Zarabianie na funduszach nieruchomości

WYWIAD | RADOSŁAW ŚWIĄTKOWSKI z prezesem REINO Capital rozmawia Adam Roguski

REINO Capital buduje holding nieruchomości, ale nie chcecie być drugim Warimpexem czy GTC, czyli posiadać bezpośrednio portfela aktywów. Jak będzie wyglądać wasz biznes?

Jako holding giełdowy będziemy robić to samo, co REINO robiło do tej pory w oparciu o FIZ-y, tylko na znacznie większą skalę. Nasza strategia zakłada tworzenie funduszy, do których będą zapraszani inwestorzy, oraz zarabianie na zarządzaniu tymi funduszami oraz na obsłudze spółek operacyjnych (to generalny wykonawca, deweloper, podmioty zajmujące się zarządzaniem i utrzymaniem nieruchomości), co pozwoli na wypłacanie dywidend naszym akcjonariuszom.

Ponieważ w Polsce do tej pory nie zostały stworzone odpowiednie warunki, projekt ustawy o REIT-ach przepadł, fundusze są tworzone w Luksemburgu – jurysdykcji najlepiej postrzeganej przez inwestorów, opartej na przepisy unijne. Fundusze będą tworzone z udziałem partnerów strategicznych, jak australijski fundusz RF CorVal czy brytyjskie IO Asset Management. Do funduszy będą dopraszani zewnętrzni inwestorzy pasywni. Zainteresowanie polskimi nieruchomościami na świecie jest bardzo duże, co pokazują rosnące kwoty, jakie są lokowane w biurach, centrach handlowych, magazynach czy hotelach.

Taka struktura jest bardzo korzystna, bo pozwala REINO Capital na zachowanie kontroli nad nieruchomościami poprzez spółkę zarządzającą aktywami i czerpanie z nich zysków bez konieczności angażowania olbrzymiego kapitału na zakupy. Jest to też korzystne dla naszych akcjonariuszy, bo tworzy z miejsca duży potencjał dywidendowy. Posiadanie nieruchomości na własnej książce, dających stały dochód, przynosi atrakcyjną stopę względem obligacji, ale nie w porównaniu z akcjami. Najlepszym rozwiązaniem jest więc rozdzielenie własności aktywów od własności biznesu operacyjnego, który zarabia na tych aktywach. Oczywiście, trzeba to zrobić tak, by mieć pełną kontrolę nad tym, jak ten olbrzymi kapitał pracuje.

Wraz z Australijczykami złożyliście w UOKiK wniosek o zgodę na przejęcie krakowskiej Grupy Buma. Jak przebiegnie ta transakcja?

Buma to duży, uznany holding z długą historią, w którego skład wchodzą wspomniane spółki operacyjne, które zostaną przejęte przez REINO Capital i RF CorVal, powiększając nasze kompetencje, i będą również pracować na nasze zyski.

Oprócz tego Buma ma portfel nieruchomości biurowych i mieszkaniowych, zarówno gotowych, jak i w budowie oraz przygotowaniu. Te aktywa trafią do funduszy w Luksemburgu, zarówno rentierskich, typu REIT, jak i zarabiających na realizacji projektów deweloperskich.

Kiedy spodziewacie się przejęcia spółek operacyjnych Bumy?

Zgodnie z aktualnym harmonogramem powinniśmy zamknąć transakcję do końca marca, wtedy będziemy mogli rozpocząć konsolidację wyników spółek operacyjnych. To oznacza, że pierwsza dywidenda będzie mogła być wypłacona już za 2020 r.

Zanim przejdziemy do podziału zysków, jak sfinansujecie zakup udziałów w spółkach operacyjnych? Macie możliwość emisji akcji i obligacji...

Mamy uchwalony program obligacji oraz możliwość wyemitowania akcji w ramach kapitału docelowego. Pracujemy nad najlepszym rozwiązaniem.

Wspomniał pan, że aktywa Bumy to także nieruchomości mieszkaniowe. Czy będziecie tworzyć fundusz mieszkań na wynajem?

Po zakończeniu projektów część mieszkań będzie sprzedawana, część może trafić do portfela mieszkań na wynajem. To kwestia preferencji inwestorów, którzy będą chcieli zainwestować w tego typu fundusz na naszej luksemburskiej platformie.

A współpraca z IO Asset Management?

Będziemy tworzyć fundusz oparty na nieruchomościach logistycznych. Ta część polskiego rynku jest bardzo atrakcyjna. Nasz partner uzupełni nasze kompetencje o swoje specjalistyczne know-how, ponadto przyprowadzi do Polski inwestorów, z którymi współpracował dotychczas.

Mamy zabezpieczony pierwszy projekt logistyczny o wartości około 80 mln euro, składający się z zakupu już pracującej nieruchomości za około 60 mln euro oraz przedsięwzięcia deweloperskiego z budżetem przekraczającym 20 mln euro.

W kolejnych krokach chcemy zbudować portfel o wartości co najmniej 250 mln euro.

Czy można oszacować, jakie będą finansowe efekty zarządzania funduszami przez REINO Capital?

Mówimy o skokowym wzroście działalności przy relatywnie niewielkich nakładach własnych. Ważne, że jest to natychmiastowy efekt wynikający z transakcji przejęcia spółek Bumy oraz skokowego wzrostu wartości zarządzanych aktywów..

Z naszych planów wynika, że w krótkim czasie chcemy mieć w zarządzaniu przynajmniej 1 mld euro. Obecnie posiadane przez nas aktywa i te przejmowane od Bumy wraz z projektami rozwojowymi to około 750 mln euro, portfel magazynowy to 250 mln euro. Wynagrodzenie za zarządzanie funduszami i aktywami wynosi zazwyczaj do 1 proc. wartości brutto aktywów (GAV). Mówimy więc o około 10 mln euro rocznie, a do tego dochodzą inne składniki wynagrodzenia, w tym success fee. Do tego będziemy zarabiać na działalności spółek operacyjnych. Jesteśmy więc w przededniu poważnej zmiany REINO Capital.

W nieruchomościach skala jest wszystkim, strategia zakłada więc dalszy wzrost aktywów, co – jeszcze raz podkreślę – nie będzie się wiązało z zapotrzebowaniem na kapitał w spółce giełdowej.

Kto będzie uczestnikiem luksemburskich funduszy? Czy będą mogli do nich przystąpić polscy inwestorzy indywidualni?

Przede wszystkim do funduszy przystąpią nasi inwestorzy strategiczni, a także pasywni inwestorzy instytucjonalni.

Inwestorzy z Polski będą mieć taką możliwość. Zakładamy, że będzie to udział rzędu 15–20 proc. Nie doczekaliśmy się polskich REIT-ów, ale debata nad nimi zaowocowała zwiększeniem świadomości inwestorów i zapotrzebowaniem na taki produkt. Dzięki zagranicznym rozwiązaniom Polacy będą mieć możliwość zainwestowania pośrednio w nieruchomości komercyjne na tak wielką skalę. Próg wejścia wynika z przepisów, zakładamy, że to będzie 50 tys. zł, oferta powinna się pojawić w przyszłym roku m.in. w ramach bankowości prywatnej czy w domach maklerskich.

CV

Radosław Świątkowski prezesem Reino Capital jest od 2018 r., spółka powstała na bazie przejętej giełdowej wydmuszki Gravitonu. Wniesiono do niej współzałożoną przez Świątkowskiego doradczo-inwestycyjną firmę Reino Partners. Menedżer jest absolwentem Akademii Ekonomicznej w Poznaniu, pracował w Grupie WBK i BB Investment.