Na niektórych gruntach budowlanych można zarabiać

Rynek działek pod zabudowę jest dziś przeznaczony dla wyjątkowych wyjadaczy, którzy szukają okazyjnych ofert w atrakcyjnych lokalizacjach. O takie niełatwo, bo właściciele zaczęli zawyżać stawki.

Zdaniem analityków z firmy doradczej  Wealth Solutions – Inwestycje Ziemskie, po kilku latach posuchy na rynku gruntów budowlanych, w ostatnich miesiącach uaktywnili się inwestorzy indywidualni. –  Zwłaszcza w okolicach podwarszawskich widać coraz większy ruch osób zarówno oglądających, jak i kupujących działki – tłumaczy Kuba Karliński, przedstawiciel Wealth Solutions – Inwestycje Ziemskie. Trudno jednak mówić o większym ożywieniu. Grunty, zwłaszcza budowlane, to dziś ciężki kawałek chleba. – Nie ma ciągle żadnej pewności, jakie będą dalsze losy rynku mieszkań czy domów, które bezpośrednio są związane z rynkiem ziemi. Ponadto, klienci czekają na dalsze przeceny działek budowlanych, których stawki zostały wywindowane do wysokich poziomów w okresie boomu – opowiada Robert Barszcz, dyrektor Działu Nieruchomości Mieszkaniowych w Ober-Haus. Mimo to, wszyscy są zgodni co do jednego – na tym przedsięwzięciu wciąż da się zarobić. Trzeba tylko dobrze wybrać i cierpliwie czekać...nierzadko całymi latami. – Kupowanie działek budowlanych w oczekiwaniu na wzrost ich cen to czysta spekulacja. Ale, po pierwsze, stawki spadły i jest to dobry moment na zakup działki. To zdecydowanie lepszy czas niż 2007 r., kiedy przy dużo wyższych cenach wiele osób kupowało działki inwestycyjnie. Kupować należy teraz, a nie gdy dojdzie do podwyżek i podaż ponownie się zmniejszy – sugeruje Kuba Karliński. – A po drugie, atrakcyjne nieruchomości zawsze będą w cenie i nawet w chwilach pogorszenia koniunktury nie tracą na wartości – zapewnia.

Zawyżone ceny

Działki budowlane tanieją nieprzerwanie już od kilku lat. Najbardziej, jak zauważa Robert Barszcz, w dół idą stawki ziemi na obrzeżach miast, gdyż tam jest największa jej podaż.

Ten rok nieco zmienił generalny trend spadkowy, ze względu na lepsze wyniki sprzedaży mieszkań uzyskane przez deweloperów. Sprzedawcy gruntów natychmiast zareagowali i zaczęli podbijać stawki.  – Np. od początku tego roku we Wrocławiu oferty działek budowlanych podrożały przeciętnie o 20 proc., w Gdańsku i Krakowie o ok. 10 proc., a w Warszawie o 12 proc. – wylicza Marta Kosińska z serwisu Szybko.pl. Według serwisu średnie ofertowe ceny w aglomeracji warszawskiej oscylują na poziomie ponad 1 tys. zł za mkw., przy czym najtańsze propozycje wynoszą 280 zł za metr, z kolei najdroższe propozycje sięgają aż 3,1 tys. zł za mkw.

W pozostałych miastach stawki są już znacznie niższe – w Krakowie średnia cena wynosi już ok 440 zł, przy czym minimalny koszt kupna ziemi budowlanej to 130 zł za mkw., a maksymalne stawki dochodzą niemal do 2,2 tys. zł za metr. Trzecie miejsce, pod względem uśrednionych cen ofertowych, zajmuje Poznań - 420 zł za mkw., przy rozpiętości, od 60 zł do ok. 1,1 tys. zł za każdy metr.

Najtaniej, spośród dużych aglomeracji, jest w Łodzi, gdzie średnia stawka za grunty budowlane waha się na poziomie zaledwie 200 zł za mkw., przy czym w sprzedaży pojawiają się oferty już za 60 zł za metr.

Jednak na tym rynku ofertowe stawki są dziś bardzo mylące, gdyż realne transakcje dokonują często ogromnych spustoszeń w pierwotnych wycenach. Z czego to wynika? Przede wszystkim, jak zapewnia Jerzy Filipowicz, pośrednik z agencji Emmerson Realty, dzisiejsze ceny ziemi budowlanej są w większości zawyżone.  – Różnica między stawką ofertową a transakcyjną często dochodzi do 50 proc., w niektórych przypadkach jest większa. Np. niektóre działki w Warszawie wystawiano po ok. 2,4 tys. zł za mkw., a ostatecznie sprzedawano za... ok. 700 zł za metr – szacuje Filipowicz.  Do tego trzeba uwzględnić niewielką skalę popytu.

Natomiast cenę będą trzymać grunty w dobrych lokalizacjach z istniejącą już infrastrukturą techniczną i drogową. Z kolei ziemia na przyszłych  terenach inwestycyjnych  podrożeje. –  Od kilkunastu miesięcy osoby zainteresowane kupnem działek wskazują na kierunek łódzki, co niewątpliwie ma związek  z oddaniem do użytku odcinka autostrady. Nie wiadomo natomiast, co będzie się działo po 2016 r., gdy zostaną zniesione ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez obcokrajowców – opowiada Jerzy Filipowicz.

Zdaniem Roberta Barszcza ceny gruntów powinny się ustabilizować w ciągu kilku najbliższych lat, ze względu na stabilizację cen mieszkań, jak i coraz bardziej zauważalne ożywienie na rynku mieszkań i domów.

Duża podaż

Za działkami rozglądają się dziś głównie deweloperzy szukający nowych lokalizacji pod osiedla mieszkaniowe lub pod biurowce.  Zatem można nieźle zarobić na ziemi, która spełni ich oczekiwania. Ale nie ma co się łudzić, na takie transakcje może liczyć dziś niewielu.

– Aby jednak zarabiać na tego typu nieruchomościach, trzeba się uzbroić w cierpliwość, gdyż jest to inwestycja długoterminowa. Należy się skupić na gruntach, które jeszcze nie mają infrastruktury technicznej (media, drogi). Najlepiej, by były to  grunty rolne, które można względnie tanio nabyć i przekształcić w grunty przeznaczone pod zabudowę (mieszkaniową, komercyjną). Oczywiście inwestowanie w takie grunty wymaga znajomości planów gmin co do rozwoju ich obszarów, uchwalanych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego itd. – wylicza Robert Barszcz.

Jak dodaje Kuba Karliński,  trzeba też umieć się zmierzyć z koniunkturą i przewidzieć sytuację rynkową w skali makro, jak i mikro – na lokalnym rynku.

–  Z punktu widzenia inwestora ziemia rolna kupiona w celu przekształcenia na budowlaną to zdecydowanie lepsza inwestycja niż zakup działki stricte budowlanej. Pozwala bowiem dzięki przekształceniu gruntu, podziale i doprowadzeniu mediów skokowo kilkukrotnie zwiększyć jego wartość – tłumaczy Karliński.

Jednak nie można mówić, by i rynek działek rolnych przeżywał jakąkolwiek hossę.

– Ceny oferowanych terenów rolnych nie zawsze budzą zainteresowanie, z wyjątkiem terenów pod elektrownie wiatrowe. Jednak tam nabywcy chcą zapłacić poniżej 10 zł za 1 mkw. Z kolei propozycje na poziomie 2-3 zł za metr są  nie do przyjęcia przez właścicieli. Oczywiście dużym zainteresowaniem cieszą się działki pod budownictwo wielorodzinne. Jednak muszą to być perełki lokalizacyjne, najchętniej z wydaną już decyzją o warunkach zabudowy, a cena 1 metra ziemi zawartego w kosztach budowy powierzchni użytkowej (p.u.m.) mieszkań, jakie powstaną na tej działce, powinna być konkurencyjna w stosunku do podobnych ofert  –  opowiada Jerzy Filipowicz.

Ze względu na niewielką skalę transakcji przeprowadzanych na rynku działek budowlanych w ostatnich latach, dziś na nabywców czeka znacznie więcej ofert niż w latach 2009–2010,  zwłaszcza na obrzeżach lub w sąsiedztwie miast.  –  Ze względu na niską opłacalność produkcji rolnej oraz brak rąk do pracy, na sprzedaż trafia coraz więcej ziemi pochodzącej z odrolnienia gruntów. Moim zdaniem podaż działek rośnie także w wyniku zubożenia społeczeństwa. Ktoś, kto posiada ziemię, a chce ratować swój budżet domowy, po prostu podejmuje decyzję o wyprzedaży swoich działek – tłumaczy Jerzy Filipowicz.

[email protected]

Ofertowe ceny działek budowlanych o pow. do 2 tys. mkw. (zł za mkw.)

Warszawa    280–3130    1020

Kraków    130–2270    440

Poznań    60–1133    420

Gdańsk    90–1300    320

Lublin    60–890    300

Wrocław    70–1200    290

Białystok    90–700    280

Katowice    185–1150    250

Toruń    100–500    240

Szczecin    80–600    235

Łódź    60–550    200

Olsztyn    85–420     150

źródło: Szybko.pl

Opinia

Łukasz Madej, prezes firmy doradczej ProDevelopment

Działki budowlane są bezpieczniejszą formą lokaty kapitału niż tereny rolne nabywane z myślą o przekształceniu dopiero w ziemię budowlaną. Jednocześnie ten typ inwestycji opiera się na samym potencjale wzrostu ich cen w czasie. Tymczasem wzrost wartości działek rolnych nie wynika tylko ze zmian rynkowych cen lecz również jest związany z administracyjnymi procesami, które wpływają na wycenę działki. W ciągu ostatnich pięciu lat obserwujemy spadki cen, które w zależności od regionu kraju wynoszą od kilku do kilkudziesięciu procent. Czy i w jakiej skali nastąpi zmiana trendu, trudno to dziś ocenić. Obecnie inwestorzy poszukują raczej okazji inwestycyjnych, wynikających np. z trudnej sytuacji sprzedającego, lub kupują większe połacie gruntów, a co za tym idzie – płacą wyższą sumę, która nie jest w zasięgu osób poszukujących małych działek (do 1 tys. mkw.). Według mnie, udział inwestorów w całym rynku obrotu działkami budowlanymi obecnie nie przekracza 15 proc. Ponieważ podaż ziemi na razie jest duża, wzrost liczby transakcji w ostatnich miesiącach nie przekłada się na wzrost cen, gdyż sprzedawcy mają raczej nadzieję na transakcję, niż liczą na sukces, podwyższając ceny ofertowe. Ponadto łatwo w Polsce odrolnić tereny i przyjąć dla nich plany miejscowe pozwalające na zabudowę. Ten czynnik również znacznie ogranicza wzrost cen ziemi budowlanej.