Powierzchnia pod aptekę lub bank

Lokale użytkowo-handlowe stają się coraz bardziej atrakcyjną formą inwestowania na rynku nieruchomości

Lokale użytkowe wzbudzają zainteresowanie wśród inwestorów, o ile przynoszą co najmniej 8 proc. zysku brutto w skali rocznej. O to oczywiście nietrudno, jeśli w sprzedaży pojawia się powierzchnia w dobrej lokalizacji i dodatkowo wynajęta. Według pośredników agencji Emmerson, choć takie lokale kupują głównie doświadczeni gracze, którzy już posiadają w swym portfolio kilka tego typu nieruchomości, jednak coraz częściej na transakcję decydują się osoby bez żadnego doświadczenie w tej dziedzinie. – Inwestorzy wiedzą, że kupno powierzchni użytkowej może szybciej się zwrócić niż popularna niegdyś inwestycja w mieszkania – tłumaczy Ewelina Szantyka z Działu Nieruchomości Komercyjnych w agencji Emmerson.

Dodatkowo, wybór ofert w tym segmencie jest dziś wyjątkowo szeroki. Jednak, jak zauważa Marcin Drogomirecki z serwisu Domy.pl, na sprzedaż trafiają przede wszystkim lokale, które stoją puste, zwłaszcza w mniejszych miastach i miejscowościach. Zakup takiej powierzchni to już bardzo ryzykowne przedsięwzięcie. – Prawdopodobnie część lokali jest zbywana z uwagi na porażki biznesowe poniesione przez ich właścicieli. Na sprzedaż wystawiane jest dosłownie wszystko – od pawilonów przez lokale na parterach po biura w domach mieszkalnych i biurowcach – wylicza Marcin Drogomirecki. Dodaje, że najszybciej podaż ofert rośnie w mniejszych miastach, dotkniętych pogłębiającym się bezrobociem. – W trudnych dla gospodarki czasach właściciele lokali użytkowych, jeśli nie muszą, to nie wyzbywają się swoich lokali, zwłaszcza położonych w dogodnych lokalizacjach i gwarantujących przychody z najmu – zapewnia Drogomirecki.

Większe zyski

Najwyższe stawki za powierzchnie handlowo-użytkowe, jak podają przedstawiciele portalu Szybko.pl, dyktuje oczywiście Warszawa. – Ale niewiele taniej jest w Gdańsku i Krakowie. W związku z ruchem turystycznym i dużym zapotrzebowaniem na różnego rodzaju usługi takie jak restauracje, sklepy czy bary, lokale w centrum Gdańska czy Krakowa są droższe niż podobne oferty w Poznaniu lub we Wrocławiu – zapewnia Marta Kosińska z serwisu Szybko.pl.

Na takie przedsięwzięcie potrzebne jest co najmniej kilkaset tys. zł. Np. za 500 tys. zł można w Warszawie kupić niewielką nieruchomość o pow. ok. 60–70 mkw. – Zakup lokalu usługowego z myślą o przychodach z tytułu najmu jest znacznie bardziej atrakcyjny, niż kupowanie w tym celu mieszkań. Po pierwsze, przychód z najmu jest bardziej stabilny (dłuższe umowy niż w przypadku wynajmu mieszkań) i większy, a po drugie nie ma ryzyka wynikającego z ustawy o ochronie praw lokatorów, czyli problemów z wypowiedzeniem umów najemcom – podkreśla Łukasz Madej, szef firmy doradczej ProDevelopment. Wylicza, że w miastach z pierwszej piątki czyli w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście, w dzielnicach blisko centrum, ceny pow. handlowej oscylują na poziomie 7–12 tys. zł netto za mkw. – Najmniejsze oferowane lokale liczą nawet po 20–25 mkw. Natomiast największą podaż stanowią nieruchomości o pow. ok. 70 mkw. – wylicza Łukasz Madej.

Z kolei zdaniem pośredników z Emmersona, takie przedsięwzięcie może pochłonąć co najmniej ok. 1 mln zł. – Budżet będzie się oczywiście różnił w zależności od miasta i zróżnicowanych cen nieruchomości, natomiast dysponując kwotą ok. 1,2–1,5 mln zł możemy liczyć na znalezienie ciekawego lokalu, który powinniśmy móc szybko wynająć – przekonuje Ewelina Szantyka. Dodaje, że trudno jednak liczyć na kilkunastoprocentowy zwrot z inwestycji. – Oczywiście zdarzają się okazje, lecz zazwyczaj inwestorzy są zadowoleni ze zwrotu na poziomie ok. 9–10 proc. – dodaje.

Mniejsze powierzchnie

Pośrednicy zdecydowanie polecają powierzchnie użytkowe w większych miastach, liczących co najmniej 300 tys. mieszkańców. Najbardziej atrakcyjne rynki należą do pierwszej piątki – te aglomeracje zawsze będą atrakcyjne dla firm sieciowych. – W dużych miastach powstaje również dużo nowych inwestycji z powierzchnią komercyjną, zaś deweloperzy są skłonni do negocjacji przy sprzedaży lokali – mówi Ewelina Szantyka. Zaznacza, że znacznie łatwiej wynajmują się lokale o pow. 50–120 mkw. niż pomieszczenia przekraczające 200 metrów. – Dlatego warto kupować mniejsze powierzchnie, które mogą pomieścić zarówno sklep, salon kosmetyczny, kawiarnię, jak i gabinet medyczny, aptekę itp. Oczywiście, jeżeli ktoś dysponuje dużym budżetem, może zastanowić się nad zakupem dwóch mniejszych lokali w tej samej inwestycji, które będzie można ewentualnie połączyć – podpowiada.

Warto też inwestować w powierzchnie usytuowane w budynkach, przy których panuje duży ruch pieszy. Są to popularne ciągi handlowe i centra starszych dzielnic oraz miejsca sąsiadujące z ważnymi węzłami komunikacyjnymi bądź też okolice przystanków komunikacji miejskiej oraz lokalnych skupisk handlu, jak np. bazary. Takie oferty jednak w sprzedaży pojawiają się najrzadziej, gdyż to dochodowy biznes. Najwięcej na inwestorów czeka lokali handlowo-usługowych w nowych projektach deweloperskich.

– Warto śledzić informacje z rynku na temat planowanych inwestycji. Bardzo często w przypadku atrakcyjnych lokalizacji powierzchnie handlowo-usługowe sprzedają się jako pierwsze, jeszcze na etapie tzw. dziury w ziemi, i kiedy budynek pnie się w górę, już nie można liczyć na zakup lokali komercyjnych. Zwracajmy także uwagę na kwestie techniczne. Dobrze, jeżeli w lokalu znajduje się wentylacja mechaniczna lub przynajmniej możliwość jej instalacji, co będzie istotne np. dla najemcy gastronomicznego. Powierzchnia powinna być ustawna i doświetlona, odpowiednio wysoka, najlepiej powyżej trzech metrów. Idealnie, gdy do lokalu prowadzą dwa wejścia – tłumaczy Ewelina Szantyka.

Pośrednicy Home Broker sugerują dobrze zapoznać się z lokalnym popytem na usługi w danej lokalizacji. – Jedynie dobrze prosperujące apteki, salony fryzjerskie, sklep lub bank gwarantują stabilne przychody z najmu. Gdy więc w konkretnej okolicy brakuje osiedlowych salonów urody lub fryzjerskich, inwestor powinien rozejrzeć się za lokalami o pow. ok. 20–30 mkw., które najlepiej pasują pod ten rodzaj działalności – tłumaczy Bartosz Turek z Home Broker.

– Problem w tym, że tak małych lokali jest jak na lekarstwo. Gdy natomiast w danej lokalizacji brakuje supermarketu, warto poszukać nieruchomości o pow. 300–400 mkw. Na poziom przychodu generowanego przez sklep pozytywnie wpłynęłaby lokalizacja narożna od strony, z której nadjeżdżają samochody lub idą po pracy mieszkańcy danego osiedla. Na aptekę natomiast nadają się lokale o pow. ponad 100 mkw. z dwoma wejściami, przy czym warto, aby główne było dostępne dla osób niepełnosprawnych. Wielu inwestorów uważa ponadto, że dobrą inwestycją są lokale pod działalność bankową. Spore oddziały wymagają 150–300 mkw. powierzchni, choć i nieruchomości liczące nawet niecałe 100 metrów mogą pomieścić niewielkie filie. Trzeba jednak pamiętać, że w dobie rozwoju bankowości internetowej popyt na tego typu lokale może spadać – zastrzega analityk.

Na inwestorów czekają bardziej wyspecjalizowane oferty – można kupić powierzchnię znajdującą się w pasażu handlowym i od razu wynająć ją firmie zarządzającej pasażem otrzymując w zamian stały, gwarantowany dochód.

[email protected]

Opinia:

Paweł Grabowski, Ober-Haus

Rynek lokali usługowych cały czas jest atrakcyjny dla inwestorów. Należy jednak pamiętać, że zakup powierzchni handlowo-użytkowej to przedsięwzięcie długoterminowe. Najczęściej stosowanym kryterium przy ocenie atrakcyjności lokalu jest stosunek przyszłego czynszu najmu lokalu do ceny zakupu nieruchomości. Większość inwestorów poszukuje lokali, które zarobią na siebie w możliwie najkrótszym czasie. Liczą np., że nieruchomość zarobi na swoją cenę w ciągu 8–10 lat, ale tak krótkie okresy zwrotu kapitału należą do rzadkości. W najlepszych lokalizacjach inwestycja zwraca się co najmniej w ciągu 12 lat.

Wielu inwestorów kupuje lokale na przedmieściach. W takim przypadku często nie można liczyć od razu na wysokie czynsze najmu. Ale z biegiem czasu i rozwojem miasta rosną zarówno czynsze najmu, jak i wartość takich lokali. Inwestorzy, którzy kilka lat temu kupili lokale na osiedlach wówczas budowanych na „szczerym polu", obecnie mają bardzo dochodowe lokale w centrum dużej, rozwiniętej i znakomicie skomunikowanej z centrum dzielnicy.

W zależności od lokalizacji i powierzchni lokale handlowe oferowane są za co najmniej ok. 300 tys. zł.