Na kredyt albo za gotówkę

Na nieruchomościach można zarabiać 20 procent rocznie, ale trzeba mieć co najmniej kilka milionów złotych. Skromny inwestor może kupować na kredyt, by zyskać kilkaset złotych miesięcznie.

Osiągnięcie stóp zwrotu rzędu 20 proc. w skali roku na rynku nieruchomości jest bardzo trudne, ale w przypadku wybranych inwestycji wciąż możliwe. Będzie jednak wymagać od inwestora zaangażowania sporego kapitału oraz posiadania fachowej wiedzy i doświadczenia.

Ziemia i kamienice: duży zysk

Zdaniem Piotra Suchodolskiego z Wealth Solutions, aby liczyć na wysoki i skokowy zarobek, trzeba wyłożyć kilka czy nawet kilkanaście milionów złotych. – Dzięki temu można kupić np. duży grunt rolny, przekształcić w budowlany, podzielić, doprowadzić media i sprzedać w postaci małych działek budowlanych czy usługowych – mówi.

Według doradców z Wealth Solutions spore zyski można również osiągać poprzez inwestycje w stare kamienice. – Dzięki rewitalizacji, przebudowie i adaptacji możemy zostać właścicielem mieszkań w bardzo dobrych lokalizacjach oraz z niepowtarzalnym charakterem. Oczywiście przeprowadzenie takiej inwestycji wymaga ogromnej wiedzy i doświadczenia. Trzeba bowiem wiedzieć, jaki jest stan budynku, gdyż kosztowne prace pogrzebią w gruzach przyjęty budżet. Do tego mogą dojść np. kwestie związane z ochroną zabytków – zwraca uwagę Piotr Suchodolski. – Taka inwestycja również wymaga zaangażowania w projekt sporego kapitału, w związku z czym jest niedostępna dla większości inwestorów indywidualnych – dodaje.

Podobnie będzie w przypadku hurtowego zakupu mieszkań od deweloperów, którzy rzeczywiście są dziś skłonni do udzielania dużych rabatów, jeśli inwestor kupuje większą liczbę mieszkań. Takie lokale przez kilka lat mogą przynosić dochody z najmu, a potem można je sprzedać z zyskiem. Inwestor potrzebuje na to od kilku do kilkunastu milionów złotych.

Zysk z najmu i wzrostu wartości

– Bardziej dostępnym rozwiązaniem jest zakup taniego mieszkania o niskim standardzie, ale w dobrej lokalizacji. Tu mechanizm jest podobny jak przy starych kamienicach. Poprzez przeprowadzone prace, takie jak remont czy przebudowa, możemy znacznie zwiększyć wartość lokalu. Niestety, ofert sprzedaży takich mieszkań jest bardzo mało, a każda z nich znika dość szybko z rynku – zaznacza Piotr Suchodolski.

Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander, twierdzi, że ponieważ deponowanie oszczędności na lokatach bankowych przynosi coraz mniejsze zyski (o połowę niższe niż przed rokiem), inwestorzy decydują się na kupno mieszkań pod wynajem. Zapewniają one bowiem regularne zyski.

– Na największe możemy liczyć w dużych miastach. Dla przykładu średni przychód z najmu mieszkania o powierzchni 60 mkw. w centrum Warszawy to 2,7 tys. zł miesięcznie. Korzystne mogą być także inwestycje w Krakowie i Wrocławiu, gdzie zarobimy na wynajmie 2 tys. zł za miesiąc –  twierdzi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Jarosław Sadowski podkreśla, że oprócz zysków z najmu lokalu inwestycja w mieszkanie – w długiej perspektywie – może przynieść atrakcyjne stopy zwrotu ze względu na wzrost wartości nieruchomości.

– Sprzyjają temu stosunkowo niskie dziś ceny mieszkań, których spadek najpewniej wkrótce wyhamuje. Ich poziom znajduje się już bowiem w okolicach dołka, a po uwzględnieniu inflacji ceny plasują się na poziomie z 2006 roku – wyjaśnia analityk Expandera.

Kupno nieruchomości, w odróżnieniu od lokaty oszczędnościowej, to inwestycja na lata. Osoby planujące ulokować pieniądze na rynku mieszkaniowym muszą być świadome, że w przyszłości lokal będzie wymagał nakładów, by utrzymać jego atrakcyjność. W odróżnieniu od wielu produktów inwestycyjnych towar, jakim jest nieruchomość, wymaga nieustannego zarządzania, w tym m.in. znalezienia i odpowiedniego doboru najemców, okresowych remontów, a także troski o odpowiedni standard lokalu.

Mniej za pożyczone

Czy warto zainwestować w lokal na wynajem za pieniądze banku? – Najniższe stopy procentowe w historii naszego kraju, przy jednoczesnym spadku cen nieruchomości, powodują, że stosunek przychodów z najmu lokalu do rat kredytu hipotecznego staje się coraz bardziej atrakcyjny – podkreśla Jarosław Sadowski.

Z analiz Expandera wynika, że najkorzystniejszy będzie zakup mieszkania pod wynajem w stolicy. Mimo że w Warszawie raty kredytu są najwyższe, to równie wysoki przychód z wynajmu powoduje, że zyski będą tu największe. Zdaniem analityków przy zaciągnięciu kredytu na mieszkanie o powierzchni 60 mkw. z 30-proc. wkładem własnym zysk może wynieść ponad 1,2 tys. zł miesięcznie. Z kolei najmniej dochodowy będzie, przy takich samych założeniach, lokal w Gdańsku – inwestor zarobi tu około 860 zł miesięcznie (szczegóły w tabeli powyżej).

Jakie powinno być mieszkanie, które ma przynosić zyski? – Zwykle inwestorzy kupują lokal po atrakcyjnej cenie, czyli taki do cał-kowitego remontu. Odnowienie go oraz wyposażenie w standardzie z popularnych sieciówek meblowych jest korzystniejsze finansowo niż zakup droższego mieszkania w dobrym standardzie – podpowiada Marcin Jańczuk.

Największą popularnością wśród wynajmujących cieszą się lokale dwupokojowe, szczególnie w pobliżu wyższych uczelni, gdyż największą grupę najemców stanowią studenci. Warto zatem zainwestować w lokal w mieście z silnymi tradycjami akademickimi lub posiadającym duże zakłady pracy.

[email protected]