Deweloperzy z niższym zadłużeniem i wyższą płynnością gotówkową

Nie taki diabeł straszny. Choć wiemy już, że deweloperzy odczuli spadek sprzedaży w I kwartale i nie była to zmiana incydentalna, to trzeba pamiętać, że ich kondycja po dwóch latach pandemii jest najczęściej bardzo dobra.

W istocie, proces oddłużania – choć nie jest to najlepsze słowo – deweloperów mieszkaniowych trwa już drugi rok i w pewnym sensie pandemia i wszystkie inne czynniki, które spowolniły proces uruchamiania nowych projektów, okazały się dla branży zbawienne. Wielu jej przedstawicieli publicznie narzekało na zbyt długie procesy wydawania pozwoleń na budowę i jednocześnie nienasycony popyt inwestorów, który wyczyścił ich z zapasów.

Część deweloperów odkładała też moment sprzedaży mieszkań, aby dostosować ceny do zmieniających się kosztów budowy. W efekcie, większość deweloperów zakończyła ubiegły rok z obniżonymi (rok do roku) wskaźnikami zadłużenia finansowego i jednocześnie z wyraźnym wzrostem wskaźników płynności, co może mieć kluczowe znaczenie dla postrzegania ich wiarygodności kredytowej w najbliższych kwartałach.

Również na początku 2021 roku informowaliśmy o zbiorowej poprawie sytuacji deweloperów, przynajmniej pod względem spadku wskaźników zadłużenia, zatem możemy mówić o przedłużeniu pewnego procesu. Przy czym słowo „oddłużanie" jest nieco na wyrost. Większość deweloperów nie utrzymywała nadmiernie wysokich wskaźników zadłużenia ani przed, ani po wybuchu pandemii.

GG Parkiet

Nie wiemy, jak ukształtują się warunki rynkowe w przyszłości. Na rynku obligacji skarbowych obserwujemy wyprzedaż, a być może nawet panikę podsycaną ostatnimi publikacjami, i nie wiadomo, w jaki sposób sytuacja się rozwinie. Z pewnością nie pozostanie bez wpływu na rynek papierów korporacyjnych, ponieważ rentowność obligacji skarbowych dyktuje warunki uczestnikom wszystkich rynków.

Możemy jednak zakładać, że inwestorzy pozostaną ostrożni w kwestii obejmowania kolejnych serii obligacji. Zmusza ich do tego sytuacja. Uczestnicy funduszy – zwłaszcza indywidualni, choć nie tylko oni – długo jeszcze będą alergicznie reagować na samo słowo „obligacja", które powoli przestaje być synonimem bezpiecznej inwestycji. Nie wchodząc w szczegóły – fundusze dłużne odczuły już odpływ środków, więc inwestować będą mniej chętnie.

Po drugie, liczy się też spread. Seria PS0527 wyceniana jest na Catalyst na 6,4 proc. rentowności (przy kuponie 3,75 proc.), a deweloperzy muszą przy nowych emisjach zapłacić odpowiednią premię. Rynek będzie musiał wycenić się na nowo, choć – co jest w tej sytuacji optymistyczne – obligacje korporacyjne mają obecnie lepszy PR niż skarbowe. A za kilka miesięcy powinny się też poprawić wyniki funduszy obligacji korporacyjnych.

Zadanie, które inwestorzy stawiają deweloperom, polega na dotrwaniu we względnie dobrej kondycji do czasu, aż sytuacja rynkowa nieco się ustabilizuje. Dlatego tak ważnym wskaźnikiem jest dziś płynność gotówkowa. Na szczęście wskaźnik ten wzrósł na przestrzeni roku średnio z 0,76 do 0,89 (dla grupy deweloperów z Catalyst), a nie uwzględnia on dostępnych linii kredytowych i w ogóle możliwości finansowania bankowego.