które dają zarobić.

– A wielka płyta jak najbardziej do tej grupy się zalicza. Znajdziemy sporo lokali wymagających remontu, które po odświeżeniu mogą być obiektem pożądania wielu nabywców – mówi ekspert Metrohouse. – Ale to nie inwestorzy dominują na tym rynku. Takie mieszkania często wybierają młode osoby, które szukają lokalu w rozsądnej cenie. W niektórych miastach wielka płyta stoi w centrach. Takie mieszkania dla wielu, np. niezmotoryzowanych, są świetnym rozwiązaniem.

Jakub Chalimoniuk potwierdza, że chętnych na wielką płytę nie brakuje. – Jest nadal łakomym kąskiem, szczególnie dla flipperów. Ceny nie są na tyle wysokie, aby odstraszyć potencjalnych inwestorów. Nadal warto brać pod uwagę zakup takiego mieszkania, remont i sprzedaż z zyskiem – uważa ekspert Power Invest. – Lokale w budynkach z wielkiej płyty kupują też młode osoby z mniejszą zdolnością kredytową, których nie stać na mieszkanie od dewelopera, bo to wiąże się z dodatkowymi kosztami na wykończenie – zauważa.

Małgorzata Pakuła dodaje, że inwestorzy szukają najczęściej mieszkań małych – jedno- lub dwupokojowych. – Podobnie jak młode osoby – single, którzy kupują pierwsze mieszkanie w dobrej lokalizacji – mówi ekspertka WGN. – Większymi, trzy-, czteropokojowymi lokalami na spokojnych, nawet bardziej oddalonych osiedlach interesują się klienci kupujący nieruchomości dla siebie, aby poprawić komfort.

Jaka przyszłość czeka wielką płytę? – Gdyby nie obowiązujący w Polsce system mieszkalnictwa (budynki wielorodzinne z prywatnymi mieszkaniami), to takie bloki byłyby pewnie wyburzane, a w ich miejscu powstawałyby droższe i nowocześniejsze – mówi Jerzy Sobański. – Trudno jednak wyobrazić sobie dewelopera negocjującego warunki sprzedaży z kilkuset właścicielami mieszkań. To prawie nierealne, choć znam takie przypadki.

Gdyby ten scenariusz miał się ziścić, to jak wyjaśnia Sobański, musiałoby nastąpić wielkie rozwarstwienie cen nowych i wielkopłytowych mieszkań. – Różnica musiałaby być dwu- lub trzykrotna – ocenia ekspert PFRN. Podkreśla, że remonty i modernizacje sprawiają, że bloki z płyty zyskały na komforcie i wyglądzie. – Nie wróżę ich kłopotów ani końca przez najbliższe 20–30 lat – mówi Jerzy Sobański.